Đặt cọc, giữ chỗ khi mua nhà: Hiểu sao cho đúng?

Tuy nhiên thời gian gần đây, nhiều chủ đầu tư cho đặt cọc, giữ chỗ trước khi chính thức ký hợp đồng mua bán khiến khách hàng vừa xuống tiền vừa run.

Đo nhu cầu thị trường?

Một số chủ đầu tư lý giải, việc cho giữ chỗ, đặt cọc trước khi xong móng, xong hạ tầng nhằm giúp họ thăm dò, khảo sát nhu cầu của khách hàng, của thị trường một cách chính xác nhất, từ đó họ định hình giá trị sản phẩm, cũng như hoạch định kế hoạch triển khai xây dựng dự án.

Một thực tế đang diễn ra trên thị trường, khách hàng muốn mua nhà có giá rẻ nhất hoặc nhà đầu tư muốn lướt sóng kiếm lời với căn hộ thì thường phải đặt mua căn hộ trong đợt đầu công bố dự án ra thị trường. Và muốn giữ chỗ căn hộ ưng ý tất nhiên người mua phải thực hiện thủ tục đặt cọc. Đây là một điều hết sức bình thường, giống như bất cứ giao dịch dân sự nào khác trên thị trường, khi muốn đặt mua hay giao dịch một tài sản gì, người mua đều phải đặt cọc một số tiền để thê hiện thiện chí và người bán có biên nhận.

Và thực tế hoạt động đặt cọc giữ chỗ với dự án bất động sản diễn ra ở hầu hết các dự án bất động sản đang xây dựng trên toàn quốc. Để đảm bảo hơn cho các giao dịch, đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường, thì các dự án bằng nhiều hình thức đươc các chủ đầu tư,nhà phát triển dự án áp dụng nhiều hình thức để thu tiền nhiều hơn với tỷ lệ thu đến 20%- 30% mặc dù dự án chưa xong móng, chưa xong hạ tầng: Hợp đồng vay và ưu đãi quyền mua; chuyển cho một đơn vị bao tiêu sản phẩm xúc tiến giữ chỗ, đặt cọc…

Như một dự án tại Quận 9 (TP.HCM) hiện chưa làm gì, thậm chí chưa làm cọc nhồi, tường vây đã cho đặt giữ chỗ gần hết 100% căn hộ với số tiền thu của khách hàng là 50 triệu đồng, và theo tiến độ thanh toán thì phải thanh toán đủ 20% trước khi xong móng. Chị Nga, một khách hàng đã đặt cọc mua căn hộ tại dự án này lý giải, “chị đóng tiền vì kỳ vọng sẽ có lời bởi căn hộ chị mua có thể cho những người làm việc tại khu công nghệ cao quận 9 hay những người đang làm việc tại làng đại học Thủ Đức thuê với giá khoảng 6 - 7 triệu đồng/căn hộ 50 m2/tháng”.

Một dự án tại Quận 7 hiện mới có quy hoạch 1/500 nhưng cũng đã tiến hành "đo nhiệt" thị trường khi cho đặt giữ chỗ trước với số tiền 20 triệu đồng/căn hộ và thu 30% trước khi xong móng. Hiện block trong đợt mở bán đầu tiên đã được khách hàng đặt cọc giữ chỗ mua hết nên chủ đầu tư cho biết họ mạnh dạn hơn trong việc triển khai các công đoạn tiếp theo.

Một dự án khác tại Quận 6 đang được khởi công cũng tiến hành giữ chỗ 30triệu/căn và khách hàng sẽ thanh toán theo tiến độ xây dựng của dự án, trong đó giai đoạn trước khi xong móng là 15% ký với đơn vị bao tiêu sản phẩm, và toàn bộ khoản tiền này sẽ được khấu trừ vào tiền thanh toán căn hộ khi khách hàng ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư ngay khi xong móng.

Khách hàng cần tìm hiểu gì khi đặt cọc mua căn hộ trước khi dự án xong móng?

Theo bà Võ Thị Dịu Hiền – TGĐ Công ty PHPReal cho biết: Khách hàng mua sản phẩm giai đoạn đầu công bố dự án, chắc chắc được áp dụng chính sách tốt hơn cả về giá và phương thức thanh toán; Tuy nhiên, để tránh rủi ro, trước khi bỏ tiền đầu tư vào bất kỳ dự án nào hình thành trong tương lai, thì khách hàng chỉ nên chọn dự án đã được ngân hàng bảo lãnh, điều này đồng nghĩa là dự án đã được thẩm định về pháp lý cũng như đảm bảo về tiến độ xây dựng của dự án, một yếu tố cộng thêm nữa là chọn những chủ đầu tư uy tín cụ thể là trong hợp đồng họ dám cam kết thời gian cụ thể bàn giao chủ quyền cho khách hàng.

