Dân bị đuổi ra đường vì chủ đầu tư đem dự án "cắm" ngân hàng: trách nhiệm của ai?

Thực ra, tình trạng chủ đầu tư đem dự án “cắm” ngân hàng dẫn đến thiệt thòi cho người dân không phải là hiện tượng mới mà đã âm thầm xảy ra trên địa bàn TPHCM nhiều năm nay. Hầu hết các trường hợp người dân đã trả hết tiền mua nhà nhưng không được cấp sổ hồng đều rơi vào tình trạng chủ đầu tư đã đem dự án đi “cầm” ngân hàng và chưa trả hết nợ để làm thủ tục thanh lý, cấp sổ hồng cho chủ từng căn hộ.

Trong chương trình “Ba phút cùng luật sư” kỳ này, luật sư Nguyên Đức Chánh, cộng tác viên Thư viện Pháp luật, sẽ phân tích rõ hơn lỗi của các bên trong trường hợp này và hướng dẫn bạn đọc kiến thức tránh mua nhầm những dự án dạng đã “cầm cố” như trên.

Vừa qua xảy ra trường hợp chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư Harmona đem tài sản “cắm” cho ngân hàng nhưng vẫn tiếp tục ký bán cho khách hàng. Sự việc vỡ lở khi ngân hàng đòi cưỡng chế buộc cư dân ra khỏi nhà để lấy tài sản bảo đảm do chủ đầu tư đã bảo lãnh, thế chấp trước đó. Dưới góc độ pháp lý, ông đánh giá vụ việc này như thế nào, thưa luật sư?

Chào bạn đọc báo Dân trí,

Đây là vụ việc phức tạp xuất phát từ lỗi của chủ đầu tư và cả Ngân hàng cho vay, nhận bảo lãnh và nhận thế chấp. Cụ thể dù chưa xóa bảo lãnh, xóa thế chấp nhưng chủ đầu tư vẫn ký Hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai cho cư dân và bàn giao căn hộ đã bị thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất để cư dân quản lý, sử dụng thì rõ ràng, chủ đầu tư trong vụ việc này đã vi phạm pháp luật. Vì một tài sản bị đem ra giao dịch ít nhất 2 lần.

Còn đối với Ngân hàng thì nhận bảo lãnh, thế chấp tài sản chủ đầu tư nhưng không kiểm tra xem tài sản thế chấp như thế nào? Thiếu sự quan tâm, giám sát để chủ đầu tư bán cho người khác nên Ngân hàng cũng phải có trách nhiệm liên đới trong vụ việc này.

Thực tế không chỉ riêng dự án chung cư Harmona mới xảy ra tình trạng này mà trước đó còn có nhiều dự án tại TPHCM rơi vào tình cảnh tương tự. Theo ông, quy định trong Luật kinh doanh Bất động sản 2014 như thế nào mà để tình trạng này xảy ra phổ biến như vậy?

Để đảm bảo quyền lợi cho khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai, Điều 56 LKDBĐS 2014 đã quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Mặt khác, tại khoản 4 điều 13 LKDBĐS 2014 cũng quy định trách nhiệm chủ đầu tư trong kinh doanh bất động sản là “trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận”.

Thế nhưng, đến thời điểm này vẫn chưa có quy định về chế tài xử lý trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm. Nên rõ ràng rủi ro cho khách hàng vẫn khá cao nếu gặp phải dự án mà chủ đầu tư cố tình sai phạm.

Vậy pháp luật trong trường hợp này đã không bảo vệ được người mua hàng. khách hàng cần làm gì để tránh gặp phải những rủi ro như trên khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, thưa luật sư?

Khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có ý thức tự bảo vệ mình trong các giao dịch này.

Đầu tiên, cần xem xét kỹ uy tín, năng lực của chủ đầu tư thay vì nghe “lời hay” của nhân viên tư vấn.

Thứ 2: Yêu cầu chủ đầu tư đưa ra các giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Thứ 3: Khách hàng phải yêu cầu chủ đầu tư chứng minh mình đã được Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính.

Thứ 4: Cần xem xét kỹ điều khoản trong Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhất là những quy định về thời gian bàn giao căn hộ, thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời hạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đồng thời với quy định là những chế tài về phạt vi phạm được nêu trong hợp đồng…

Khách hàng cần thận trọng khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư kinh doanh bất động sản. Nên có người am hiểu về pháp lý hoặc Luật sư xem xét kỹ các vấn đề pháp lý trước khi giao dịch thì sẽ bảo đảm hơn quyền lợi cho mình.

Vâng, xin cảm ơn Thư Viện Pháp Luật và luật sư Nguyễn Đức Chánh đã hỗ trợ thực hiện chương trình này!

Tùng Nguyên - Phạm Nguyễn - Thiên Thanh (thực hiện)