Bài 26: "Tòa TP Việt Trì tuyên bản án phi lý, sai phạm của cơ quan thi hành án càng lộ sáng"

Theo luật sư Trương Quốc Hòe - Trưởng văn phòng luật sư Interla (Đoàn luật sư TP Hà Nội), bản án số 30/2014/KDTM-ST đã nhận định Công ty Việt Hưng chỉ thế chấp phần tài sản trên đất là “Nhà trung tâm thương mại dịch vụ - Nhà hàng Phù Đổng”, chứ không thế chấp Quyền sử dụng 300 m² đất thuê của Nhà nước, từ đó HĐXX đã tuyên: “...duy trì Hợp đồng thế chấp tài sản số 08.15.1711/HĐTC ngày 21/11/2008 với tài sản thế chấp là Nhà trung tâm thương mại dịch vụ - Nhà hàng Phù Đổng” là một bản án phi lý bởi 2 vấn đề đặt ra:

Thứ nhất: Căn cứ vào đâu để có thể duy trì một Hợp đồng đã vô hiệu cả về hình thức và nội dung?

Thứ hai: Nếu tiếp tục duy trì Hợp đồng thế chấp nêu trên thì các bên đương sự sẽ giải quyết như thế nào với tài sản thế chấp là Nhà hàng phù Đổng, khi khối tài sản này đã bị Chi cục Thi hành án dân sự TP Việt Trì kê biên và cưỡng chế Thi hành án trái pháp luật?

Như thông tin Dân trí đã đăng tải trong 25 kỳ báo trước, năm 2005, công ty TNHH Việt Hưng (sau đổi thành công ty cổ phần đầu tư thương mại Việt Hưng) có ký Hợp đồng tín dụng số 05.05.0019/HĐTD ngày 20/4/2005 với Ngân hàng vay khoản tiền năm tỷ năm trăm triệu đồng. Theo Điều 5 Hợp đồng này thì hình thức đảm bảo tiền vay chỉ được ghi sơ lược là “Thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay là nhà hàng Phù Đổng”. Nhằm khắc phục hạn chế của Hợp đồng tín dụng số 05.05.0019/HĐTD, ngày 21/11/2008, Ngân hàng đã buộc công ty Việt Hưng ký tiếp một Hợp đồng thế chấp tài sản số 08.15.1711/HĐTC trong đó có quy định về Tài sản thế chấp là Nhà hàng Phù Đổng và Quyền sử dụng 300m2 đất tại địa chỉ: số 2256 đại lộ Hùng Vương, phường Gia Cẩm, thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ.

Tuy nhiên, Hợp đồng thế chấp tài sản số 08.15.1711/HĐTC ngày 21/11/2008 (Sau đây xin gọi tắt là Hợp đồng thế chấp) đã vô hiệu cả về hình thức và nội dung của Hợp đồng. Cụ thể như sau:

Thứ nhất: các sai phạm nghiêm trọng về hình thức của Hợp đồng thế chấp: Hợp đồng thế chấp vô hiệu do vi phạm quy định tại Khoản 6 Điều 35 Luật Công chứng về việc không có chữ ký của các bên vào các trang của Hợp đồng.  

Trong Hợp đồng này không có chữ ký của ông Nguyễn Minh Sơn (đại diện công ty Việt Hưng) ở cuối các trang 2, 4, 6 đồng thời cũng không có chữ ký của ông Nguyễn Tiến Dũng (đại diện Ngân hàng) ở cuối tất cả các trang. Điều này chứng tỏ ông Dũng không có mặt, không đọc và không ký vào Hợp đồng này. Như vậy, liệu có chắc chắn Ngân hàng tự nguyện tham gia ký kết hợp đồng thế chấp này hay không? Do đó, Hợp đồng thế chấp đã vô hiệu do vi phạm quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng.

Hợp đồng thế chấp vô hiệu do vi phạm Khoản 2 Điều 38 Luật công chứng về thời hạn công chứng. Theo Hợp đồng số 08.15.1711/HĐTC thì ngày ký Hợp đồng là ngày 21/11/2008 còn ngày công chứng viên ký công chứng lại là ngày 12/12/2008, vượt quá thời hạn tối đa mà pháp luật quy định rất nhiều. Do vậy, Hợp đồng này vô hiệu về hình thức dẫn đến vô hiệu về toàn bộ nội dung và điều khoản về thế chấp tài sản đương nhiên không còn hiệu lực thi hành trong thực tế.

Không những bỏ qua những căn cứ vô hiệu quá rõ ràng về hình thức của hợp đồng thế chấp này, HĐXX phiên tòa sơ thẩm ngày 31/07/2014 của TAND TP Việt Trì lại đã không triệu tập Công chứng viên Nguyễn Xuân Quý (Thuộc Phòng công chứng số 1 tỉnh Phú Thọ) tham gia với tư cách là người có quyền và nghĩa vụ liên quan đến vụ án. Đây là một việc làm vi phạm nghiêm trọng các quy định tố tụng, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của Công ty Việt Hưng.

