Làm thế nào để chuyển đất ruộng thành đất ở?

Gia đình tôi có 1 thửa đất ruộng, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay gia đình có nhu cầu chuyển đổi sang đất vườn hoặc đất ở để phục vụ sinh hoạt thì cần phải thực hiện những quy trình, thủ tục như thế nào?

Minh Dân (Thanh Trì , HN)

Theo Luật sư Quách Thành Lực, - Công ty Luật TNHH LSX (Đoàn luật sư TP Hà Nội) thì Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn không quy định loại đất nào là đất ruộng. Tuy nhiên, trên thực tế đất ruộng chủ yếu gồm 02 loại: Đất chuyên trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác.

Theo đó, khả năng chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa hoặc từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất phi nông nghiệp là khác nhau (đất trồng lúa khó chuyển hơn), cụ thể:

Theo khoản 1 Điều 134 Luật Đất đai 2013, Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (trong đó có đất ở).

Như vậy, Nhà nước hạn chế chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp nhưng không cấm. Do đó, để biết vị trí đất ruộng có được chuyển mục đích sử dụng hay không thì phải xem tại kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp quận (huyện).

Căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 170 Luật đất đai năm 2013 quy định thì người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào: thứ nhất là Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND quận ( huyện) nơi có đất nông nghiệp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Kế hoạch sử dụng đất này do địa phương quy định, chẳng hạn như một số địa phương sẽ có quy định về diện tích tối thiểu trồng cây công nghiệp, cây lúa hoặc đất thuộc quy hoạch làm đường đi thì những trường hợp đó sẽ không được chuyển mục đích sử dụng lên đất ở.

Thứ hai, cần căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Thủ tục, hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất:

Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp 01 bộ hồ sơ đến cơ quan tài nguyên môi trường, hồ sơ gồm có:

 Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất; theo Mẫu số 01 ban hành kèm Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;

 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

 Các giấy tờ liên quan đến nhân thân của người nộp hồ sơ như CMND, Sổ hộ khẩu, …

 Cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ có trách nhiệm:

 Thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;

 Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

 Trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

 Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

 Thực hiện nghĩa vụ tài chính:

 Người sử dụng đất khi được Cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định.

 Nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất:

 Bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền:

 + Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở;

 + Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

 Bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở

 Ví dụ:

+ Giá đất ở của khu vực: 2.000.000đồng/m2

+ Giá đất nông nghiệp của khu vực: 200.000đồng/m2

Khi đó số tiền sử dụng đất phải nộp để chuyển 50m2 đất nông nghiệp sang đất ở là:

50 X (2.000.000 – 200.000) = 90.000.000 đồng

 Thẩm quyền:

 Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

 Trường hợp cho phép hộ gia đình, cá nhân thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định

 Xin cảm ơn luật sư!

Khả Vân (thực hiện)