Bảo lãnh mua nhà: Hết thời “ăn xổi”

“Cây gậy” và “củ cà rốt”

Lâu nay nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản cho rằng khách hàng là “củ cà rốt” và dễ dàng biến “thượng đế” thành miếng mồi ngon khi họ không có cơ chế pháp lý bảo vệ. Nhưng khi Điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực với quy định ngân hàng tham gia bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai thì điều luật này đang thực sự trở thành “cây gậy” để bảo vệ “củ cà rốt”.

Trước đây, quy định không cho phép bán nhà trên giấy (thực chất là bán nhà hình thành trong tương lai), các chủ đầu tư lách luật bằng cách bán nhà theo hình thức “hợp đồng góp vốn đầu tư”, “hợp tác kinh doanh”...  Để thu hút người mua, mức giá đưa ra đối với loại hình hợp đồng này khá thấp. Tuy nhiên, người mua đối diện với nhiều rủi ro mất tiền khi dự án không được triển khai. Thực trạng này xảy ra không ít.

Nhiều dự án đã xây xong móng, thậm chí là xong phần thô, người mua nhà vẫn chịu rủi ro về tiến độ, chất lượng công trình. Đây chính là những nguyên nhân làm bùng nổ tranh chấp, khiếu nại giữa khách hàng và các chủ đầu tư trong giai đoạn thị trường bất động sản “đóng băng” và nhiều vụ việc kéo dài đến ngày nay.

Điểm qua thị trường BĐS mấy năm vừa qua, số lượng các dự án chậm trễ thi công hoặc một căn hộ bán cho nhiều khách diễn ra khá phổ biến. Có một nguyên nhân quan trọng là người mua nhà luôn ở trong tư thế yếu lý khi hợp đồng mua nhà với chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối, môi giới. Trước khi Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 có hiệu lực, khách hàng không hề có một công cụ, phương tiện nào để buộc chủ đầu tư hoặc nhà môi giới phải thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng.

Từ 1/7/2015, lỗ hổng pháp lý này đã được “bịt kín” khi người mua nhà được ngân hàng bảo lãnh khi mua, thuê nhà. Luật sư  Đào Ngọc Hùng (Đoàn Luật sư TPHCM) giải thích, khi chủ đầu tư vay tiền ngân hàng nào để làm dự án thì phải ký thỏa thuận hợp tác bảo lãnh ngay tại ngân hàng đó.

Phí bảo lãnh khoảng 1-2% tính trên giá thành số căn hộ thực bán ra. Ví dụ, chủ đầu tư có 200 căn hộ nhưng chỉ bán 100 căn hộ ở đợt này, mỗi căn hộ giá A đồng, tổng số tiền thu về 100A đồng thì phí bảo lãnh chỉ tính trên số tiền 100A đồng chứ không phải trên tổng số 200 căn hộ của dự án như mọi người lầm tưởng.

Sờ tận tay chứng thư

Không ít doanh nghiệp đã nhanh chân cụ thể hóa chủ trương bảo lãnh mua nhà hình thành trong tương lai từ trước thời điểm ngày 1/7/2015.

Novaland ký kết với ngân hàng VPBank bảo lãnh cho người mua căn hộ các dự án ở TPHCM là The Sun Avenue (quận 2), The Tresor (quận 4), River Gate (quận 4) và Lucky Palace (quận 6). Công ty Nhà Khang Điền cũng tổ chức lễ ký kết hợp đồng bảo lãnh cho khách hàng mua nhà với ngân hàng thương mại Eximbank tại 2 dự án Mega Village và Mega Ruby tại quận 2 và quận 9. Hung Thinh Corp. đã ký hợp tác với 5 ngân hàng lớn gồm: VietBank, SCB, Sacombank, Vietinbank và BIDV để bảo lãnh cho người mua nhà đối với các dự án đang triển khai của mình...

Đáng chú ý nhất là ký kết giữa Ngân hàng VietBank và Công ty Cổ phần Phát triển nhà Nhà Thủ Đức (Thuduc House - chủ đầu tư Dự án căn hộ TDH – Phước Long, quận 9) diễn ra vào sáng 30/7 tại trụ sở VietBank 4B Tôn Đức Thắng, quận 1, TPHCM, lần đầu tiên chứng thư bảo lãnh sẽ kèm theo hợp đồng mua nhà. Khách hàng mua dự án căn hộ TDH – Phước Long sẽ nhận chứng thư bảo lãnh từ VietBank ngay khi ký hợp đồng.

