Tìm mô hình phát triển tối ưu cho thị trường BĐS

Chủ nhật, 28/11/2010 - 01:14

(Dân trí) - Đây là mục tiêu của Hội thảo quốc tế với chủ đề “Phát triển nhà ở và thị trường bất động sản: kinh nghiệm quốc tế và lựa chọn cho Việt Nam” diễn ra từ ngày 26 - 28/11 tại Hà Nội.

Tìm mô hình phát triển tối ưu cho thị trường BĐS - 1

Hội thảo với 11 bài thuyết trình của các diễn giả đến từ nhiều quốc gia Châu Á sẽ là tham khảo để Việt Nam lựa chọn một mô hình phát triển.

Từ những bất cập tại thị trường BĐS Việt Nam

Theo các diễn giả, tại Việt Nam, nguồn vốn cho bất động sản (BĐS) chủ yếu là vốn đầu tư nước ngoài và vốn trong dân mà hầu như chưa có kênh thu hút vốn chuyên biệt. Vì thế, thị trường BĐS Việt Nam còn phụ thuộc lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng.

Chẳng hạn, quý IV năm 2009, một số phân khúc thị trường BĐS tại Hà Nội lại có biến động nhưng không lớn do không có tín hiệu hỗ trợ từ hệ thống ngân hàng. Đến quý III năm nay, thị trường nhà đất có dấu hiệu đình trệ về giao dịch do ngân hàng thắt chặt tín dụng. Chính điều này đã dẫn tới sự phát triển thiếu ổn định của thị trường BĐS trong nước.

Ngoài ra, theo Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân, các vấn đề như giá nhà đất quá cao so với thu nhập của người đân, chính sách về bồi thường và tái định cư, hệ thống hạ tầng kết nối các khu đô thị còn yếu kém… cũng là những tồn tại ảnh hưởng đến thị trường BĐS.

Về vấn đề triển khai nhà ở xã hội, theo Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, sau 1 năm triển khai, mới chỉ 1/3 tổng số dự án được khởi công, cho thấy sự kém hấp dẫn của việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội ở Việt Nam.

Nguyên nhân của vấn đề này, theo ý kiến của nhiều doanh nghiệp, là do chi phí đầu vào đang tăng cao, trong khi giá bán lại do Nhà nước quy định. Trong khi đó, doanh nghiệp lại khó tiếp cận được nguồn vốn vay, lãi suất vay cao. Hiện mới chỉ có Ngân hàng Phát triển Việt Nam triển khai chương trình cho vay xây dựng nhà ở xã hội, với số vốn khiêm tốn hơn 7.000 tỷ đồng.

… đến kinh nghiệm của các nước

Trong khi đó, theo kinh nghiệm của Hồng Kông, sau khủng hoảng, các ngân hàng lập tức cho vay thế chấp để kích cầu đầu tư. Trong năm 2009, số lượng các giao dịch và hợp đồng mua bán BĐS nhà ở được gửi tới các cơ quan đăng ký đất đai tăng vọt 20%. Chính quyền cũng hình thành một cơ quan để kiểm soát và giám sát hoạt động của thị trường.

Giáo sư Stephen Mak Wing-Kai, trường đại học tổng hợp kỹ thuật Hồng Kông chia sẻ, với diện tích chỉ có 1,104 km2, nguồn cung đất đai rất hạn chế, chính quyền Hồng Kông đã có những chính sách cung cấp nhà ở lâu dài cho người dân. Con số thống kê năm 2009 cho thấy, 47,1% dân số (khoảng 3,3 triệu người) ở nhà công, 29% trong số này sống tại các căn hộ thuê, trong khi chỉ có 18,1% sống trong các căn hộ riêng được chính quyền bao cấp.

Tại Singapore, TS Habibullah Khan - Chủ nhiệm chương trình đào tạo giáo sư kinh tế thuộc Tổ hợp giáo dục Singapore, cố vấn Ngân hàng Thế giới (WB) cho biết, nhờ các chính sách ưu tiên của chính phủ mà có tới 82% người dân Singapore sống trong các căn hộ công và 90% được sở hữu nhà.

Ngay từ năm 1960, Singapore đã thành lập Ủy ban Nhà ở và Phát triển (HDB) để tập trung vào xây dựng nhà có giá thành hợp lý cho người thu nhập thấp. Chính phủ Singapore cũng chú trọng đến các chính sách nhằm ngăn chặn bong bóng BĐS.

Tại Nhật Bản, chính phủ khuyến khích các nguồn vốn tư nhân vào phát triển đô thị, nhưng hỗ trợ bằng các khoản vay không tính lãi hoặc lãi suất thấp cho các doanh nghiệp tư nhân bằng cách trực tiếp tham gia vào dự án của họ, đồng thời tăng cho vay nguồn vốn dài hạn, lãi suất thấp thông qua Ngân hàng Phát triển Nhật Bản.

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân, trong 10 năm vừa qua, quỹ nhà ở toàn quốc tăng thêm 700 triệu m2, trong đó nhà ở khu vực đô thị tăng thêm khoảng 225 triệu m2.

Cả nước hiện có trên 2.500 dự án nhà ở, khu đô thị mới và dự án kinh doanh BĐS khác với diện tích đất khoảng 80.000 ha. Trong đó, Hà Nội có 800 dự án, TPHCM có trên 1.400 dự án.

Lĩnh vực BĐS là một trong những lĩnh vực hấp dẫn nhất với đầu tư nước ngoài. Tính đến cuối năm 2009, Việt Nam thu hút trên 40 tỷ USD vốn FDI.

Tính đến cuối tháng 7/2010, tổng dư nợ cho vay trong lĩnh vực BĐS đạt 210.770 tỷ đồng (khoảng 10 tỷ USD), tăng 14,38% so với thời điểm 31/12/2009, tỷ lệ nợ xấu thấp hơn 2%.

Nam Hằng