Đề xuất giữ phương pháp thặng dư trong định giá đất

Tại phiên họp tham vấn ý kiến về dự án luật Đất đai sửa đổi sáng 4/8, Ủy ban Kinh tế thông tin về sự thay đổi mới nhất trong định giá đất. Đó là dự thảo luật đã quy định rõ các phương pháp định giá đất và việc áp dụng từng phương pháp trong từng trường hợp, nhằm tránh tùy nghi và tránh sự rủi ro cho các cơ quan Nhà nước.

So với dự thảo trình Quốc hội ở kỳ họp thứ 5, dự thảo mới nhất của Luật Đất đai sửa đổi đã bỏ phương pháp chiết trừ trong định giá đất, vì đây thực chất là một trường hợp đặc biệt của phương pháp so sánh trực tiếp.

Phương pháp thặng dư trong định giá đất đã bỏ ra khỏi dự thảo luật tại kỳ họp thứ 5, nay được đề xuất thiết kế theo 2 phương án.

Phương án một, bổ sung phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp xác định giá đất và tiếp tục hoàn thiện dự thảo luật để quy định nguyên tắc, điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư.

Phương án hai, không đưa phương pháp này vào dự thảo luật như phương án trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5.

Từ thực tế ở địa phương, ông Phùng Quốc Bình, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Kiên Giang, nêu thực tế 70% dự án ở địa phương này đều áp dụng phương pháp thặng dư trong định giá đất, kèm với các phương pháp khác để tính toán giá đất cụ thể cho từng dự án.

"Dù là yếu tố giả định, nếu làm đúng, đây là phương pháp khoa học để có con số xác định giá đất. Do vậy, chúng tôi muốn giữ lại phương pháp này", ông Bình nói.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Khôi nhấn mạnh quan trọng nhất là đầu vào để tính toán giá đất. Do đó, vẫn nên giữ phương pháp thặng dư trong định giá đất.

Tuy nhiên, ông Khôi đề nghị để Chính phủ quy định chi tiết đối với việc áp dụng phương pháp định giá đất vì nếu đưa vào luật sẽ quy định cứng, rất khó thực hiện.

Trong dự thảo luật Đất đai mới sửa đổi mới nhất, ngoài 2 phương án của phương pháp thặng dư, có 3 phương pháp định giá đất được quy định trong từng trường hợp cụ thể.

Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá thửa, khu đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp khi có tối thiểu 3 thửa đất so sánh đáp ứng yêu cầu tại một số điều khoản của dự thảo.

Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất nông nghiệp trừ trường hợp quy định để được áp dụng với phương pháp so sánh.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất trong trường hợp cần định giá nhiều thửa đất đã có giá đất trong bảng giá đất mà không đủ thông tin quy định để áp dụng phương pháp so sánh đối với từng thửa đất.

Theo dự thảo, kết quả xác định giá đất do tổ chức tư vấn định giá đất thực hiện là một trong các căn cứ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định giá đất.

Về bảng giá đất, dự thảo mới nhất quy định UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và thực hiện từ ngày 1/1/2026. Hàng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo.