Tiền sử dụng đất – “ẩn số không minh bạch”

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), hiện nay, tình hình thị trường bất động sản có những chuyển biến tích cực nhưng hệ thống pháp luật trong lĩnh vực này còn khá bất cập. Trong đó, nổi cộm là vấn đề tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và của tổ chức, doanh nghiệp.

Hiện nay, UBND TPHCM đã có quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 ban hành bảng giá đất của hộ gia đình, cá nhân có mức tăng bình quân khoảng 1,9 lần áp dụng cho năm 2015 và đang điều chỉnh để áp dụng cho năm 2016.

Bảng giá đất của TPHCM căn cứ theo Luật Đất đai 2014 và Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất, với mức tăng bình quân khoảng 2 lần.

Thực tế, khi áp dụng bảng giá đất này, người dân gặp không ít nhiêu khê. Nhiều trường hợp hộ gia đình, cá nhân khi làm thủ tục xin hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn các trường hợp tương tự, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở từ năm 2014 trở về trước. Nguyên nhân của sự bất nhất này là theo quy định của pháp luật đất đai, mức giá đất thấp nhất của địa phương không được thấp hơn mức giá đất tối thiểu theo khung giá của Chính phủ ban hành.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, UBND TPHCM cần kiến nghị Chính phủ sửa đổi theo hướng giảm nhẹ tiền sử dụng đất cho hợp lý hơn. Bởi, với mức nộp tiền sử dụng đất cao hơn trước, có thể nhiều hộ gia đình, cá nhân không có đủ khả năng tài chính. Từ đó, có thể dẫn đến các giao dịch bằng giấy viết tay, phát sinh thị trường ngầm, làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản, có thể phát sinh những tranh chấp trong xã hội và làm giảm nguồn thu ngân sách.

Về tiền sử dụng đất của tổ chức, doanh nghiệp, ông Châu cũng cho rằng, chế định thu tiền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai 2014 thì tiền sử dụng đất sẽ tiếp tục là “một gánh nặng” về tài chính của doanh nghiệp. Cuối cùng, chi phí tiền sử dụng đất cũng sẽ được tính vào giá bán mà người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua sản phẩm bất động sản.

“Tiền sử dụng đất vẫn là “một ẩn số, không minh bạch” mà doanh nghiệp không thể tiên lượng được, trước khi ra quyết định đầu tư hay không nên đầu tư dự án có sử dụng đất, vì không thể tính toán trước được hiệu quả, làm phát sinh cơ chế xin - cho”, ông Châu khẳng định.

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, hiện nay, trình tự, thủ tục thẩm định, xét duyệt để ra quyết định số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp còn rất nhiêu khê và tốn rất nhiều thời gian làm ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách của địa phương, làm ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất và cơ hội kinh doanh của doanh nghiệp, cần phải được cải cách triệt để.

“Về lâu dài, đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, chính sách này vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho và hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho nhà nước”, ông Châu nói.

Công Quang