Lừa bán đất dự án trên giấy để huy động vốn trái luật: Cần xem xét xử lý hình sự!

Tình trạng "bán lúa non" dự án hay dùng các chiêu trò để bán đất dự án trên giấy, huy động vốn trái luật của người dân đang ngày càng đáng báo động bởi sự nở rộ và hệ luỵ khôn lường. Mới đây nhất, theo phóng sự điều tra của Đài truyền hình Việt Nam thực hiện, trường hợp Dự án Hera do Công ty cổ phần Bách Đạt An làm chủ đầu tư tại tỉnh Quảng Nam là một ví dụ khiến nhiều người phải giật mình không những bởi sự liều lĩnh của chủ đầu tư mà còn bở sự cả tin của khách hàng và sự quản lý lỏng lẻo của các cơ quan chức năng.

Để làm rõ sự việc dưới góc độ pháp luật, PV Dân trí đã có cuộc trao đổi với luật sư Quách Thành Lực (Đoàn luật sư TP Hà Nội).

Luật sư Lực cho rằng: "Pháp luật quy định các bên giao dịch dân sự cho phép các bên tự nguyện thỏa thuận nhưng không phải tự do bất chấp các quy định pháp luật, bất chấp đạo đức điều này được xác định rõ tại  Khoản 2 điều 3 Bộ luật dân sự năm 2015 về Các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự:  "Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng."

Và điểm c khoản 1 điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 về  Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự: "Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội."

Như vậy, với trường hợp Dự án Hera do Công ty cổ phần Bách Đạt An làm chủ đầu tư tại tỉnh Quảng Nam, trả lời VTV, đại diện Sở tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Nam xác nhận diện tích đất thực hiện Dự án hiện nay còn chưa hoàn tất giải phóng mặt bằng, chưa đóng tiền sử dụng đất, chưa được giao đất nên Chủ đầu tư hoàn toàn không có quyền huy động vốn từ người mua đất để triển khai đầu tư.

Việc chủ đầu tư, thông qua sàn giao dịch bất động sản tiến hành ký kết các thỏa thuận dân sự thực chất là huy động vốn thực hiện Dự án khi chưa đủ điều kiện là hoàn toàn trái quy định của Luật đất đai, luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Bộ Luật dân sự.

Khoản 3 Điều 19 Nghị đinh 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành chi tiết Luật nhà ở 2014 thì chủ đầu tư trong những dự án phát triển nhà ở thương mại chỉ được phép huy động vốn thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh sau khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật (Điều 12 Nghị định 99/2015/NĐ-CP); b) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt;

Luật kinh doanh bất động sản quy định tại  Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh:

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Những hành vi vi phạm này cần phải xử lý triệt để vì sẽ thường gây ra hệ lụy về kinh tế cho các cá nhân mua bất động sản, gây bất ổn cho sự phát triển lành mạnh của thị trường  bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.

Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lí công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lí sử dụng nhà và công sở. Tại điều Điều 57 về Vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản đã xác định:

3. Phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây: a) Kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định;

4. Phạt tiền từ 270.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản có một trong các hành vi sau đây: đ) Huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết.

5. Hình thức xử phạt bổ sung: Đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản đến 12 tháng đối với hành vi quy định tại điểm a, điểm b và điểm e khoản 3 Điều này".

Theo luật sư Lực, các mức xử phạt vi phạm hành chính đã được luật quy định tương đối rõ ràng.

"Tuy nhiên, với những trường hợp cố tình vi phạm pháp luật như vậy sẽ để lại hậu quả khôn lường cho xã hội. Trường hợp chủ đầu tư đã huy động vốn của khách hàng nhưng sau đó không bàn giao đất được như giao kết, bị đình chỉ dự án, hoặc "ôm" tiền bỏ trốn… thì các cơ quan chức năng phải xem xét khởi tố vụ án, điều tra làm rõ mức độ vi phạm pháp luật", luật sư Quách Thành Lực cho biết.

Anh Thế (thực hiện)