“Vừa đá bóng vừa thổi còi” trong thẩm định giá

Xung quanh vấn đề này, TS Nguyễn Ngọc, Chủ tịch Hội thẩm định giá Việt Nam (VVA) đã có cuộc trao đổi với báo giới.

Xin ông cho biết, chúng ta đang chủ yếu thẩm định giá trong những lĩnh vực nào?

Phạm vi của thẩm định giá có thẩm định giá tài sản (trong đó có BĐS và động sản), thẩm định giá trị các giấy tờ có giá trị bằng tiền, thẩm định và đánh giá giá trị thương hiệu, giá trị sở hữu trí tuệ, các phát minh sáng chế…

Thẩm định giá động sản thì có các máy móc thiết bị là những tài sản mua sắm của cả tư nhân, các hình thức sở hữu nhà nước và đặc biệt là mua sắm thuộc nguồn vốn ngân sách của nhà nước. Ở Việt Nam hiện nay thẩm định giá chủ yếu là đối với lĩnh vực BĐS mà cụ thể là đối với đất đai, nhà cửa và các công trình.

Vì sao ông lại “nhấn mạnh” đến việc mua sắm nguồn vốn thuộc ngân sách?

Nghĩa là đối với tài sản được mua bán bằng ngân sách Nhà nước, khi bán ra, người ta cố gắng dìm giá xuống còn khi mua vào lại định giá tăng lên để chia nhau lợi ích.

Trong những năm qua, nhiều người dân cảm thấy bức xúc khi họ có nhu cầu vay vốn ngân hàng hầu hết đều bị thẩm định giá tài sản thế chấp thấp hơn nhiều so với giá trị thực. Ông có biết điều này không?

Ngày 13/11, tại Hà Nội diễn ra hội thảo về “Các chỉ số đầu tư và thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam” do Hội thẩm định giá Việt Nam và Công ty CBRE đồng tổ chức nhằm nâng cao dịch vụ chất lượng thẩm định giá.   Hội thảo nhằm tạo điều kiện cho các thẩm định viên tại miền bắc Việt Nam cùng chia sẻ kiến thức và kinh nghiệm về những quy chuẩn của hoạt động thẩm định giá độc lập, hướng tới một dịch vụ thẩm định giá chuyên nghiệp với độ chính xác cao.

Tôi đã nhiều lần từng nói rằng khi Việt Nam hội nhập quốc tế và là thành viên của WTO thì phải sớm xoá bỏ việc “vừa đá bóng vừa thổi còi” trong thẩm định giá.

Tôi cho rằng, việc ngân hàng tự thẩm định và đánh giá tài sản thế chấp là không khách quan, thiệt thòi cho khách hàng. Ngân hàng cần phải thành lập những công ty thẩm định giá độc lập để đánh giá giá trị tài sản thế chấp.

Cơ chế “vừa đá bóng vừa thổi còi” không chỉ xảy ra trong lĩnh vực tài sản thế chấp mà ngay cả lĩnh vực mua bán bảo hiểm cũng vậy.

Nhưng các ngân hàng thường chống chế việc thẩm định giá “thụt lùi” đó là để đề phòng thị trường khi xảy ra rủi ro, lấy phần an toàn về phía mình?

Không thể như vậy được. Việc cho vay bao nhiêu phần trăm so với giá trị tài sản là việc của ngân hàng. Nhưng tài sản thế chấp của người ta giá trị thị trường tại thời điểm đó cần phải đánh giá đúng, đáng 10 đồng thì phải đánh giá là 10 đồng, không thể có chuyện vì ngân hàng cho vay nên chỉ nói là 6,7 đồng.

Ngược lại, lại có tình trạng có những công ty muốn nhờ tổ chức thẩm định giá để tăng giá hàng hóa cao hơn so với giá trị thực. Như vậy thì quyền lợi của khách hàng lại cũng bị ảnh hưởng, đặc biệt là trong lĩnh vực BĐS với giá trị tài sản lớn?

Đúng là có chuyện đó, người ta thường lợi dụng việc làm này để thực hiện mua bán bằng vốn ngân sách. Còn nếu là tư nhân hoặc doanh nghiệp tư nhân thì theo tôi, đưa giá lên cao chắc chắn không mua bán được.

Ông đánh giá thế nào về nhu cầu thẩm định giá trong thời gian tới ở Việt Nam?

Hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam sẽ ngày càng phát triển. Vì đó là yêu cầu tất yếu khách quan của kinh tế thị trường, tự do hóa giá cả. Việc mua bán tài sản, hàng hóa phải được thẩm định giá, nhất là tài sản, hàng hóa thuộc sở hữu của Nhà nước, mua sắm bằng nguồn vốn ngân sách cần phải được thẩm định giá để hạn chế thất thoát, tiêu cực. Vì hiện nay cũng như sắp tới, Nhà nước vẫn là người mua, đồng thời là người bán lớn nhất trong xã hội.

Bên cạnh đó, các nhu cầu thẩm định giá phục vụ cho định giá tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng; thẩm định giá để bán bảo hiểm, thẩm định giá để đánh thuế đất đai, tài sản; thẩm định giá để phục vụ quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp, thẩm định giá giá trị sở hữu trí tuệ, giá trị thương hiệu, thẩm định giá để tư vấn và đánh giá hiệu quả của các dự án đầu tư... sẽ ngày càng phát triển.

Trân trọng cám ơn ông!

Lan Hương