Nguy cơ trắng tay khi chủ cũ mảnh đất 2.000 m2 "lật kèo"

Do nhu cầu canh tác, nên tôi có mua gần 2.000 m2 đất trồng lúa bằng giấy viết tay từ năm 2016. Đất này chủ cũ được giao đất theo Nghị định 64 -CP năm 1993. Khi mua tôi đã trả đủ tiền và trồng cây lâu năm từ đó đến nay. Hai bên không có tranh chấp.

Năm 2020, Nhà nước thu hồi đất bồi thường khoảng 800 triệu đồng. Trong đó có khoản chủ yếu như: Bồi thường về đất; Bồi thường tài sản trên đất; Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm. Do đất mua bán bằng giấy viết tay, nên cơ quan bồi thường chỉ trả tiền cho tôi nếu có xác nhận của chủ cũ đồng ý cho tôi nhận tiền.

Khi tôi nhờ chủ cũ ký xác nhận thì họ gây khó dễ, không chịu xác nhận. Vậy tôi xin hỏi, trường hợp như của tôi pháp luật giải quyết như thế nào, ai là người được nhận tiền bồi thường, hỗ trợ?

Duy Đạt (Hà Nội)

Theo Luật sư Quách Thành Lực - Đoàn Luật sư TP Hà Nội, để giải đáp cho câu hỏi của bạn, đầu tiên cần phải làm rõ đối tượng, các khoản bồi thường về đất, tài sản trên đất, các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất từ đó mới tìm được hướng giải quyết.

Các khoản bồi thường gồm: Bồi thường về đất và tài sản trên đất.

Bồi thường về đất:

Người sử dụng đất có đủ điều kiện sau sẽ được bồi thường: Thứ nhất phải là Người đang sử dụng đất; điều kiện thứ hai là người này đã có hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cụm từ "Đang sử dụng đất" phải được hiểu rằng người đó đang khai thác lợi ích, canh tác trên đất. Do đó Hộ gia đình được giao quyền sử dụng đất đã không còn là người "đang sử dụng đất". Khái niệm "Người sử dụng đất" và "Người đang sử dụng đất" là hai khái niệm khác nhau, với những chủ thể khác biệt.

Tại điều 74 Luật đất đai quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất: 1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

Điều 75 về Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng: 1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Bồi thường về tài sản trên đất, cụ thể ở đây là cây lâu năm:

Đối tượng được bồi thường: Chủ tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản.

Theo đó, căn cứ Khoản 1, điều 88 Luật đất đai năm 2013 quy định nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất: "Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường".

Như vậy, Nhà nước sẽ bồi thường khi người đó thỏa mãn điều kiện: đang sử dụng đất đã có hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích đất bị thu hồi.

Diện tích này bạn đã nhận chuyển nhượng, đã trồng cây lâu năm trên đất khoảng 5 năm thì chủ cũ không thỏa mãn yếu tố là người đang sử dụng đất. Đây được xác định là một tranh chấp giữa người sử dụng đất và người đang sử dụng đất.

Cơ quan chức năng sẽ xử lý khoản tiền này theo phương án sau: "Trường hợp diện tích đất thu hồi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất mà chưa giải quyết xong thì tiền bồi thường, hỗ trợ đối với phần diện tích đất đang tranh chấp đó được chuyển vào Kho bạc Nhà nước. Chờ sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết xong thì trả cho người có quyền sử dụng đất" (Khoản 3, điều 30, Nghị định 47/2014/NĐ-CP)

Nhà nước bồi thường tài sản trên đất cho đối tượng là chủ tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản. Cây cối do bạn tạo lập, chủ cũ cũng không phủ nhận. Khoản bồi thường này hiện không có tranh chấp nên bạn đủ điều kiện được nhận số tiền bồi thường này.

Hiện nay chủ cũ không còn trực tiếp khai thác, canh tác, có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp, trong khi bạn là người có đủ những yếu tố đó. Đây là một khúc mắc pháp lý, một tranh chấp giữa hai bên trong quan hệ sử dụng đất chưa được giải quyết.

Nhiều khả năng cơ quan chức năng áp dụng khoản 3, điều 30, Nghị định 47/2014/NĐ-CP để treo số tiền này vào kho bạc chờ đến khi các bên giải quyết xong tranh chấp.

Trên đây là giải đáp của chúng tôi đối với câu hỏi của bạn, mong rằng nội dung trên giúp cho bạn thoát ra những khó khăn hiện tại.