Sửa đổi luật Đất đai - có tháo gỡ được bất cập?

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) Phạm Khôi Nguyên đã nói như vậy trong hội nghị lấy ý kiến sửa đổi Luật đất đai mới đây.

Theo Bộ trưởng, sau 4 năm triển khai thi hành Luật, vấn đề đất đai đã có những chuyển biến rõ rệt như: hơn 3% đất nông nghiệp được chuyển đổi sang đất cho mục đích công nghiệp, dịch vụ, giải quyết được hơn 2 triệu lao động và thu hút được hơn 40 tỷ đô la đầu tư vào các cụm công nghiệp.

Theo thống kê năm 2007, số tiền đấu thầu đất khoảng 25 - 28.000 tỷ đồng. Đồng thời, quyền của người sử dụng đất trong việc thế chấp, vay vốn, chuyển nhượng, tặng cho... được rõ ràng hơn.

Tại hội nghị lần này, có 8 vấn đề được gợi ý để tập trung thảo luận đó là: Qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; tài chính về đất đai, giá đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; thời hạn sử dụng đất; quyền sử dụng khi cổ phần hoá; thủ tục hành chính trong quản lý, sử dụng đất và quản lý phát triển thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, các đại biểu tập trung nhiều cho 2 vấn đề bức xúc nhất, gây khiếu kiện nhiều nhất trong quá trình thi hành luật đất đai ở các địa phương, đó là: xác định giá đất như thế nào để dân không thiệt và cơ chế GPMB, đền bù như thế nào cho hợp lý.

Sổ đỏ - sổ hồng: Tốn kém, lãng phí!

Ông Trịnh Kiên Đĩnh, Phó Giám đốc Sở TN&MT Hà Nội nêu ý kiến rằng: luật đất đai có từ năm 2003. Nhưng sau luật đất đai, hàng loạt các bộ luật khác ra đời như: luật đầu tư, luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản. Khi áp dụng vào thực tế, các luật này đá nhau, khiến các bộ ngành lúng túng, người dân bức xúc.

Ông Đĩnh đã dẫn chứng chẳng hạn như trong việc cấp GCNQSDĐ. Hiện nay, Hà Nội còn tới 65.000 trường hợp người dân được GCNQSDĐ nhưng không đến nhận vì không có tiền. Người sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ trong 2 năm 2006-2007 phải nộp lệ phí trước bạ theo giá đất mới cao hơn từ 8-15 lần so với năm 2004-2005. Nhiều hộ gia đình, đặc biệt là các hộ ngoại thành chưa đủ khả năng nộp lệ phí, thuế chuyển quyền sử dụng để được nhận giấy theo quy định.

Bên cạnh đó, hiện nay, trên địa bàn thành phố còn khoảng 27.300 trường hợp người dân đã kê khai đăng ký xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chủ yếu là đất ngoài bãi sông, đất ven đê...).

Theo quy định của luật đất đai, họ có quyền được cấp nhưng theo quy định của luật đê điều (2007) những hộ này lại không được... “Các trường hợp trên nếu không có giải pháp tháo gỡ sẽ gây khó khăn cho nhiệm vụ quản lý và không đáp ứng được nguyện vọng của người dân”.

Một số ý kiến khác thì lại cho rằng, các loại sổ đỏ, sổ hồng đang gây khó khăn cho người dân trong quá trình chuyển quyền sử dụng, giao dịch...

Luật đất đai yêu cầu phải có GCNQSDĐ (sổ đỏ) khi giao dịch nhưng luật nhà ở của Bộ Xây dựng lại yêu cầu phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng).

“Thực tế, người dân có cái nhà, tức là họ đã có quyền sử dụng mảnh đất để xây căn nhà đó. Vậy tại sao phải yêu cầu họ làm một lúc hai loại giấy khác nhau gây tốn kém, lãng phí”.

Cần khung giá đất có hiệu lực trong nhiều năm

Về giá đất, theo ý kiến của nhiều đại biểu ở Hà Nội, Bắc Kạn, Hà Giang... qui định giá đất phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường cũng như thay đổi hàng năm đã làm ảnh hưởng tới việc triển khai các dự án.

Thực tế, nhiều dự án không thể thực hiện được vì người dân chậm bàn giao mặt bằng chỉ để hưởng tiền chênh lệch theo bảng giá tăng dần qua các năm.

Đa số các đại biểu đều đề nghị khung giá đất nên có hiệu lực trong khoảng 3 - 5 năm, chứ không phải 1 năm như hiện nay để thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng. Nếu có biến động giá trên 20% so với giá địa phương đã qui định thì mới điều chỉnh nhưng không vượt khung của Chính Phủ đã qui định.

Nhiều đại biểu cũng cho rằng việc mới đây Chính phủ giao cho Bộ TN&MT định giá đất (trước đây là bộ Tài chính) là đúng đắn, sẽ bình ổn được giá đất.

Bộ trưởng Phạm Khôi Nguyên cho rằng xác định giá đất cần dựa theo nhiều yếu tố như loại đất, giá đất giáp ranh giữa vùng đô thị, nông thôn, các tỉnh như thế nào, phải tính theo giá trị đang sử dụng, chứ không phải theo giá trị sẽ sử dụng...

Theo nhiều đại biểu, qui định về một số trường hợp nhà nước không thực hiện việc thu hồi đất, nhà đầu tư phải tự nhận chuyển nhượng, thoả thuận giá đền bù với người dân đã gây khó khăn cho nhiều nơi. Bởi trên thực tế, nhiều dự án bị kéo dài, dân khiếu kiện do có sự khác biệt về giá cả giữa các dự án với nhau.

Nhiều ý kiến cũng góp ý không nên đưa khái niệm đất liền kề, đất xen kẽ trong khu dân cư mà nên dựa theo mục đích sử dụng để thuận tiện cho công tác bồi thường.

Thực tế ở các địa phương có hộ hàng héc ta đất nông nghiệp liền kề đất ở mà nhà nước cứ phải bồi thường 30-50% so với giá đất ở liền kề là bất hợp lý...

Lan Hương