Đây không là trường hợp đầu tiên một chủ đầu tư và ngân hàng hợp tác và bảo lãnh cho người mua nhà nhưng là trường hợp đầu tiên tại lễ ký kết, các bên trưng ra mẫu chứng thư bảo lãnh của ngân hàng. Khách hàng sẽ được “sờ tận tay” mẫu chứng thư bảo lãnh khi tìm hiểu dự án TDH – Phước Long.

Tại buổi Lễ ký kết hợp đồng hợp tác toàn diện tài trợ vốn và bảo lãnh dự án căn hộ TDH – Phước Long, ông Nguyễn Thanh Nhung, Tổng Giám đốc VietBank khẳng định sự hợp tác trên có ý nghĩa quan trọng, vừa phù hợp với chính sách chung vừa góp phần tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh. VietBank ra đời 8 năm và là một ngân hàng có tiềm lực tài chính mạnh, hợp tác với Thuduc House là một thương hiệu đã có uy tín 25 năm trên thị trường bất động sản với hơn 40 dự án trải dài khắp các tỉnh thành trong và ngoài nước.

Ông Nguyễn Khắc Sơn, Phó Tổng Giám đốc Thuduc House cho biết, khách hàng mua dự án TDH- Phước Long sẽ được VietBank hỗ trợ với nhiều gói vay linh hoạt, lãi suất ưu đãi (bình quân khoảng 7%-8%/năm) và thời hạn vay lên đến 25 năm. Chủ đầu tư và ngân hàng cam kết không thu phí thẩm định tài sản, không phạt trả nợ trước hạn. Đồng thời, trong dự án TDH – Phước Long có 56 căn hộ trong diện được vay gói 30.000 tỷ đồng. VietBank cũng là một ngân hàng trong diện được phép cho vay gói ưu đãi 30.000 tỷ đồng. Vì vậy, khách hàng đủ điều kiện sẽ được vay gói ưu đãi trên.

Vì khách hàng

Điểm chung của các nhà đầu tư nêu trên là chủ động thực hiện các quy định của Luật Kinh doanh BĐS dù chưa có những văn bản hướng dẫn. Những động thái tích cực này chứng minh được nhiều điều. Ở góc độ người mua, khi dự án được bảo lãnh, khách hàng sẽ tin tưởng và yên tâm về năng lực, uy tín của chủ đầu tư. Ở góc độ doanh nghiệp, đây là những bước đi dài của chủ đầu tư trong quá trình giành thị phần.

Dù bước đầu thực hiện quy định về bảo lãnh còn khó khăn, tuy nhiên không thể phủ nhận đây là quy định nhằm bảo vệ người mua nhà - ở thế yếu. Các chuyên gia luật, BĐS cho rằng, đây là quy định tiến bộ.

Luật sư Đào Ngọc Hùng lý giải, khi có những cú bắt tay hợp tác toàn diện, phía ngân hàng sẽ kiểm soát, nắm giữ được dòng tiền của dự án nên cũng hạn chế thấp nhất mức độ rủi ro. Trong trường hợp chủ đầu tư “hắt hơi sổ mũi” như chậm tiến độ, không giao nhà đúng thời hạn, đổ bể dự án… thì ngân hàng sẽ dùng tiền đó trả lại cho khách hàng.

Bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng Giám đốc EximLand (đơn vị phân phối độc quyền dự án TDH – Phước Long) nhận xét, việc ký kết hợp tác bảo lãnh với ngân hàng sẽ làm tăng thêm lòng tin, giúp đảm bảo quyền lợi tối đa nhất cho người mua. Lúc đó, ngân hàng sẽ thay mặt chủ đầu tư đảm bảo quyền lợi của toàn bộ người mua. Theo nội dung của chứng thư bảo lãnh, VietBank sẽ hoàn lại số tiền người mua đã thanh toán và các khoản tiền khác theo quy định trong hợp đồng đối với thời gian chậm trễ nếu có.

Lê Tân