Thứ hai, những sai phạm về nội dung của Hợp đồng thế chấp: Có thể khẳng định, căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã chứng tỏ tài sản mà Công ty Việt Hưng thế chấp là Nhà hàng Phù Đổng và Quyền sử dụng 300m² đất thuê theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: X0223206 do UBND tỉnh Phú Thọ cấp ngày 22/05/2003. Việc dùng tài sản không đủ điều kiện thế chấp để giao kết là một vi phạm nghiêm trọng về nội dung Hợp đồng này.

Theo quy định tại Điều 1 Hợp đồng thế chấp thì tài sản thế chấp gồm:

 “- Nhà Trung tâm thương mại và dịch vụ - Nhà hàng Phù Đổng: Nhà cấp 3, 06 tầng và 01 tầng tum, xây dựng kết cấu bê tông cốt thép. Tổng diện tích xây dựng là 2330,58m2. Nhà được xây dựng trên diện tích đất 300m2.

Địa chỉ tài sản: số 2256 đại lộ Hùng Vương, phường Vân Cơ, thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ.

Các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản của Bên B: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: X0223206 do UBND tỉnh Phú Thọ cấp ngày 22/05/2003...”

Mặt khác, tại phần lời chứng của công chứng viên của Hợp đồng thế chấp có ghi: “Bên thế chấp mang tài sản thuộc quyền sở hữu của công ty để làm thủ tục đảm bảo cho khoản vay tại Chi nhánh ngân hàng Công thương tỉnh Phú Thọ.

Loại tài sản bao gồm:

 - Nhà trung tâm thương mại và dịch vụ (nhà hàng Phù Đổng), nhà xây cấp 3, 06 tầng trong đó có 01 tầng âm + 01 tầng tum, xây dựng kết cấu bê tông cốt thép. Tổng diện tích xây dựng là: 2330,58 m².

-  Đất thuê theo Giấy chứng nhận QSDĐ số X 023206 do UBND tỉnh Phú Thọ cấp ngày 22/5/2003 đứng tên: Công ty cổ phần ĐTTM Việt Hưng Phú Thọ có tổng diện tích sử dụng là: 300m² (Ba trăm mét vuông); muc đích sử dụng: Xây dựng cơ bản; thời hạn sử dụng: 30 năm (đến hết ngày 26/8/2035) tại đường Hùng Vương, khu 3, phường Vân Cơ, thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ. Kèm theo Hợp đồng thuê đất số 431/HĐTĐ ngày 26/8/2005 được giao kết giữa Đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường với Công ty TNHH Việt Hưng Phú Thọ...".

"Từ các căn cứ đã nêu trên, rõ ràng có thể khẳng định tài sản thế chấp của Công ty Việt Hưng tại Hợp đồng thế chấp tài sản số 08.15.1711/HĐTC là Nhà hàng Phù Đổng và Quyền sử dụng 300m² đất thuê của Nhà nước. Cam kết này không chỉ là sự giao kết của hai bên ngân hàng với công ty, mà còn có sự làm chứng của công chứng viên cũng như xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là Văn phòng đăng ký nhà đất thuộc Sở tài nguyên và môi trường tỉnh Phú Thọ.

Việc TAND TP Việt Trì bỏ qua các chứng cứ trên để suy diễn rằng tài sản thế chấp không bao gồm Quyền sử dụng 300m² đất là hoàn toàn không có căn cứ pháp luật. Phải chăng là để tránh cho Hợp đồng này không bị vô hiệu khi vi phạm quy định tại điểm đ Khoản 1 Điều 111 Luật đất đai năm 2003 về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất thuê của Nhà nước? Bởi theo quy định này thì trong trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực (ngày 01.07.2004) mà đã trả tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian thuê đất hoặc cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất năm năm thì sẽ có quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuê để vay vốn theo quy định tại Điều 110 Luật Đất đai năm 2003", luật sư Hòe phân tích.

Tuy nhiên, trong trường hợp này, Quyền sử dụng 300m² đất là do Công ty Việt Hưng thuê của Nhà nước trong thời hạn 30 năm kể từ ngày 22/05/2003, phương thức nộp tiền thuê đất là trả tiền hàng năm, do đó không đủ điều kiện được phép thế chấp theo quy định của Luật Đất đai. Như vậy, việc Công ty Việt Hưng và Ngân hàng thỏa thuận cho phép dùng tài sản là 300m² đất nêu trên để làm tài sản thế chấp là vi phạm quy định pháp luật. Điều này dẫn đến Hợp đồng thế chấp tài sản vô hiệu theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 122 và Điều 124 Bộ luật dân sự.

