Thu tiền sử dụng đất khu Ciputra: Từ tạm tính 313 tỉ lên 1.400 tỉ đồng

Trở lại năm 2004

Cuối năm 2004, dư luận cả nước ồn ào trước Quyết định số 4622 (ngày 14/12/2004) duyệt giá thu tiền sử dụng đất của dự án khu đô thị Nam Thăng Long (KĐTNTL) của UBND TP.Hà Nội - sớm hơn 16 ngày so với việc công bố giá đất theo Luật Đất đai (ngày 1/1/2005) - mà ngân sách nhà nước đã thiệt hại 3.000 tỉ đồng. Điều đáng nói nhất ở đây là, không chỉ là con số tuyệt đối rất lớn, mà chính là sự chênh lệch về giá giữa hai thời điểm lệch giá nhau quá lớn, từ 8 - 10 lần. Vậy mà...

Thời điểm đó, đây là một dự án khu đô thị lớn nhất Hà Nội được đầu tư bởi liên doanh giữa Tập đoàn Ciputra (Indonesia) với TCty Đầu tư Phát triển hạ tầng đô thị (UDIC) được triển khai ven hồ Tây. Dự án này có diện tích 323ha thuộc địa bàn quận Tây Hồ (2.296.011m2) và huyện Từ Liêm (935.356m2).

Theo đó, Quyết định số 4622 ngày 14/12/2004 của UBND TP.Hà Nội nêu: “Chấp thuận mức giá và hệ số để thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở thuộc dự án khu đô thị Nam Thăng Long (KĐTNTL) giai đoạn 2 như sau: Đối với lô đất cách đường Nguyễn Hoàng Tôn trong phạm vi 200m là 1.540.000 đồng/m2; đối với các lô đất ở các vị trí còn lại là 620.000 đồng/m2. Áp dụng hệ số K=1 để thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở chung cư cao tầng; K=1,8 đối với diện tích đất xây dựng nhà ở thấp tầng thuộc quận Tây Hồ và 1,5 đối với diện tích đất xây dựng nhà ở thấp tầng thuộc địa bàn huyện Từ Liêm”.

 Chính quyết định này đã khiến dư luận ồn ào, bởi lẽ mức giá đất nói trên ở dự án KĐTNTL thấp hơn nhiều lần so với giá đất thị trường ngay tại thời điểm đó. Điều này thấy rất rõ, chỉ sau QĐ 4622 có 16 ngày, giá đất mới được TP.Hà Nội công bố và áp dụng từ ngày 1.1.2005 trong “Bảng giá đất thuộc địa bàn quận Tây Hồ, Hà Nội” xác định giá đất ở tại đường Nguyễn Hoàng Tôn là 12.000.000 đồng/m2 và ở các vị trí khác là 6.480.000 đồng/m2. Như vậy giá đất này cao gấp tới 8 -10 lần giá đất mà QĐ 4622 cho nhà đầu tư dự án KĐTNTL được hưởng trước đó 16 ngày.

Mặt khác, cũng cần phải nhấn mạnh, trước thời điểm UBND TP.Hà Nội ký QĐ 4622 gần 1 tháng, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/CP về khung giá đất và phương pháp tính giá đất làm cơ sở cho các địa phương ban hành giá đất trên địa bàn, với tinh thần phải sát giá thị trường.

 Nếu chỉ cần ký chậm thời điểm hơn nửa tháng, tính sơ bộ ngân sách nhà nước sẽ thu thêm từ 927.000m2 (92,7ha) đất lên tới 3.000 tỉ đồng. Vậy có phải lần tính lại này để “sửa sai” cho những sai lầm trước kia. Điều cần nói rõ, khoản thu bổ sung 1.400 tỉ đồng chỉ là phần diện tích đã GPMB xong, đã xây dựng và đã bán chứ không phải cho toàn bộ giai đoạn 2.

Vì sao có sự chênh lệch giữa 313 tỉ và gần 1.400 tỉ?

Để làm rõ hơn câu hỏi này, chúng tôi có buổi làm việc với ông Mai Xuân Vinh - chi cục trưởng chi cục Quản lý công sản (thuộc Sở Tài chính).

Thứ nhất, vì sao sau rất nhiều năm bây giờ mới tính lại? Với nội dung này, ông Vinh cho biết, trước đây, số tiền mà liên doanh đã nộp (313 tỉ đồng) chỉ là số tiền tạm tính. Số tiền tạm tính này dựa vào bảng giá đất hằng năm của TP.

Ông Vinh cũng khẳng định, chữ “tạm tính” này đều có trong các văn bản liên quan. Chính vì vậy, sau khi một số khu vực của dự án đã hoàn thiện, đã bán (nhà liền kề, khu chung cư) thì chúng tôi mới có cơ sở để tính lại. Khi tính lại, chúng tôi dựa vào các văn bản chỉ đạo của Bộ Tài chính và Bộ TNMT.

Thứ hai, với câu hỏi vì sao lại có sự chênh lệch quá lớn giữa tạm tính và tính lại, ông Vinh lý giải, khi tạm tính thì các cơ quan chức năng dựa vào bảng giá đất của TP thời điểm đó. Còn khi tính lại, chúng tôi đã yêu cầu liên doanh phải thuê cơ quan kiểm toán để tính toán các khoản thu chi. Sau khi có kết quả kiểm toán nước ngoài, chúng tôi đề nghị phải thuê thêm một cơ quan kiểm toán trong nước để so sánh. Kết quả kiểm toán của hai đơn vị này cho những thông số tương đối giống nhau. Dựa vào kết quả này, chúng tôi tính theo phương pháp thặng dư (tiền sử dụng đất = giá bán nhà - (chi phí đầu tư + lợi nhuận của nhà đầu tư). Trong đó, khoản lợi nhuận cho chủ đầu tư được tính là 14%.

Với cách tính này, dựa vào số liệu của kiểm toán, chúng tôi ra con số chủ đầu tư phải nộp tổng cộng gần 1.400 tỉ đồng. Nói rõ hơn vấn đề này, ông Vinh diễn giải: Số tiền này (1.400 tỉ đồng) chỉ là tiền sử dụng đất của diện tích đất thuộc các căn hộ liền kề, chung cư đã bán trong giai đoạn 2 của khu đô thị này. Còn hệ thống giao thông, cây xanh... không tính vào giá tiền sử dụng đất mà chỉ là cho thuê 50 năm. Hiện giai đoạn 2 của dự án này vẫn chưa xong vì GPMB cũng vẫn đang ở dạng da báo. Như vậy, vẫn còn những diện tích chưa tính tiền sử dụng đất. Sau này, phần nào làm xong thì tính tiền sử dụng đất theo giá thời điểm khi ấy.

Vậy với cách tính này, bên liên doanh có ý kiến gì không? Với câu hỏi này, ông Vinh cho biết, họ có thắc mắc ở một số điểm. Ví dụ, họ muốn đưa thuế thu nhập DN vào chi phí sản xuất nhưng chúng tôi không chấp nhận vì làm ở Việt Nam phải tuân thủ pháp luật của Việt Nam; hoặc họ đề nghị những khoản liên doanh hỗ trợ địa phương được tính vào đầu tư cho sản xuất, chúng tôi cũng không thể chấp thuận vì không thể coi đó là chi phí sản xuất; hoặc họ muốn chúng ta khấu trừ lãi suất số tiền đầu tư vào dự án, nhưng trong các hồ sơ lại không thể hiện, cho nên chúng tôi cũng không chấp thuận... Tổng cộng các khoản họ đề nghị khấu trừ tới gần 900 tỉ đồng.

Theo Vương Hà

Lao động