Nhà ở xã hội có thực sự đắt hơn nhà ở thương mại?

Giá nhà ở xã hội có quá cao?

Trung tuần tháng 10, Công ty Cổ phần phát triển nhà Phúc Đồng thông báo nhận hồ sơ bán nhà tại dự án Khu nhà ở xã hội Hope Residences (quận Long Biên, Hà Nội). Mức giá được đưa ra là 16 triệu đồng/m2 (chưa gồm 2% phí bảo trì).

Cũng trong khoảng thời gian này, một dự án nhà ở xã hội khác tại huyện Đông Anh, Hà Nội là Eurowindow River Park (của Eurowindow Holdings) được chào bán ra với giá khoảng 15 triệu đồng/m2.

14 – 16 triệu đồng/m2 được xem là mức giá tương đối phổ biến của nhà ở xã hội tại các quận và huyện gần sát trung tâm Hà Nội. Theo đánh giá của ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư kí Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, đây là mức giá hợp lý với người tiêu dùng.

Bình luận về hiện tượng giá nhà ở xã hội đắt ngang hoặc đắt hơn nhà ở thương mại, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng điều này có thể xảy ra với điều kiện các dự án khác nhau về vị trí. Chẳng hạn nhà ở thương mại tại các huyện Hoài Đức, Thanh Oai có giá chỉ 12 triệu đồng/m2 trong khi nhà ở xã hội tại quận Thanh Xuân, Hai Bà Trưng, Long Biên có giá trên 14 triệu đồng/m2.

Trường hợp cùng vị trí, rất khó để nhà ở xã hội có mức giá ngang bằng hay cao hơn nhà ở thương mại. “Nếu thực sự có điều này thì cần phải xem xét các yếu tố về chất lượng, hạ tầng, dịch vụ, tức là phải so sánh đầy đủ. Nhà ở xã hội mà đầu tư xây dựng cao mấy chục tầng, đồng bộ hạ tầng và có chất lượng dịch vụ tốt thì giá trên 14 triệu đồng/m2 vẫn là rẻ. Tiền nào của nấy”, ông Đính nói.

Tại TP. HCM, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản thành phố, cho hay nhà ở xã hội tại TP. HCM hiện không vượt quá 15 triệu đồng/m2. Ông Châu cũng nhấn mạnh rằng cùng một vị trí, nhà ở xã hội luôn có giá thấp hơn nhà ở thương mại.

“Trường hợp nhà ở xã hội có giá cao hơn nhà ở thương mại sẽ xảy ra nếu ruột là nhà ở thương mại còn danh xưng là nhà ở xã hội. Cái này phải xem lại trách nhiệm quản lý của địa phương”, ông Châu bình luận.

Chủ đầu tư nhà ở xã hội không thể thổi giá

Theo quy định của Nghị định 100, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hưởng một loạt ưu đãi như: không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; được UBND cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật dự án…

Những ưu đãi này đã giúp giảm chi phí sản xuất, tạo điều kiện cho việc nhà ở xã hội có giá bán cạnh tranh hơn rất nhiều so với nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không phải muốn áp đặt giá bán thế nào cũng được. Nghị định 100 quy định rất rõ giá nhà ở xã hội được xác định trên 3 yếu tố: chi phí để thu hồi vốn, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận của chủ đầu tư.

Cả ba yếu tố này đều được cơ quan chức năng khống chế rất chặt. Chi phí sản xuất (tổng mức đầu tư) được phê duyệt ngay từ đầu. Chi phí lãi vay (dẫu có biến động lớn mà muốn được cộng vào giá bán) cũng phải trình thẩm định, không phải muốn cộng bao nhiêu thì cộng. Còn lợi nhuận của chủ đầu tư luôn bị khống chế ở mức 10% (với bán) và 15% (với thuê mua, cho thuê).