Theo luật sư Hòe, TAND TP Việt Trì đã vẫn tuyên duy trì hợp đồng thế chấp này. Đây là một điều hết sức phi lý bởi nó không chỉ gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của Công ty Việt Hưng mà còn xâm phạm đến tính nghiêm minh của pháp luật, khiến cho công luận không khỏi hồ nghi về năng lực, trình độ và sự công tâm của vị thẩm phán chủ tọa phiên tòa.

Đặc biệt, việc tuyên duy trì Hợp đồng thế chấp này chính là việc công nhận tài sản thế chấp là hợp pháp. Vậy giả sử theo như HĐXX đã tuyên, tài sản thế chấp là Nhà hàng Phù Đổng chứ không phải là Quyền sử dụng 300m2 đất có Nhà hàng Phù Đổng tọa lạc bên trên, đã dẫn đến hai vấn đề:

Vấn đề thứ nhất: Giả sử giữa Ngân hàng và công ty có sự thống nhất về phương án trả nợ, hoặc sau khi bản án phúc thẩm có hiệu lực, Công ty trả toàn bộ số nợ cho Ngân hàng, vậy sẽ xử lý như thế nào đối với khối tài sản của công ty Việt Hưng đã bị Chi cục THADS TP Việt Trì kê biên và cưỡng chế THA trái pháp luật?

Lúc này ai sẽ là người trả lại tài sản cho công ty Việt Hưng, khi chấp hành viên Đặng Xuân Quang - Phó Chi cục THADS TP Việt Trì đã cố ý làm trái các quy định của Luật THADS năm 2008, cũng như Quyết định Kháng nghị giám đốc thẩm số 01/QDKN-GDT-KDTM ngày 09/01/2014, dù Quyết định đã nêu rõ: “Tạm đình chỉ thi hành án Quyết định Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 16/2012/QĐST-KDTM ngày 23/7/2012 của TAND thành phố Việt Trì để chờ kết quả xét xử giám đốc thẩm”;

Ai sẽ là người bồi thường cho công ty Việt Hưng những tổn thất nghiêm trọng về cả vật chất lẫn tinh thần do những sai phạm của cá nhân chấp hành viên Đặng Xuân Quang cũng như Chi cục THADS TP Việt Trì gây ra, khiến cho suốt một năm trời công ty hầu như không thể hoạt động sản xuất, kinh doanh được, dẫn đến khó khăn chồng chất khó khăn?

Vấn đề thứ hai: Giả sử công ty Việt Hưng không trả được nợ cho Ngân hàng, vậy sẽ tiến hành Thi hành án như thế nào, khi mà tài sản thế chấp (như phía Ngân hàng khẳng định và như HĐXX nhận định) chỉ là Nhà hàng Phù Đổng chứ không phải là Quyền sử dụng 300m2 đất thuê của Nhà nước?

Rõ ràng, Ngân hàng chỉ có thể được bàn giao diện tích đất trên nếu như UBND tỉnh Phú Thọ tiến hành xong việc thu hồi đất của Công ty Việt Hưng. Theo quy định tại Điều 32 Luật đất đai năm 2003 thì “Việc quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi có quyết định thu hồi đất đó”

Giả sử có việc UBND tỉnh Phú Thọ thu hồi diện tích đất đã cho công ty Việt Hưng thuê thì việc thu hồi cũng phải tuân theo quy định tại Điều 38 Luật đất đai. Tuy nhiên trong trường hợp này, có thể thấy rõ phần diện tích đất của Công ty Việt Hưng không thuộc các trường hợp đất bị thu hồi của Điều 38, vì vậy nếu như có việc UBND tỉnh Phú Thọ thu hồi đất của công ty Việt Hưng để tiến hành cho người trúng đấu giá thuê đất này thì sẽ là việc làm trái quy định của pháp luật về việc thu hồi đất.

Trên thực tế, trong vụ việc này, UBND tỉnh Phú Thọ không hề ban hành bất cứ quyết định thu hồi đất nào, thời hạn thuê đất vẫn còn nên quyền sử dụng diện tích đất thuê này vẫn thuộc quyền sở hữu của công ty Việt Hưng. Vậy với việc chỉ ban hành các văn bản như VKSND tỉnh Phú Thọ đã cung cấp mà UBND tỉnh Phú Thọ đã tùy tiện giao đất của công ty Việt Hưng đang thuê cho ngân hàng, đây là một việc làm hoàn toàn không phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành.

Vậy nếu Tòa tuyên tài sản thế chấp chỉ là Tài sản trên đất, chứ không bao gồm quyền sử dụng đất, thì khi Thi hành án, cơ quan THA chỉ được kê biên, bán đấu giá và giao tài sản đấu giá là Nhà hàng Phù Đổng, chứ không được giao Quyền sử dụng 300m2 đất. Phải chăng lúc đó người mua trúng tài sản đấu giá sẽ dùng một phương pháp nào đó để “cẩu” toàn bộ tài sản thế chấp là Nhà hàng Phù Đổng đi nơi khác để quản lý, sử dụng?

Dân trí sẽ tiếp tục thông tin sự việc đến bạn đọc.

Anh Thế