Khách mua nhà của ông Thanh Thản có quyền yêu cầu trả lại nhà, hoàn tiền?

Ngày 10/8, TAND TP Hà Nội dự kiến mở phiên xét xử bị cáo Lê Thanh Thản (Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Công ty Bemes, Chủ tịch Tập đoàn Mường Thanh) về tội Lừa dối khách hàng, liên quan tới dự án CT6 Kiến Hưng tại quận Hà Đông, TP Hà Nội.

Theo cáo trạng, từ tháng 3/2011, ông Thản chỉ đạo cấp dưới quảng cáo thông tin gian dối về tính pháp lý của dự án để bán các căn hộ xây dựng trái phép. Nhiều khách hàng tin tưởng nên đã ký hợp đồng, nộp tiền mua căn hộ với Công ty Bemes do ông Thản làm chủ tịch. Tổng cộng, bị cáo đã bán 488 căn hộ khi không được công nhận quyền sử dụng đất, thu lời bất chính hơn 480 tỷ đồng.

Trước phiên xử, hơn 210 hộ dân CT6C Kiến Hưng đã có đơn kêu cứu. Theo đó, sau khi ký hợp đồng, họ nhiều lần đề nghị Công ty Bemes hoàn thiện thủ tục pháp lý để cấp sổ hồng nhưng đều bị trì hoãn. Tới năm 2019, khi ông Thản bị Công an Hà Nội khởi tố về tội Lừa dối khách hàng liên quan tới dự án, các hộ dân mới biết mình bị lừa dối.

Trong đơn, họ bày tỏ 3 nguyện vọng mong được giải quyết thỏa đáng gồm: Đề nghị cơ quan chức năng cấp sổ hồng cho các căn hộ tại tòa CT6C Kiến Hưng; Nếu các chủ hộ không được cấp sổ hồng thì ông Thản và Công ty Bemes phải liên đới bồi thường thiệt hại cho người dân để khắc phục hậu quả do hành vi vi phạm gây ra và Không tách riêng yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại của người dân thành một vụ án dân sự khác mà giải quyết triệt để trong bản án hình sự của TAND TP Hà Nội.

Độc giả Dân trí băn khoăn, đối với những yêu cầu này của người dân, cơ quan chức năng có thể đưa ra giải pháp giải quyết ra sao?

Có thể yêu cầu tuyên hủy hợp đồng, trả lại tiền mua nhà hay không?

Trích dẫn Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015, luật sư Hoàng Ngọc Biên (Đoàn Luật sư TP Hà Nội, nguyên Điều tra viên Hình sự cao cấp Bộ Quốc phòng) cho biết, lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng, nội dung giao dịch. Trong một giao dịch dân sự, khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép thì có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu để xác định hợp đồng vô hiệu.

Khoản 2, Điều 131 Bộ luật này quy định khi một giao dịch dân sự bị vô hiệu thì sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận; bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Trong trường hợp không thể hoàn trả bằng hiện vật đối với những vật dụng đã quá thời hạn, không còn khả năng sử dụng thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

Từ những căn cứ pháp lý được dẫn chiếu, luật sư Biên cho rằng việc bị lừa dối khi ký hợp đồng mua nhà sẽ là căn cứ để khách hàng yêu cầu tòa án tuyên hủy hợp đồng, buộc phía ông Thản phải hoàn tiền mua nhà cho mình và nhận lại những căn hộ trong hợp đồng đã ký kết. Không những vậy, "đại gia điếu cày" cùng Công ty Bemes còn phải bồi thường thiệt hại (nếu có) cho các khách hàng đã ký hợp đồng mua căn hộ chung cư.

Tuy nhiên, thiệt hại được xác định phải là thiệt hại thực tế và bên bị hại cần phải đưa ra chứng cứ để chứng minh thiệt hại đó theo quy định tại khoản 1, Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015. Trách nhiệm, mức độ bồi thường sẽ phải căn cứ vào mức độ lỗi vi phạm trong hợp đồng giao kết.

"Theo cáo trạng, ông Thản còn chỉ đạo tổ chức thi công xây dựng công trình dự án CT6 Kiến Hưng vi phạm nghiêm trọng quy hoạch xây dựng. Tới tháng 3/2011, bị cáo chỉ đạo quảng cáo, đưa thông tin dự án đã được phê duyệt, thiết kế căn hộ và công trình tuân thủ các quy định về xây dựng, giá bán căn hộ đã bao gồm quyền sử dụng đất.

Như vậy, nếu ông Thản thực hiện các hành vi khách quan nêu trên thì ngoài việc bị truy tố về tội Lừa dối khách hàng, hành vi của bị cáo còn có dấu hiệu của tội Vi phạm quy định về xây dựng gây hậu quả nghiêm trọng theo Điều 298 Bộ luật Hình sự 2015. Bởi vậy, nếu nhận thấy có thêm dấu hiệu về tội phạm hình sự, tòa án có thể giao cơ quan điều tra tiếp tục xác minh, điều tra thêm đối với ông Thản và những người liên quan", luật sư Biên phân tích.

