Tiền sử dụng đất - "Gánh nặng" của doanh nghiệp, ẩn số không minh bạch

"Ẩn số" không minh bạch

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), tiền sử dụng đất tuy không phải là một sắc thuế, cũng không phải là phí vì không bị điều chỉnh bởi Luật Thuế, Luật Phí và lệ phí. Thế nhưng, tiền sử dụng đất lại là một khoản thu ngân sách Nhà nước rất lớn.

Tại TPHCM, trong hơn 10 tháng đầu năm 2016, tính đến ngày 10/11/2016, đã có 80 dự án nộp tiền sử dụng đất với số tiền là 10.529 tỷ đồng. Bên cạnh đó, vẫn còn 40 dự án chưa nộp tiền sử dụng đất với số tiền là 1.889 tỷ đồng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, theo cách làm như hiện nay thì tiền sử dụng đất đang là "gánh nặng" của doanh nghiệp mà người tiêu dùng phải chịu khi mua nhà; là ẩn số không minh bạch mà nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư; là môi trường tạo ra cơ chế xin - cho và ẩn chứa tiêu cực, do thủ tục hành chính và cơ chế vận hành rườm rà, không hợp lý.

Cũng theo ông Châu, để thị trường bất động sản (BĐS) vận hành thực sự theo cơ chế thị trường thì về dài hạn phải thay đổi quan điểm về tiền sử dụng đất.

Trước đó, tại báo cáo số 196/BC-UBND ngày 8/11/2013, UBND TPHCM cũng đã trình Chính phủ đề xuất coi tiền sử dụng đất là một sắc thuế. “Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước”, báo cáo trình Chính phủ của UBND TPHCM nêu rõ.

Tuy nhiên, theo nhận định của các chuyên gia BĐS, yêu cầu thay đổi ngay lập tức là khó và cần phải có quá trình để tạo sự đồng thuận. Vấn đề cần giải quyết hiện nay là cải cách quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định tiền sử dụng đất của doanh nghiệp được thực hiện minh bạch, nhanh chóng; kết quả xác định số tiền sử dụng đất hợp lý được doanh nghiệp tâm phục khẩu phục và loại trừ được các yếu tố phát sinh tiêu cực.

Doanh nghiệp cần được... dân chủ

Trước sự "phức tạp" của tiền sử dụng đất, trong tháng 6/2016 vừa qua, lãnh đạo TPHCM đã làm việc với HoREA và giao cho Giám đốc Sở Tài nguyên & Môi trường chịu trách nhiệm toàn bộ về việc thực hiện quy trình xác định tiền sử dụng đất dự án mà doanh nghiệp phải nộp. Thế nhưng, điều đáng buồn là cho đến nay, vẫn chưa có sự thay đổi trong thực tế để thực hiện chỉ đạo này.

Khi chưa có sự thay đổi tích cực thì thủ tục hành chính và quy trình thực hiện xác định tiền sử dụng đất của dự án tại TPHCM vẫn còn một số bất cập nhất định. Trong đó, có thể "điểm mặt" bất cập như trong thành phần Hội đồng thẩm định giá đất thành phố hiện nay không có đại diện của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất độc lập; chưa có cơ chế để doanh nghiệp, người sử dụng đất thể hiện ý kiến của mình...

Một bất cập khác không thể không nhắc đến đó là việc đấu thầu. Theo quy định thì ngân sách nhà nước chi trả chi phí xác định giá đất, nên Sở Tài nguyên & Môi trường đã tổ chức đấu thầu công khai qua mạng internet để lựa chọn đơn vị tư vấn có giá chào thầu thấp nhất được trúng thầu, thậm chí có đơn vị tư vấn chỉ bỏ thầu vài trăm ngàn đồng để được trúng thầu, để sau đó được "độc quyền" thực hiện công tác xác định giá đất dự án, và doanh nghiệp phải rất "khổ sở" vì đơn vị tư vấn này.

"Đây là một yếu tố dẫn đến sự thiếu minh bạch, cơ chế "xin-cho" và tiêu cực, làm tổn hại đến lợi ích của người tiêu dùng, doanh nghiệp và Nhà nước, cần được chấn chỉnh", ông Lê Hoàng Châu nói.

Trước những bất cập như trên, ngày 15/11, HoREA đã có văn bản gửi các cơ quan chức năng đề nghị cải cách quy trình, thủ tục hành chính, hoàn thiện cơ chế tính tiền sử dụng đất hiện nay.

Theo HoREA, cần phải bổ sung thành viên là đại diện của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất độc lập; hoặc chuyên gia về giá đất độc lập và không thuộc tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất được thuê để định giá đất cụ thể vào Hội đồng thẩm định giá đất thành phố, để đảm bảo có sự phản biện độc lập trong Hội đồng.

HoREA cũng đề nghị cho phép doanh nghiệp, người sử dụng đất được tham gia và nêu ý kiến tại cuộc họp của Hội đồng thẩm định giá đất thành phố khi thẩm định giá đất dự án của đơn vị mình cũng như tại cuộc họp của Sở Tài chính khi xem xét chi phí giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp.

"Tôi nghĩ cần bãi bỏ cơ chế đấu thầu rộng rãi qua mạng internet hiện nay khi chỉ chọn đơn vị chào thầu với giá thấp nhất được trúng thầu mà phải thay thế bằng cơ chế đấu thầu rộng rãi nhưng với tiêu chí chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất có năng lực, có phương án xác định giá đất tối ưu, chứ không phải chọn đơn vị có giá thấp nhất", ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.

Công Quang