Nan giải việc sở hữu chung, riêng chung cư

Luật gây sự ngộ nhận

Quy định quyền sở hữu chung cư chung và riêng đã được ban hành tại một số văn bản luật. Thế nhưng, hệ thống luật liên quan chưa “cập nhật kịp thời” các mối quan hệ trong lĩnh vực này.

Tại khoản 2, điều 7, Luật Nhà ở 2005 quy định sở hữu riêng chung cư gồm: “diện tích bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (ban công có tường 2 bên) gắn liền với căn hộ đó”.

Thế nhưng, tại khoản 3, điều 70 lại cho rằng: “không gian về hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật trong nhà chung cư gồm: khung cột, tường chịu lực, sàn nhà, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, nơi để xe.. không thuộc sở hữu của căn hộ nào”.

Ngoài việc những điều luật “đá” nhau, các văn bản luật còn gây một sự ngộ nhận mà từ đó, chủ đầu tư lẫn cư dân đều viện theo những lý lẽ riêng để bảo vệ quyền lợi cho mình.

Theo PGS. TS Nguyễn Văn Hiệp, Phó Giám đốc Sở xây dựng TPHCM, điều 70 Luật Nhà ở 2005 quy định rõ về phần sở hữu riêng và chung của cư dân chung cư.

Theo đó, tại khoản 3 điều 70, người sở hữu căn hộ sẽ có phần sở hữu chung trong chung cư là phần diện tích nhà còn lại của chung cư nằm ngoài phần diện tích sở hữu riêng nhưng đó là phần thuộc hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung của các hộ gia đình, cá nhân sống tại chung cư.

“Đọc điều 70, nếu tách khoản 3, phần sở hữu chung rất dễ dẫn đến ngộ nhận khi “trích đoạn”, xem như ngoài diện tích căn hộ đã mua là sở hữu riêng, tất tần tật những diện tích còn lại của khối nhà chung cư là sở hữu chung. Hiểu như vậy là sai luật!. Tách riêng khoản 3 để khẳng định sở hữu chung là không đúng” - ông Hiệp phân tích.

Mới đây, một vụ tranh chấp quyền sở hữu chung - riêng giữa chủ đầu tư và cư dân đã xảy ra tại Khu căn hộ cao cấp Botanic Towers. Cư dân thì cho rằng phần siêu thị, tầng hầm, hồ bơi… là phần sở hữu chung và phải giao về cho Ban quản trị Chung cư quản lý.

Bà Lê Thúy Hương, đại diện Chủ đầu tư Botanic Towers, thì cho rằng, khi bán căn hộ, trong hợp đồng đã nêu rõ sở hữu chung gồm diện tích sảnh, thang máy và hành lang lối đi chung. Phần công trình còn lại thuộc sở hữu của chủ đầu tư.

Qua việc tranh chấp này, cho thấy các văn bản pháp luật liên quan đi sau với thực tế. Luật Nhà ở 2007 và Quy chế quản lý nhà chung cư 2008 của Bộ Xây dựng quy định quyền sở hữu chung là: “Phần diện tích nhà còn lại của chung cư ngoài phần thuộc sở hữu riêng”.

Điều 70 của Luật Nhà ở cũng chưa làm rõ được phần tầng hầm, tầng trệt, lửng, nhà trẻ, hồ bơi, siêu thị… trong chung cư là thuộc phần sở hữu chung hay riêng?

Không thể đánh đồng sở hữu chung - riêng chung cư

PGS. TS Nguyễn Văn Hiệp cho biết, trên thực tế tồn tại rất nhiều dạng chung cư. Có những chung cư không có tầng hầm để xe, có những chung cư có 1, 2 tầng hầm để xe và 1, 2 tầng hầm để khai thác thương mại.

Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân tại Hội thảo “Sở hữu chung và sở hữu riêng tại các chung cư”.

Có những chung cư phục vụ toàn bộ đối tượng tái định cư, có những chung cư thương mại ngân sách thành phố mua lại một số căn hộ để bố trí tái định cư. Ngoài ra, còn phải tính đến những cao ốc đa năng, trong đó một số tầng được dùng làm thương mại, làm văn phòng, một số tầng làm căn hộ… với nguồn vốn bỏ ra khác nhau.

Mỗi loại chung cư chắc chắn sẽ có sự điều chỉnh riêng, trong sự khống chế điều chỉnh chung của pháp luật, mà cao nhất là Luật Nhà ở. Như vậy, từng loại chung cư, việc quy định sở hữu chung, riêng chắc chắn sẽ khác nhau, không thể có quy định thống nhất.

Sẽ có mẫu chung về Hợp đồng mua bán căn hộ

Hiện nay, khi xây dựng chung cư, các chủ đầu tư thường soạn thảo sẵn một hợp đồng hứa mua hứa bán để cho khách hàng đăng ký vào. Khi căn hộ hoàn thành, một hợp đồng Mua bán căn hộ chính thức sẽ được ký kết giữa 2 bên với những điều khoản đã thỏa thuận.

Thế nhưng, có những bản hợp đồng gây cách hiểu nước đôi, nhiều hộ dân cũng không thấu hiểu hết đến khi đụng chạm thực tế, lại nảy sinh ra nhiều mâu thuẫn.

Luật sư Trương Thị Hòa khuyến cáo, người mua căn hộ phải hiểu rất rõ quyền và nghĩa vụ của mình khi giao kết mua bán căn hộ chung cư. Chủ đầu tư có trách nhiệm công khai minh bạch những vấn đề liên quan đến quyền và nghĩa vụ của bên bán khi quảng cáo và khi giao kết với khách hàng.

Luật sư Hòa kiến nghị: “Bộ Xây dựng cần ban hành hợp đồng mẫu (mang tính cách hướng dẫn) có nội dung cơ bản về việc mua bán căn hộ. Chính phủ và Bộ Tài nguyên - Môi trường cần có văn bản quy định cụ thể hơn về chế độ sử dụng đất khu chung cư”.

Trước những “bất ổn” mới phát sinh trong lĩnh vực này, ngày 29/11 vừa qua, Hiệp hội bất động sản TPHCM đã tổ chức hội thảo “Sở hữu chung và sở hữu riêng tại các chung cư”. Hội thảo là cơ hội để những cư dân và chủ đầu tư giãi bày những lý lẽ của mình.

Đúc kết lại buổi hội thảo, Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Hồng Quân cho biết: “Nhà đầu tư đã tạo cho cư dân một môi trường sống tốt hơn nên trong những lúc khó khăn, 2 bên cần trao đổi bàn bạc trên cơ sở pháp luật.

Xung đột giữa 2 bên là tranh chấp dân sự thể hiện trên hợp đồng, bên nào đúng theo hợp đồng thì bên đó thắng. Sắp tới, Bộ Xây dựng sẽ ra mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư góp phần cho việc mua bán không còn những vấn đề xảy ra như vừa qua”.

Công Quang