Ngân hàng đến siết nhà trừ nợ, tôi không bàn giao có được không?

Khi một người vay vốn, ngân hàng sẽ yêu cầu phải có tài sản thế chấp để đảm bảo việc thanh toán nợ gốc và lãi. Tài sản thế chấp phổ biến là nhà, đất thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của người vay.

Khi người vay không trả được nợ gốc, lãi đúng hạn, ngân hàng sẽ tiến hành các hoạt động thu hồi tài sản bạn đang thế chấp. Thắc mắc lớn của người dân trong vấn đề này là ngân hàng có thể tự đến thu nhà, giữ đất để bán thu hồi nợ mà không cần sự đồng ý của người thế chấp hay không?

Luật sư Quách Thành Lực, Giám đốc Công ty Luật Pháp trị, Đoàn Luật sư TP Hà Nội đã có giải đáp như sau.

Theo đó, trước khi tiến hành các hoạt động thu giữ tài sản, các ngân hàng sẽ phát hành: i) Các thông báo thu giữ tài sản, thông báo bàn giao tài sản bảo đảm. Trong các văn bản này, phía ngân hàng sẽ có thông tin về các điều khoản trong Hợp đồng thế chấp, Hợp đồng tín dụng thể hiện nội dung: Ngân hàng có quyền thu giữ tài sản, Bên thế chấp tự nguyện bàn giao, không có hành vi cản trở, khiếu nại tranh chấp gì.

ii) Thông báo tới chính quyền địa phương nơi có bất động sản đề nghị phối hợp hỗ trợ cơ quan công an, lực lượng an ninh và các lực lượng cần thiết khác để đảm bảo an ninh trật tự, tham gia chứng kiến và bảo đảm cho hoạt động thu giữ tài sản theo khoản 5, điều 7 Nghị quyết số 42/2017/QH14.

Với các bước trên, ngân hàng hoặc đơn vị được ngân hàng ủy quyền sẽ xuống nơi có bất động sản để tiến hành hoạt động thu giữ nhà và đất.

Trước những động thái trên của ngân hàng, sự phối hợp của chính quyền địa phương, sự đảm bảo an ninh trật tự của lực lượng công an, thông thường người dân sẽ có những nhận định sai lệch rằng phải bàn giao, không thể chống lại được.

Ngân hàng không thể tự ý thu giữ nhà, đất mà không có sự đồng ý của người thế chấp

Đành rằng, "có vay có trả" nhưng nếu người vay quá túng quẫn, người thế chấp không còn nơi ăn chốn ở nào khác mà buộc phải lựa chọn giữ nhà, giữ đất một thời gian có chỗ trú mưa, trú nắng, người vay cần khoảng thời gian để xoay xở, thu xếp để trả nợ... thì bạn vẫn có quyền không bàn giao nhà, bàn giao đất cho ngân hàng.

Việc từ chối không bàn giao nhà cho ngân hàng để xử lý nợ không phải là hoạt động "Chí Phèo" mà trái lại điều này có căn cứ, cơ sở pháp lý được pháp điển hóa rất cụ thể:

i) Điều 301 Bộ luật Dân sự năm 2015 về việc Giao tài sản bảo đảm để xử lý quy định: "Người đang giữ tài sản bảo đảm có nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này. Trường hợp người đang giữ tài sản không giao tài sản thì bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác".

Điều này được hiểu rằng, nếu bạn không bàn giao tài sản thì phía ngân hàng phải khởi kiện bạn ra tòa, phải thông qua cơ quan tố tụng, cơ quan thi hành án mới tiến hành hoạt động thu giữ tài sản thế chấp được. Hiện nay không có quy định pháp luật liên quan nào khác trao cho ngân hàng quyền thu giữ đơn phương hoặc cưỡng chế thu hồi tài sản từ người có tài sản không tự nguyện bàn giao.

ii) Khoản 5, điều 7 Nghị quyết số 42/2017/QH14 chỉ quy định: "Chính quyền địa phương các cấp và cơ quan Công an nơi tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm, trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình thực hiện việc bảo đảm an ninh, trật tự, an toàn xã hội trong quá trình thu giữ tài sản bảo đảm theo đề nghị của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu. Trường hợp bên bảo đảm không hợp tác hoặc không có mặt theo thông báo của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu, đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm tham gia chứng kiến và ký biên bản thu giữ tài sản bảo đảm".

"Điều này có nghĩa là cơ quan Công an đảm bảo an ninh trật tự, UBND cấp xã/phường tham gia chứng kiến và ký biên bản thu giữ tài sản bảo đảm chứ các cơ quan này không can thiệp, không hỗ trợ buộc người thế chấp phải bàn giao tài sản. Bạn không tự nguyện bàn giao tài sản thì ngân hàng, cơ quan chức năng không thể cưỡng chế bạn thực hiện điều đó, không có biện pháp hành chính nào buộc bạn ra khỏi nhà nếu bạn không đồng ý bàn giao", luật sư Lực phân tích.

Như vậy pháp luật vẫn có quy định bảo vệ người thế chấp nhà khi không trả được nợ. Phía ngân hàng không thể tự ý thu giữ nhà, đất mà không có sự đồng ý của người có nhà, đất thế chấp. Cơ quan hành chính chỉ hỗ trợ đảm bảo an ninh trật tự không cưỡng chế người dân khi họ không đồng ý bàn giao nhà, đất.

Theo luật sư Lực, tranh chấp không bàn giao nhà đất thế chấp để đảm bảo trả nợ gốc, lãi chỉ được giải quyết tại cơ quan tiến hành tố tụng, được đảm bảo thi hành bởi cơ quan thi hành án có thẩm quyền.