Thu nhập hàng tháng và cơ hội thuê, mua nhà ở xã hội

Hôm vừa rồi người bạn hỏi vui là thu nhập mỗi tháng của tôi được bao nhiêu, có đủ điều kiện mua nhà ở xã hội (NƠXH) không?

Tôi tìm hiểu và được biết, Chính phủ vừa ban hành Nghị định 100 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý NƠXH, trong đó quy định người lao động có thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 15 triệu đồng sẽ được thuê, mua nhà ở xã hội, tương đương tăng thêm 4 triệu so với mức trước đây là 11 triệu.

Với trường hợp đã kết hôn, điều kiện thuê, mua loại nhà này là vợ chồng có thu nhập tối đa 30 triệu đồng một tháng. Thời gian xác định thu nhập là trong 1 năm liền kề, tính từ lúc nộp hồ sơ đăng ký, tức là thấp hơn thời gian xét thu nhập trước đây là 3 năm.

Ngoài ra, Nghị định mới bỏ điều kiện về hộ gia đình phải có hộ khẩu hay đăng ký tạm trú khi đăng ký thuê, mua NƠXH tại các địa phương. Trường hợp đã có nhà thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn 15m2 sàn/ người (tăng 5m2 sàn/người so với quy định trước đó) thì người dân vẫn được hưởng chính sách về NƠXH.

Có thể thấy, với Nghị định 100, các nhà làm chính sách đã "nới lỏng" điều kiện về thu nhập và một số điều kiện liên quan, mở rộng đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH, qua đó góp phần gia tăng cầu về thị trường nhà ở xã hội.

Xét về thực tế thì mức thu nhập không quá 15 triệu đồng mỗi tháng là thu nhập ở mức bình thường (ngưỡng từ 10 triệu đến 15 triệu đồng) và thấp (dưới 10 triệu đồng), nhất là so với mức sống ở các đô thị lớn. Tuy nhiên, xét theo thu nhập bình quân đầu người ở Việt Nam thì đây lại là thu nhập thuộc diện tương đối cao.

Theo số liệu chính thức của Tổng cục Thống kê (TCTK) thì thu nhập bình quân của lao động trong năm 2023 là 7,1 triệu đồng/tháng, trong đó thu nhập bình quân của lao động ở khu vực thành thị là 8,7 triệu đồng/tháng và ở khu vực nông thôn là 6,2 triệu đồng/tháng. Báo cáo của Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam ghi nhận mức tiền lương cao hơn một chút, trong đó tiền lương bình quân của người lao động cả nước năm 2023 đạt 8,65 triệu đồng/tháng. Trên thực tế, theo số liệu của TCTK cho năm 2023 thì nhóm 20% dân số giàu nhất cả nước có thu nhập trung bình là 10,9 triệu đồng/tháng (và ở thành thị là 13,2 triệu đồng/tháng).

Nói tóm lại, nếu bạn là một người lao động độc thân có lương 15 triệu đồng/tháng, bạn vừa được thuộc diện được mua nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, nhưng lại nằm trong nhóm 20% thu nhập cao nhất của cả nước theo số liệu thống kê. Dù sao, như đã nêu trên, tôi cho rằng điều chỉnh của Nghị định 100 về điều kiện thu nhập để hưởng chính sách NƠXH là phù hợp thực tế, nới lỏng cho những người có nhu cầu chính đáng tiếp cận loại hình nhà ở này.

Tìm hiểu kỹ hơn thì Nghị định 100 đề cập toàn diện về NƠXH chứ không chỉ có vấn đề thu nhập, từ các cơ chế, chính sách phát triển NƠXH, hỗ trợ, ưu đãi chủ đầu tư, cho đến quản lý, sử dụng NƠXH.v.v.

Các điểm mới của Nghị định 100 được kỳ vọng là cú hích khơi thông phát triển NƠXH trong bối cảnh đây là vấn đề toàn xã hội quan tâm, các cấp quản lý đã ban hành nhiều chính sách, đơn cử như gói tín dụng 120.000 tỷ đồng… Tuy nhiên tiến độ phát triển NƠXH trên toàn quốc những năm qua nhìn chung là chậm, không đáp ứng yêu cầu đề ra.