Nhìn vào cơ cấu giá này có thể khẳng định chủ đầu tư nhà ở xã hội không thể thổi giá nổi. Thậm chí, trong trường hợp lãi vay biến động quá mạnh mà cơ quan chức năng không chấp thuận cho tính vào giá bán, chủ đầu tư nhà ở xã hội còn bị ăn mòn lợi nhuận.

Bà Lê Thị Bích Diễm, đại diện truyền thông của Địa ốc Hoàng Quân (HoSE: HQC), cho biết các chủ đầu tư nhà ở xã hội hiện nay không còn được tiếp cận với vốn ưu đãi từ nhà nước mà phải vay thương mại với lãi suất cao. Lãi vay được cộng vào chi phí sản xuất làm giá thành căn hộ bị đẩy lên. Trong khi giá bán nhà ở xã hội đã được chốt từ giai đoạn đầu nên chủ đầu tư không có lợi nhuận hoặc lợi nhuận rất thấp.

Ông Đỗ Hải Minh - Phó Tổng giám đốc Quản lý dự án Công ty CP Phát triển nhà Phúc Đồng, cũng cho hay phát triển nhà ở xã hội trong bối cảnh hiện nay, chủ đầu tư phải tự lực cánh sinh rất nhiều, đặc biệt là chi phí vốn. Lãi vay là một trong những nguyên nhân chủ yếu làm tăng giá căn hộ.

Tuy nhiên, ông Đỗ Hải Minh cũng nhấn mạnh ngoài chi phí lãi vay, việc chủ đầu tư tăng cường chất lượng xây dựng, dịch vụ cũng là yếu tố làm tăng giá căn hộ nhà ở xã hội.

“Như tại dự án Hope Residences, chúng tôi đầu tư nhiều cho thiết kế để đảm bảo 100% căn hộ có phòng ngủ lấy ánh sáng tự nhiên, bên cạnh đó chi phí thêm cho hàng loạt tiện ích nội khu của dự án để phục vụ cư dân như: hệ thống cảnh quan cây xanh, đường dạo bộ, sân chơi & bể bơi ngoài trời. Hệ thống phòng cháy chữa cháy cũng được thiết kế theo tiêu chuẩn mới nhất. Chúng tôi cũng lựa chọn nhà thầu danh tiếng để đảm bảo chất lượng xây dựng”, ông Minh nói.

Do đó, ông Minh cho rằng giá nhà ở xã hội hiện nay tương xứng với vị trí, chất lượng của dự án. Còn việc so sánh giá giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại một cách chung chung là không hợp lý bởi hai loại hình nhà ở này khác nhau về vị trí, quy mô đầu tư, hạ tầng, tiện ích dịch vụ cũng như các quy định của nhà nước.

Nhà ở xã hội vẫn cần sự hỗ trợ

Theo đánh giá của ông Lê Hoàng Châu, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay của nhà ở xã hội chính là tín dụng. Chủ đầu tư không tiếp cận được vốn ưu đãi đã đành, người mua nhà ở xã hội cũng rất khó tiếp cận hoặc số tiếp cận được rất hạn chế.

Hiện, đa số người mua nhà ở xã hội vẫn đang phải sử dụng dòng vốn thương mại với lãi suất cao. Điều này khiến các dự án nhà ở xã hội trở nên khó khăn về thanh khoản.

“Căn hộ có sẵn nhưng rất khó tiếp cận được người dân vì lãi suất đã thả nổi”, bà Lê Thị Bích Diễm, đại diện truyền thông Công ty Hoàng Quân, nói.

Theo bà Diễm, để phát triển nhà ở xã hội thì các địa phương phải có cơ chế ưu đãi, cả với chủ đầu tư lẫn khách hàng. Bởi không có ưu đãi, chủ đầu tư sẽ không mặn mà phát triển dự án, ngược lại, không có ưu đãi, người mua cũng sẽ không mặn mà với việc mua căn hộ nhà ở xã hội.

Phương Trang