Thuế TNCN chuyển nhượng BĐS: Nỗi lo của giới đầu tư

Luật dân sự quy định, giao dịch BĐS giữa các cá nhân với nhau theo nguyên tắc khi chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng. Tuy nhiên, trong thực tiễn có rất nhiều trường hợp chưa được cấp GCN vẫn làm các chuyển nhượng, phổ biến xảy ra trong các dự án. Vậy nếu áp theo thông tư 161 có phải là trái luật?

Việc chuyển nhượng BĐS khi chưa có GCN quyền sử dụng là một thực tế xảy ra phổ biến hiện nay. Có trường hợp chỉ có các giấy viết tay, quyết định cấp đất hoặc là giấy phân phối nhà…

Đối với đất, nhà trong các dự án, hiện đang xảy ra tình trạng nhiều cá nhân mới góp tiền để được mua nền nhà, căn hộ hoặc đã ký hợp đồng mua nhà, nền nhà (trên thực tế nhà, nền nhà vẫn chỉ ở “trên giấy”) nhưng họ được công ty kinh doanh hạ tầng, chủ đầu tư dự án chấp thuận và làm các thủ tục chuyển đổi.

Căn cứ vào luật thuế TNCN, cần khẳng định rằng đối tượng thực hiện hợp đồng chuyển nhượng vốn góp hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua nền nhà, căn hộ có thu nhập thuộc đối tượng nộp thuế TNCN.

Đối với các loại hình cá nhân đã góp vốn và được quyền mua nền nhà hay căn hộ hoặc cá nhân đã ký hợp đồng, nộp tiền mua nền nhà, mua căn hộ nhưng chuyển nhượng lại phần góp vốn và quyền mua BĐS thì áp thuế TNCN như thế nào?

Theo luật kinh doanh BĐS, các hoạt động góp vốn để được mua nền nhà, mua căn hộ được xem là mua bán BĐS trong tương lai và đối tượng đã có quyền mua BĐS theo quy định cũng sẽ có quyền được chuyển nhượng BĐS.

Như vậy để đi đến thống nhất, dù là chuyển nhượng vốn hay chuyển nhượng BĐS nếu có thu nhập (có lãi) sẽ phải thực hiện nộp thuế TNCN cho dù chưa có được GCN quyền sử dụng tài sản đó. Cụ thể là áp dụng thuế suất là 25% tính trên thu nhập chịu thuế hoặc áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng.

Khi nào thì áp thuế suất 25%, khi nào áp thuế suất 2%?

Ông Nguyễn Huy Trường.

Việc áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế chỉ áp dụng đối với các trường hợp cá nhân chuyển nhượng BĐS có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm căn cứ xác định được giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng.

Ví dụ hợp đồng mua nhà là 1 tỷ đồng. Nếu bán được 1,5 tỷ đồng thì lấy 1,5 tỷ đồng trừ đi 1 tỷ đồng giá vốn và trừ những chi phí liên quan đến việc ký kết hợp đồng, còn lại thu nhập thật (hay thu nhập ròng) thì áp dụng thuế suất 25%.

Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng.

Vậy trong trường hợp đã mua bán trao tay nhiều lần thì giữa giá vốn và giá chuyển nhượng sẽ có một khoảng cách rất xa. Lúc đó sẽ tính thuế như thế nào?

Tổng cục thuế sẽ nghiên cứu thêm và báo cáo Bộ Tài chính có hướng dẫn cụ thể về vấn đề này vì nếu lấy giá mua trao tay đến người thứ ba, thứ tư rồi mà trừ đi hợp đồng giá gốc thì sẽ thiệt cho người bán. Trong những trường hợp đó có thể cân nhắc để áp giá thuế 2%.

Trong thông tư quy định, chỉ trong những trường hợp mua đi, bán lại và đem lại lợi nhuận thì mới thuộc đối tượng chịu thuế TNCN. Như vậy, rất có thể xảy ra trường hợp cố tình làm sai lệch giá bán (thấp hơn giá vốn) để không phải chịu thuế TNCN…?

Về nguyên tắc giá chuyển nhượng được căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp giá ghi trên hợp đồng không phù hợp với giá thị trường thì theo Luật quản lý thuế, cơ quan thuế được quyền ấn định căn cứ giá đất do UBND tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng và giá trị nhà và các công trình xây dựng trên đất được xác định căn cứ giá tính lệ phí trước bạ do UBND tỉnh quy định.

Dư luận lo ngại dễ nảy sinh tiêu cực trong khâu thẩm định giá. Vậy làm thế nào để ngăn chặn được việc này?

Để hạn chế việc thẩm định tuỳ tiện, việc xác định giá chuyển nhượng được căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng, nếu giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng không phù hợp sẽ được căn cứ trên giá đất và giá tính lệ phí trước bạ do UBND tỉnh quy định.

Trong trường hợp người ta không nộp thuế thì sẽ xử lý thế nào?

Theo quy định của Luật quản lý thuế các tổ chức, cá nhân liên quan có trách nhiệm phối hợp, cung cấp thông tin cho cơ quan thuế để thu thuế, thậm chí tham gia với cơ quan thuế để cưỡng chế; cơ quan thuế sẽ phối hợp với các chủ dự án để nắm được những cá nhân đã chuyển nhượng.

Cũng có quan điểm cho rằng nên ràng buộc chủ dự án đối với việc nộp thuế, nhưng việc này cần nghiên cứu sao cho vừa không gây phiền hà, không ảnh hưởng đến hoạt động của tổ chức kinh doanh, vừa đề cao được trách nhiệm của cả cơ quan thuế, của tổ chức kinh doanh và của cả người nộp thuế.

Xin cám ơn ông!

Lan Hương (thực hiện)