Để góp phần giải quyết những điểm nghẽn của NƠXH, nhiều chuyên gia kinh tế, chuyên gia bất động sản, nhà đầu tư đã đưa ra ý kiến từ các góc độ khác nhau. Ở đây tôi xin đề xuất vài điểm để tham khảo từ kinh nghiệm các nước, nhìn từ góc độ thu nhập của người thuê, mua nhà.

Thứ nhất, có sự khác biệt trong định nghĩa NƠXH. Thông thường, sẽ có hai dạng: một là NƠXH (social housing) cho người thu nhập thấp, thường nhằm tới các đối tượng người nghèo và thu nhập thấp, hưởng trợ cấp xã hội. Với dạng nhà ở này (khá phổ biến ở Mỹ), thường là chính quyền bang hay thành phố sở hữu và quản lý, và chúng thường được cho thuê chứ không phải để bán. Với loại hình này, mục tiêu được xác định rõ ràng là loại hàng hóa có tính xã hội, hướng đến mục tiêu công bằng và bảo đảm quyền có nơi cư trú cho người dân.

Dạng thứ 2 (phổ biến ở châu Âu như Hà Lan, Đức và châu Á như Singapore, Nhật Bản…) là nhà ở do nhà nước quản lý, thường được gọi là public housing. Các dự án này được phát triển với sự tham gia của các công ty tư nhân nhưng thường nằm dưới sự điều phối, kiểm soát và quản lý của một cơ quan nhà nước (với sự phối hợp và có thể chuyển giao một phần nhiệm vụ với một số tổ chức phi chính phủ như Hiệp hội các nhà phát triển bất động sản).  

Nhà ở của các dự án này có thể được bán với người thu nhập trung bình hay trên trung bình, hoặc cho thuê với người thu nhập thấp. Một bộ phận đáng kể dân số Hà Lan và Singapore sống trong những căn nhà do nhà nước quản lý này. Điều đó có nghĩa là đối tượng của chương trình này không chỉ dành cho người thu nhập thấp, và chất lượng của các dự án này cũng đạt các tiêu chuẩn cần thiết.

Hoàn toàn không dễ để các gia đình trung lưu có thể mua được các căn hộ này, nhiều khi họ phải đăng ký và chờ đợi một số năm mới tới lượt. Thế nhưng thị trường được phát triển một cách có tổ chức và người dân có các kỳ vọng hợp lý.

Ở Việt Nam, theo tôi, chúng ta cũng nên áp dụng tư duy tương tự, học hỏi từ kinh nghiệm các nước.

Thứ nhất, trong NƠXH nói chung nên tư duy rõ về mảng căn hộ cho công nhân và người thu nhập thấp thuê, phát triển ở các đô thị hay khu công nghiệp; và mảng nhà ở chi phí thấp (affordable housing) để bán cho đối tượng người lao động có thu nhập trung bình.  

Với hai đối tượng này thì sẽ cần có các tiêu chí cụ thể khác nhau, như với người thuê nhà thì yếu tố "thu nhập thấp" hay "hộ nghèo" không có nhà ở là một tiêu chí quan trọng, và thu nhập của họ có thể xác định ở ngưỡng dưới 10 triệu đồng/tháng.

Trong khi với người mua nhà thì những điều kiện như khả năng chi trả, thu nhập và việc làm ổn định…nên là những yếu tố được xem xét; thu nhập của nhóm này có thể xác định ở ngưỡng trên dưới 15 triệu đồng/tháng.

Thứ hai, là có thể thành lập một tổ chức nhà nước hay một quỹ (như cơ quan Hong Kong Housing Authority ở Hồng Kông hay quỹ Singapore Improvement Trust ở Singapore) nhằm quản lý các dự án NƠXH, với sự tham gia tích cực của đại diện các nhà phát triển bất động sản, ngân hàng và người dân, từ đó xác định rõ ràng cung và cầu thị trường, tìm ra điểm nghẽn và giải pháp cần thiết.

Kinh nghiệm của các nước cho thấy vai trò định hình của nhà nước trong việc xây dựng dự án nhà ở xã hội là rất quan trọng, nhưng theo thời gian, vai trò quản lý các chương trình này sẽ dần được chuyển sang khu vực tư nhân, với sự giám sát của các tổ chức xã hội và công chúng.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!