Sau vụ UBND quận 2 thua kiện, chính quyền sẽ ứng xử thế nào với người dân?

Gateway Thảo Điền là dự án kinh doanh đã được cơ quan chức năng có thông báo cho phép đầu tư năm 2008, được UBND TPHCM phê duyệt đầu tư năm 2009. Tuy nhiên, đến thời điểm này, dự án chưa được xét duyệt bổ sung và đưa vào kế hoạch sử dụng đất. Đến ngày 16/5/2014 dự án mới được duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 2011 - 2015. Đồng thời, tại văn bản 199, UBND TPHCM đã quy định rõ, chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn tất thương lượng bồi thường nhưng chủ đầu tư lại không thực hiện việc này. Trong khi chủ đầu tư chưa thực hiện thỏa thuận bồi thường, UBND quận 2 lại ban hành quyết định thu hồi đất của gia đình bà Trường vào ngày 15/10/2010 để giao cho Công ty Cổ phần Bất động sản Sơn Kim (gọi tắt là Công ty Sơn Kim) làm chủ đầu tư dự án Gateway Thảo Điền.

Sau khi UBND quận 2 ra quyết định thu hồi 675,7 m2 đất nhưng chưa đi tới thỏa thuận đền bù, bà Trường đã làm đơn khiếu nại. UBND quận 2 đã bác đơn và gia đình bà Trường bị cưỡng chế thu hồi đất, trước khi cưỡng chế thu hồi đất, UBND quận 2 đã áp giá đất nông nghiệp mà không thẩm định giá thị trường để bồi thường cho gia đình bà Trường là sai theo quy định của pháp luật.

Nhìn nhận sự việc dưới gọc độ pháp lý, luật sư - Tiến sĩ Nguyễn An, Hãng luật Cộng đồng (Đoàn luật sư TP Hà Nội) phân tích: “Theo khoản 2 Điều 74 Luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất: “2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất”.

Chiếu theo quy định tại khoản 2, Điều 74 Luật đất đai 2013 nêu trên thì trong trường hợp tổ chức, cá nhân có đất bị thu hồi mà đủ điều kiện được bồi thường thì sẽ được Nhà nước bồi thường. Nếu không có đất để bồi thường thì sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Do vậy, giá đất để bồi thường không phải theo bảng giá đất do UBND tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi, mà giá đất để bồi thường sẽ là giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định.

Khoản 3 Điều 114 Luật đất đai 2013 quy định về bảng giá đất và giá đất cụ thể như sau:“ ... 3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất”.

Như vậy, nếu tại phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi giải phóng mặt bằng giá tiền đề bồi thường là giá đất tại bảng giá đất của UBND tỉnh quy định tại thời điểm thu hồi mà không xem xét tới các yếu tố như giá đất thị trường; hay thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai thì sẽ là căn cứ để các tổ chức, cá nhân có đất bị thu hồi khiếu nại. Trong khi đó, UBND quận 2 lại áp giá đất nông nghiệp để bồi thường cho gia đình bà Trường là hoàn toàn sai.

Mặt khác, dự án Gateway Thảo Điền là dự án nhà cao tầng kinh doanh, không thuộc diện dự án nhà nước giải tỏa. Mọi thỏa thuận đều là giữa gia đình bà Trường và Công ty Sơn Kim, phía UBND quận 2 chỉ có thể đóng vai trò là đơn vị trung gian để hai bên thỏa thuận với nhau. Do đó, việc UBND quận 2 ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất của gia đình bà Trường là hoàn toàn trái luật.

Có thể nói, với bản án mà Tòa án nhân dân quận 2 đã tuyên, xét về mặt pháp lý, những "lùm xùm" xung quanh việc đền bù, thu hồi đất tại dự án Gateway Thảo Điền cơ bản đã rõ ràng. Tuy nhiên, như thế không có nghĩa là những rắc rối xung quanh vụ việc này đã chấm dứt.

Sau khi bản án sơ thẩm có hiệu lực, UBND quận 2 phải ra quyết định hủy bỏ quyết định thu hồi 675,7 m2 đất của bà Trường. Theo đó, chủ đầu tư Công ty Sơn Kim và khách hàng mua căn hộ sẽ là các bên chịu nhiều ảnh hưởng. Bởi, hiện nay phần diện tích đất 675,7 m2 bị thu hồi trái phép đã được Công ty Sơn Kim đưa vào sử dụng phát triển dự án và bán cho khách hàng. Nếu các hộ dân như gia đình bà Trường khởi kiện dân sự yêu cầu Công ty Sơn Kim trả lại quyền sử dụng đất đang bị chiếm hữu, sử dụng không có căn cứ pháp luật. Trong trường hợp này, có thể dự án Gateway Thảo Điền không còn mặt tiền xa lộ Hà Nội. Một phần tiện ích của dự án bị thu hẹp. Giá trị căn hộ bị giảm sút theo nên những khách hàng đã mua căn hộ sẽ bị thiệt hại nghiêm trọng về giá trị tài sản mà mình đã mua.

Bên cạnh đó, khách hàng của dự án sẽ khó yêu cầu hủy hợp đồng mua bán trước đó vì phần đất này không nằm trong đất đang xây dựng căn hộ mà thuộc đất công viên trong dự án. Nên khả năng khách hàng chỉ có thể khởi kiện chủ đầu tư đề nghị bồi thường thiệt hại do một phần tiện ích dự án đã bị thu hẹp, không đúng như thỏa thuận khi ký hợp đồng mua bán trước đây và rõ ràng quyền lợi khách hàng khó được đảm bảo như ban đầu.

Trong sự việc này cần nói thêm về trách nhiệm của người ra quyết định thu hồi đất của dân trái phép, ở đây là UBND Quận 2. Bởi nếu không có Quyết định trái pháp luật này thì sự việc đã không phức tạp và gây nên nỗi khổ của dân như thế này”.

Liệu sẽ có sự đàm phám lại giá bồi thường từ chủ đầu tư đối với gia đình Bà Trường? hay sẽ có chuyện lật ngược bản án để bảo vệ chính quyền? Câu hỏi rất lớn đặt ra ở đây là ai sẽ là người chịu trách nhiệm vụ việc này?.

Thanh Trầm (thực hiện)