Ngán vùng đất yếu, chuyển hướng lên vùng cao

Viễn cảnh biến đổi khí hậu không xa

Chỉ mấy năm gần đây các nhà hoạch định chính sách của TPHCM mới bàn nhiều về cụm từ biến đổi khí hậu. Với dự báo 10% diện tích TPHCM sẽ bị ảnh hưởng do biến đổi khí hậu, nước biển tăng cao trong vòng 50 năm tới khiến UBND TP chú tâm hơn đến việc nghiên cứu ứng phó với biến đổi khí hậu để điều chỉnh chính sách phát triển TP cho phù hợp.

Tuy các nhà khoa học dự báo tầm 30 – 40 năm nữa thì tác động của biến đổi khí hậu mới bắt đầu ảnh hưởng nặng nề đến TPHCM và khu vực đồng bằng sông Cửu Long. Tuy nhiên, vài năm gần đây đã xảy ra nhiều vấn nạn đô thị mà người ta dễ dàng nhận thấy đó là viễn cảnh sẽ xảy ra khi nước biển dâng cao mà các khu dân cư của TP vẫn cứ phát triển rầm rộ trên những vùng đất thấp như Nam Sài Gòn, Thủ Thiêm, Nhà Bè, Cần Giờ…

Đầu tiên là vấn nạn chống ngập rồi lại cứ ngập. Suốt 10 năm nay, mỗi năm TP bỏ ra hàng ngàn tỷ đồng thực hiện hàng chục dự án chống ngập quy mô lớn, xóa xổ hàng chục điểm ngập nhưng tổng kết lại thì tổng số điểm ngập vẫn không thay đổi là bao, có năm số điểm ngập còn cao hơn năm trước.

Nguyên nhân chính là vì chống điểm này lại ngập điểm khác, chống ngập cục bộ không thể làm thay đổi hiện trạng TP vốn phát triển trên vùng đất thấp mà triều cường ngày càng dâng cao; đô thị phát triển mạnh theo hướng thoát nước của TP, tốc độ tiêu nước ngày càng chậm nên chuyện ngập úng là chuyện hiển nhiên.

Ngoài ra, dư luận TP năm 2011 cũng xôn xao trước vụ việc hàng loạt căn nhà ở quận Bình Thạnh bị nghiêng, lún, nứt… Bình Thạnh vốn có “phố nghiêng Pisa” do ảnh hưởng của công trình cầu vượt Văn Thánh là chuyện cũ của cả chục năm trước. Năm 2011, người dân TP té ngửa khi biết Bình Thạnh còn có nhiều tòa nhà nghiêng, lún, nứt… một cách hết sức tự nhiên chứ không phải do công trình xây dựng nào ảnh hưởng.

Theo thống kê của quận Bình Thạnh thì trên địa bàn quận có hơn 100 công trình nghiêng, nứt, tập trung trên các tuyến đường như Nguyễn Hữu Cảnh, Xô Viết Nghệ Tĩnh, Phạm Viết Chánh, Đinh Bộ Lĩnh… Nguyên nhân nghiêng, lún… là do khu vực này nền đất khá yếu.

“Hố tử thần” cũng là một vấn nạn được dư luận TP quan tâm nhiều trong những năm 2009 - 2011. Theo thống kê của Sở Giao thông Vận tải TPHCM thì trong năm 2011, trên địa bàn TP xảy ra hơn 100 vụ lún mặt đường, tạo thành “hố tử thần”. Ngoài nguyên nhân tái lập mặt đường kém sau khi đào đường thì nền đất yếu cũng là một nguyên nhân quan trọng gây nên tình trạng này.

Những vấn nạn đó sẽ ngày càng nghiêm trọng nếu TP tiếp tục phát triển trên các vùng đất thấp, nền đất yếu… Đặc biệt là trong tình trạng biến đổi khí hậu toàn cầu ảnh hưởng ngày càng lớn.

Chuyển hướng lên vùng cao

Chính vì những lý do trên nên những năm gần đây TP bắt đầu định hướng phát triển đô thị theo cả 4 hướng Đông - Tây - Nam - Bắc, đặc biệt là về phía Tây Bắc, vùng đất cao của TP lâu nay bị bỏ ngõ. Từ đó, khu đô thị Tây Bắc với diện tích hơn 6.000 ha kéo dài từ huyện Hóc Môn đến Củ Chi đã ra đời. Theo thông tin của Sở Quy hoạch Kiến trúc thì hiện khu đô thị này đang trong giai đoạn xây dựng quy hoạch 1/2000.

Tuy nhiên, đây chỉ là động thái của chính quyền TP. Còn giới đầu tư BĐS những năm gần đây vẫn chú trọng đến thị trường phía Nam và Đông Nam với hai trung tâm là khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng (quận 7) và Thủ Thiêm (quận 2). Nhưng đến nay thì tình hình bắt đầu thay đổi.

Ông Hoàng Minh Trí, Viện phó Viện Nghiên cứu Phát triển TPHCM từng kể về căn nhà của bạn ông trong khu quận 7 liên tục bị lún, phần sân lún nhanh đến nổi kéo gãy cả hệ thống đường ống cấp thoát nước. Những hiện tượng này càng làm nản lòng những người muốn an cư tại các vùng đất thấp và bắt đầu ghé mắt đến vùng đất cao của TP.

Không chỉ người dân mà nhiều doanh nghiệp BĐS bắt đầu chiến dịch gom đất tại khu vực đất cao này để dành cho các dự án tương lai. Nhiều doanh nghiệp lớn cũng chú ý đến vùng đất này như công ty An Phú đầu tư một khu đô thị rộng đến 650 ha ở Củ Chi, một tập đoàn Malaysia cũng đầu tư một khu đô thị rộng 900 ha ở huyện này.

Dù không rầm rộ bằng các dự án lớn nhưng trào lưu về Củ Chi mua đất xây dựng biệt thự vườn bắt đầu phổ biến. Giao dịch những sản phẩm như thế này xuất hiện ngày càng nhiều ở các sàn giao dịch BĐS TPHCM.

Xa hơn, nhiều doanh nghiệp còn hướng đến các vùng đất cao ở các tỉnh lân cận trong phạm vi tương đương từ trung tâm TP đến Củ Chi như Bến Cát (Bình Dương), Trảng Bom (Đồng Nai)… Hai địa điểm trên được chọn nhiều vì không chỉ đáp ứng yêu cầu nền đất cứng, cao mà còn nhờ hệ thống giao thông thuận tiện kết nối với TPHCM như cao tốc TPHCM - Long Thành – Dầu Giây, Quốc lộ 13… Các khu vực này còn hấp dẫn các doanh nghiệp hơn Củ Chi vì thủ tục đầu tư được tiến hành nhanh chóng và giá đất rẻ hơn.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, một đơn vị đầu tư nhiều dự án nhà ở giá rẻ thì ở những vùng đất cao, nền đất ổn định như trên chi phí xây dựng sẽ thấp hơn các vùng đất yếu từ 20 – 30%. Hệ thống hạ tầng cũng đầu tư nhẹ nhàng hơn vì không cần tốn kém chi phí đắp nền, gia cố đất… Đây là một trong những yếu tố cấu thành giá rẻ cho các dự án ở đây.

Tùng Nguyên