TS Trần Nguyễn Minh Hải – GV đại học Ngân Hàng cũng cho biết: đặt cọc là một hình thức để các công ty địa ốc thăm dò nhu cầu của thị trường nên những cam kết về quyền lợi của khách hàng được thể hiện rất rõ và đầy đủ. Ngược lại phía chủ đầu tư, nhận cọc cũng là tăng thêm trách nhiệm đối với khách hàng. Phải làm sao để dự án thi công, khánh thành, giao nhà đúng tiến độ.

Nên để ngân hàng giữ

Nhưng dù đóng tiền đón cơ hội, nhiều người vẫn băn khoăn, việc đặt cọc, giữ chỗ của các chủ đầu tư trên thị trường hiện nay liệu có phạm luật? Một luật sư cho rằng, đây là điều bình thường và điều này không đồng nghĩa với việc chiếm dụng vốn. Bởi khoản tiền này được hai bên ký một hợp đồng trong đó có những điều khoản quy định rất cụ thể, khách hàng và chủ đầu tư đều đồng ý với những điều khoản đó và đã ký kết với nhau nên không đáng lo ngại. “Đây là hợp đồng dân sự, các bên đều đọc và hiểu rõ những điều khoản quy định trong hợp đồng. Thực ra số tiền đặt cọc cũng rất nhỏ so với tổng giá trị BĐS nên không quá đáng lo ngại. Nếu có tranh chấp gì thì hai bên có thể ngồi lại với nhau để cùng giải quyết theo những điều khoản đã quy định trong hợp đồng hoặc kiện ra tòa để được giải quyết. Tôi nghĩ, phần lớn chủ đầu tư trả lại số tiền này nếu khách không tiếp tục ký hợp đồng mua BĐS vì uy tín để họ làm ăn tiếp mới là quan trọng”, vị này cho hay.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cũng khẳng định, hiện luật Kinh doanh BĐS không cấm chuyện chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ mua BĐS, nên doanh nghiệp thực hiện việc này theo luật dân sự, dựa trên sự tự nguyện, thỏa thuận giữa hai bên. Luật dân sự cũng không quy định đặt cọc là bao nhiêu, nên thực tế khi giao dịch nhà phố khách hàng thường đặt cọc từ 2 - 10% còn căn hộ, biệt thự có khi lên đến 30% tổng giá trị. “Ở Singapore, Úc cho phép chủ đầu tư BĐS khi triển khai dự án được nhận đặt cọc, giữ chỗ, nhưng số tiền đó để vào tài khoản phong tỏa. Ngân hàng nơi đứng ra cho chủ đầu tư vay tiền làm dự án sẽ thu số tiền này và quản số tiền đặt cọc, giám sát dòng tiền, không để chủ đầu tư lấy đi làm việc khác ngoài việc dùng để thi công dự án. Cũng có nước thì cho người mua nhà đặt cọc được hưởng lợi tức từ khoản tiền này. Khi số lượng người đặt cọc được 50% dự án thì chính quyền cho phép khởi công để đảm bảo dự án khả thi, không bị trùm mền. Nếu VN làm được điều này thì rất tốt vì khỏi cần phải thực hiện việc bảo lãnh cho người mua nhà theo luật hiện nay”, ông Châu cho hay.

Đồng quan điểm trên, chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển, cho rằng việc đặt cọc, giữ chỗ là thuận mua vừa bán. Trước đây nhà nước sợ doanh nghiệp bán nhà hình thành trong tương lai lấy tiền mà không đầu tư, sợ khách hàng mất tiền nên mới yêu cầu doanh nghiệp phải làm xong móng, được Sở Xây dựng cho phép mới được bán nên mới có chuyện đặt cọc, giữ chỗ từ 5 -10% như chúng ta hay làm khi mua nhà phố. “Tuy nhiên, đâu phải dự án nào khách hàng cũng chấp nhận bỏ tiền đặt cọc đâu, chỉ dự án tốt họ mới đặt cọc để giữ quyền mua. Vấn đề làm sao là khi chủ đầu tư nhận đặt cọc, giữ chỗ thì làm đúng quy định của nhà nước, lấy tiền triển khai dự án chứ không đem tiền đi làm việc khác hay lấy tiền rồi không xây nhà”, TS Hiển phân tích.

H. Việt