Đầu tư BĐS “mác” ngoại nhưng huy động vốn nội

 

Theo báo cáo của Tổ chuyên gia liên ngành gửi Chính phủ, vốn đầu tư vào thị trường bất động sản (BĐS) thời gian qua tiếp tục tăng mạnh bất chấp tác động của suy thoái kinh tế thế giới. Dư nợ cho vay tín dụng trong lĩnh vực BĐS tính đến cuối năm 2009 đạt 219 nghìn tỷ đồng, tăng 36,1% so với cùng kỳ năm 2008.

 

Trong tổng dư nợ tín dụng BĐS, TPHCM chiếm tới 47,3%, Hà Nội chỉ chiếm 16,7%, các địa phương khác chiếm khoảng 36% tổng dư nợ. Dư nợ xấu của cho vay kinh doanh BĐS khoảng 4,5 nghìn tỷ đồng, chiếm 2% tổng dư nợ kinh doanh BĐS - tương đương mức nợ xấu của toàn hệ thống tín dụng ngân hàng.

 

 

Năm 2009, vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký trong lĩnh vực BĐS cũng khá ấn tượng với 7,6 tỷ USD, chiếm hơn 1/3 tổng vốn FDI đăng ký (21,48 tỷ USD).

 

Đáng chú ý, một số dự án quy mô rất lớn như Khu du lịch sinh thái bãi biển Rồng tại Quảng Nam có vốn đầu tư là 4,15 tỷ USD, dự án Thành phố mới Nhơn Trạch Berjaya tại tỉnh Đồng Nai có vốn đầu tư 2 tỷ USD (chỉ riêng 2 dự án này đã chiếm tới 81% tổng số vốn FDI đăng ký đầu tư vào BĐS năm 2009).

 

Các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm chủ yếu đến các dự án BĐS là trung tâm thương mại, du lịch, khách sạn, văn phòng cho thuê, chung cư cao cấp. Tuy nhiên, tương tự như các dự án FDI khác, các dự án đầu tư BĐS có tỷ lệ giải ngân còn thấp (dưới 50%).

 

Đặc biệt, hiện tượng các nhà đầu tư nước ngoài tiến hành bán sản phẩm ngay sau khi xây dựng xong phần móng đối với các dự án nhà ở cao cấp, văn phòng cho thuê, dẫn đến tình trạng đăng ký là vốn đầu tư nước ngoài, nhưng khi thực hiện dự án lại huy động vốn trong nước là chủ yếu, gây thêm tình trạng căng thẳng về vốn cho các dự án khác.

 

Thực tế, theo nhận định của tổ chuyên gia, các chủ thể tham gia thị trường thời gian qua tuy đông về số lượng nhưng còn yếu về năng lực. Nhiều tổng công ty, tập đoàn lớn thành lập công ty kinh doanh BĐS, nhiều ngân hàng có quỹ hoặc thành lập công ty kinh doanh BĐS, rồi xuất hiện hiện tượng đầu tư nội bộ của các tập đoàn, của ngân hàng khó kiểm soát.

 

Nhiều doanh nghiệp không đủ khả năng tài chính, thiếu kinh nghiệm cũng đầu tư kinh doanh BĐS. Nhiều cá nhân cũng tham gia vào kinh doanh BĐS nên đã xảy ra hiện tượng cạnh tranh không lành mạnh, đầu tư theo phong trào…

 

 

Thời gian qua, chúng ta đã chứng kiến sự phụ thuộc lớn của thị trường BĐS vào những động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng. Điển hình trong năm 2009, quý I và đầu quý II của năm, cùng với việc giải ngân gói kích thích kinh tế thông qua hỗ trợ lãi suất 4%, một đợt tăng giá ngắn đã diễn ra tại Hà Nội trong khi tình hình tại TPHCM ít biến động.

 

Đến quý III, việc chờ đợi có tiếp tục gói kích thích kinh tế thông qua hỗ trợ 4% lãi suất hay không, đã khiến thị trường BĐS gần như không có biến động về giao dịch và giá cả. Quý IV, một số phân khúc thị trường BĐS tại Hà Nội lại có biến động nhưng không lớn do không có tín hiệu hỗ trợ từ hệ thống ngân hàng.

 

Đến cuối quý IV, cùng với việc thắt chặt tín dụng, thị trường BĐS trên cả nước hầu như đình trệ về giao dịch. Những diễn biến của thị trường BĐS năm 2009 trái với thông lệ hàng năm, thường là đầu năm ít biến động, cuối năm lại là giai đoạn cao trào của thị trường BĐS, giá cả tăng.

 

Như vậy, có thể thấy, năm 2009 và cho đến cả đầu năm 2010, thị trường BĐS phụ thuộc vào nguồn tiền từ hệ thống ngân hàng. Mặt khác, theo nhận định của tổ chuyên gia, việc huy động vốn cho thị trường BĐS đang tồn tại những bất cập, đó là lãi suất cho vay ở nước ta vào loại cao nhất thế giới hiện nay.

 

Cụ thể là lãi suất cố định ở Mỹ hiện nay trung bình khoảng 5%/năm cho những khoản vay từ 20-30 năm. Trong khi ở nước ta, đa số các ngân hàng đang áp dụng lãi suất xấp xỉ 13%/năm, nhưng lãi suất thực tế để vay được vốn đầu tư BĐS còn cao hơn nhiều.

 

Với mức lãi suất vay vốn cao và cộng với thủ tục tín dụng phức tạp đã làm cho khả năng tiếp cận nguồn vay đầu tư BĐS là rất khó khăn, nhất là đối với hộ vay vốn mua nhà. Điều này cũng cho thấy nếu các yếu tố kinh tế vĩ mô không ổn định, lạm phát luôn đứng trước nguy cơ vượt ngưỡng cho phép thì khó có thể tạo dựng được một thị trường BĐS phát triển bền vững.