Giá đất “tù mù” làm người dân, nhà nước cùng thiệt

Dự thảo luật Đất đai sửa đổi lần đầu tiên được đưa ra thảo luận tại UB Thường vụ QH ngày 17/9.

Chưa gỡ được ách tắc khâu định giá đất

Đại diện cơ quan soạn thảo, Bộ trưởng TN-MT Nguyễn Minh Quang trình bày nội dung được đặc biệt quan tâm trong lần sửa luật này là quy định xác định giá đất. Dự thảo quy định nguyên tắc định giá đất “do nhà nước quyết định, bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá thị trường” thay cho nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường”.

UBND cấp tỉnh được giao trách nhiệm xây dựng giá các loại đất tại địa phương theo kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ, thay cho quy định ban hành bảng giá đất hàng năm. Tuy nhiên, trong trường hợp giá đất trên thị trường tăng hoặc giảm 30% so với công bố thì phải xem xét điều chỉnh.

Về mục đích xác định giá đất, UB Kinh tế phân tích, giá đất vừa phục vụ mục đích tĩnh (tính thuế) vừa được dùng cho mục đích động (bồi thường) là không phù hợp. Đề nghị giá đất do Nhà nước quy định sử dụng cho mục đích tính thuế và các mục đích mang tính ổn định như xác định tiền giao đất, tiền thuê đất… Còn đối với xác định giá đất phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất nên xác định giá đất cụ thể theo quy định của Luật giá với sự tham gia của các tổ chức định giá đất tại thời điểm thu hồi.

Chủ tịch QH Nguyễn Sinh Hùng cũng tỏ ý không thống nhất quan điểm cơ quan soạn thảo đề xuất. Ông Hùng đặt câu hỏi, “thế nào là phù hợp giá thị trường”, “thị trường nói đến là thị trường nào – thị trường lúc quy hoạch đất, làm dự án, lúc xây dựng giá bồi thường hay lúc trả tiền đền bù. Thực tế, khi xây dựng giá bồi thường thu hồi đất, thị trường chưa hình thành. Khi giao mặt bằng, triển khai dự án, mức giá đất mua bán ở khu vực mới lập mặt bằng mới. Từ khâu định giá đến giải tỏa đã là 2 thị trường khác nhau.

Chủ tịch QH lấy ví dụ, đất khi mới bắt đầu có quy hoạch chung chỉ ở mức 1 triệu đồng/m2. Nhưng sau khi giải phóng, có mặt bằng, đấu giá theo quy định, giá trúng thầu là 5 triệu đồng/m2. Đó mới là giá thị trường chứ không phải giá bồi thường 1 triệu đồng trả cho người dân trước đó ít bữa, chênh lệch lên tới mấy lần.

Dẫn chứng cụ thể nhất là thời điểm hợp nhất Hà Nội – Hà Tây, công bố quy hoạch chung tổng thể Thủ đô Hà Nội, đất có giá khác. Lúc công bố chi tiết phân khu chức năng và tiến hành thu hồi, giải tỏa lại hình thành giá khác. Câu hỏi đặt ra, việc trả tiền đền bù cho dân sẽ dựa theo thị trường ở thời điểm quy hoạch cũ hay quy hoạch mới.

“Định giá đất phù hợp với giá thị trường là một nguyên tắc rất mơ hồ. Luật mới phải làm sao đưa ra quy tắc định giá đất rõ ràng, minh bạch, không thể cứ tiếp tục tù mù như lâu nay” – Chủ tịch QH nêu quan điểm.

Tán thành lập luận này, Chủ nhiệm UB Quốc phòng an ninh Nguyễn Kim Khoa cho rằng, định giá đất như vậy vẫn chỉ thể hiện quyền định đoạt của nhà nước với tư cách chủ sở hữu mà chưa có cơ chế bảo đảm hài hòa nhà nước, nhà đầu tư, người dân trong cơ chế thị trường.

Những điểm nghẽn trong luật hiện hành liên quan đến giá đất cũng chưa được “gỡ”. Mục tiêu giải quyết khiếu kiện, tham nhũng, tiêu cực cũng chưa xử lý được vì “tắc” ở khâu định giá đất.

Dự thảo luật chỉ đổi từ cụm từ “sát với giá thị trường” thành “phù hợp với giá thị trường”, theo ông Khoa, không giải quyết được mâu thuẫn trong việc nhà nước định giá để thu thuế hay mục đích dùng giá đó để đền bù cho người dân.

Về nội dung quy định thu hồi đất, dự thảo luật nhấn mạnh, Nhà nước quyết định thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế; thu hồi đất do chủ sử dụng vi phạm pháp luật đất đai, hoặc chấm dứt sử dụng đất.

Liên quan đến thời hạn giao đất nông nghiệp cho người dân, dự thảo luật quy định: thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là 50 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước tiếp tục giao đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.

Thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đối với đất bãi bồi ven sông, ven biển, dự thảo luật nêu rõ “Nhà nước khuyến khích tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đầu tư đưa đất bãi bồi ven sông, ven biển vào sử dụng”. Hộ gia đình, cá nhân đã được nhà nước giao đất bãi bồi ven sông, ven biển trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành để sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì được tiếp tục sử dụng trong thời hạn giao đất còn lại. Khi hết thời hạn giao đất, nếu người dân có nhu cầu sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai thì nhà nước tiếp tục cho thuê đất.

Dự thảo luật quy định cho phép tổ chức sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại ngân hàng ở nước ngoài. Việc thế chấp phải được Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định cụ thể.

Đối với nội dung này, cơ quan thẩm tra nhận định, đây là vấn đề mới chưa có thực tế để tổng kết rút kinh nghiệm nên việc quy định cần cân nhắc kỹ lưỡng. Việc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất tại các ngân hàng nước ngoài cần tính toán đến hậu quả pháp lý của quan hệ này, nhất là trường hợp tổ chức vay không trả được nợ thì ngân hàng nước ngoài xử lý tài sản thế chấp như thế nào. 

Ngược lại, cũng có ý kiến đề nghị không cho phép thế chấp quyền sử dụng đất cùng tài sản trên đất tại các ngân hàng nước người vì đất đai là chủ quyền lãnh thổ quốc gia.

P.Thảo