Có cùng nhận định, luật sư Nguyễn Văn Tuấn (Giám đốc Công ty Luật TGS, Đoàn Luật sư TP Hà Nội) nhìn nhận, trong trường hợp này, tòa án sẽ xem xét khách quan, toàn diện các giao dịch dân sự giữa ông Thản với khách hàng. Nếu các hợp đồng được tạo lập hợp pháp, phù hợp quy hoạch, đủ điều kiện giao dịch, các bên tham gia giao dịch trung thực, tự nguyện, đồng thuận thì giao dịch có hiệu lực.

Ngược lại, nếu giao dịch được tạo lập bất hợp pháp, căn hộ không đủ điều kiện tham gia giao dịch hoặc một bên bị lừa dối, nhầm lẫn khi tham gia giao dịch thì tòa án có quyền tuyên giao dịch đó vô hiệu. Khi tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu thì bên mua nhà có quyền yêu cầu đòi Công ty Bemes phải trả lại toàn bộ số tiền đã nộp, nếu giá trị căn hộ tăng lên so với thời điểm mua thì đây là thiệt hại của khách hàng, khách hàng có quyền yêu cầu doanh nghiệp này phải bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật khi giao dịch dân sự vô hiệu.

Xử lý ra sao với các căn hộ bị xây vượt tầng, vượt phép?

Cũng theo cáo trạng, sau khi dự án được hoàn thành vào tháng 11/2012 và được bàn giao cho các hộ dân từ tháng 1/2013, "Tổ hợp chung cư cao cấp và thương mại BEMES" có hình hài hoàn toàn khác so với quy hoạch được phê duyệt. Cụ thể, khu nhà cao tầng "mọc" thêm tòa CT6C, bên cạnh 2 block nhà CT6A và CT6B.

Các block nhà này chung nhau khối đế gồm 3 tầng, một hầm liên thông, dù thiết kế là 4 tầng khối đế và 2 tầng hầm. Khu nhà sử dụng tầng 1 làm sảnh, hành lang, kinh doanh dịch vụ. Tổng số căn hộ của tòa nhà là 1.582, không có tháp khách sạn.

Với Khu nhà thấp tầng, chủ đầu tư đã cho xây dựng 2 dãy nhà liền kề, 38 căn hộ, cao 4 tầng. Trong quy hoạch, phần đất xây dựng trường mẫu giáo đã "biến" thành khu nhà thấp tầng. Còn khu nhà trẻ, mẫu giáo được chuyển vào phần nhà chung cư.

Dự án CT6 Kiến Hưng hiện có 1.620 căn hộ, trong đó 934 căn được cấp sổ. Còn lại 438 căn tại tòa CT6C, 43 căn tại CT6A, 25 căn CT6B cùng 14 căn tại khu thấp tầng không được cấp sổ đỏ với các lý do xây thêm ngoài quy hoạch (CT6C); thay đổi công năng sử dụng; xây không đúng quy hoạch. 160 căn hộ khác chưa làm thủ tục cấp sổ đỏ.

Đối với các căn hộ được xây trái phép, vượt phép này, luật sư Tuấn cho biết theo điểm d, khoản 11, Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ, về nguyên tắc, ông Thản sẽ phải trả lại số tiền thu được từ việc bán các căn hộ trái phép cho khách hàng và buộc phải tháo dỡ công trình.

Đối với những người dân sinh sống tại tòa nhà ngoài quy hoạch (CT6C) hoặc các tầng xây dựng vượt phép, họ có thể sẽ phải di chuyển ra khỏi căn hộ để cơ quan chức năng thực hiện tháo dỡ công trình. Trong trường hợp này, người dân sinh sống tại tòa nhà hoặc tại các tầng xây dựng vượt phép sẽ được chủ đầu tư bồi thường. Việc bồi thường thế nào sẽ do sự thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng.

Các phương án bồi thường có thể là trả lại tiền bồi thường thiệt hại cho khách hàng mua nhà, thỏa thuận với người mua nhà để di dời sang dự án phù hợp khác… Trường hợp không thỏa thuận được, người dân có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, trong các giao dịch trên, nếu người dân hoàn toàn bị lừa dối thì họ có thể coi là chủ thể ngay tình, tức không hề hay biết đây là căn hộ có vi phạm pháp luật. Do đó, pháp luật sẽ bảo vệ người ngay tình và buộc người gây ra các sai phạm phải giải quyết vấn đề này.

Vì vậy, cần xem xét việc có nhất thiết phải buộc tháo dỡ công trình hay không, vì điều này có thể gây tổn thất, thiệt hại và ảnh hưởng đến người dân ngay tình.

Hoàng Diệu