Thị trường căn hộ TP.HCM: “Bật mí” bí mật mà chủ đầu tư hay giấu

Mật độ xây dựng là diện tích chiếm không gian mặt bằng của công trình trên toàn bộ lô đất. Các chủ đầu tư hay dùng chỉ số này để “khoe” diện tích đất trống làm mảng xanh, công trình tiện ích, giao thông của dự án nhiều… Nhưng thật ra, nếu mật độ xây dựng thấp mà các tòa nhà xây cao lừng lựng thì mật độ cư dân vẫn cao.

Theo các chuyên gia, mật độ xây dựng cũng quan trọng nhưng hệ số FAR - hệ số sử dụng đất, càng quan trọng hơn vì nó thể hiện rõ mật độ dân cư tại dự án, là chỉ số quan trọng đối với vòng đời căn hộ.

Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng trên tổng diện tích lô đất. Hệ số này có mức độ ảnh hưởng nhất định đến quyền lợi chủ căn hộ, FAR càng thấp thì chủ căn hộ càng lợi nên các dự án có hệ số FAR cao thường bị chủ đầu tư giấu đi, không công bố mà chỉ công bố mật độ xây dựng.

Vị này giải thích: “Hệ số này càng thấp thì diện tích đất mà chủ căn hộ có quyền sử dụng tương ứng với diện tích căn hộ càng cao. Ví dụ trên cùng 1 diện tích đất 1.000m2, và diện tích căn hộ là như nhau. Với FAR =10, có thể xây 100 căn hộ, thì một căn hộ sẽ sở hữu tương ứng 1/100 diện tích lô đất. Trong khi với FAR=4 chỉ xây được 40 căn hộ, thì mỗi căn hộ sẽ sở hữu 1/40 diện tích đất; theo đó, diện tích đất phân bổ cho mỗi hộ trong từng trường hợp sẽ lần lượt là 10m2, 25m2”.

“Hệ số FAR càng thấp có nghĩa là mật độ dân cư tại dự án càng thấp. Nó không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng sống của cư dân mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ khi dự án kết thúc vòng đời của nó”, ông cho biết thêm.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM, công trình nào cũng có niên hạn sử dụng, thường là từ 50 – 70 năm. Khi khu căn hộ hết niên hạn sử dụng, tập thể cư dân sẽ là chủ sở hữu, cư dân có tiền xây dựng, có quyền xây theo ý mình và theo quy hoạch. Trường hợp người dân không có tiền để tự xây dựng thì sẽ xử lý giống như các chung cư cũ hiện nay, Nhà nước kêu gọi chủ đầu tư mới đứng ra làm.

Khi khu căn hộ kết thúc vòng đời của nó, dù xử lý bằng cách nào đi nữa thì diện tích đất mà chủ căn hộ có quyền sử dụng càng cao thì tất nhiên quyền lợi khi xây dựng dự án mới sẽ càng cao.

Ngoài ra, dự án có hệ số FAR càng thấp thì càng dễ tìm nhà đầu tư xây dựng mới khi kết thúc vòng đời. Bởi theo tính toán của các nhà đầu tư, khi nhận đầu tư xây mới 1 dự án cũ, để đảm bảo có thể bố trí tái định cư cho cư dân tại chỗ miễn phí và lợi nhuận của nhà đầu tư thì hệ số FAR phải cao gấp 3 lần khu căn hộ cũ.

Các dự án căn hộ cũ hiện nay khó tìm nhà đầu tư vì hệ số FAR quá lớn, nếu tăng gấp 3 lần thì vượt quy hoạch, mà nếu tăng thấp hơn thì không đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư và quyền lợi của cư dân hiện hữu.

Ông Trương Quốc Hưng - Phó tổng giám đốc công ty Phú Mỹ Hưng, cho biết: “Khi thiết kế dự án, Phú Mỹ Hưng thường thiết kế hệ số sử dụng đất thật thấp để đảm bảo hệ số này có thể tăng trong vòng nhiều thế hệ mà không vượt giới hạn cho phép. Bởi nếu khi xây mới mà không được tăng hệ số FAR thì người chủ của căn hộ cũ khó có thể nhận được quyền lợi tốt”

Ông Hưng lấy ví dụ 1 dự án của Phú Mỹ Hưng Riverside Residence tọa lạc trong khu Nam Viên có các chỉ số này rất thấp. Dù khu này có 5 tòa nhà cao từ 17 – 29 tầng nhưng vì mật độ xây dựng chỉ là 22,87% nên hệ số sử dụng đất tại đây cực thấp, chỉ là 2,85.

Như vậy, cho dù khi căn hộ hết niên hạn, khu đất không được dùng để xây chung cư nữa hoặc chủ căn hộ không muốn tiếp tục ở đây nữa thì có thể bán giá trị quyền sử dụng đất của mình đi. Khi đó, người ở các công trình có hệ số sử dụng đất càng thấp thì càng được lợi nhiều hơn.

Ông Hưng nhấn mạnh: “Một bất động sản đáng giá không chỉ thể hiện ở chất lượng không gian sống hiện tại mà còn là ở biên độ gia tăng giá trị trong tương lai, cho thế hệ con cháu mai sau. Đó là giá trị phát triển bền vững mà Phú Mỹ Hưng theo đuổi hơn 20 năm qua”.

Được biết, hiện nay chủ đầu tư này đang giới thiệu dòng sản phẩm biệt thự cảnh quan tại dự án này. Đây là những căn hộ có diện tích lớn từ 150m2, tọa lạc ở những vị trí đẹp, có thể ngắm cảnh quan từ tầm cao vô cùng bắt mắt. Tiện ích dự án được quy hoạch khép kín với số lượng và loại hình không thua kém bất kỳ khu nghỉ dưỡng nào như nhà câu lạc bộ, phòng gym, sân tennis, khu vui chơi cho trẻ, khu BBQ… Cùng với hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng thấp, không gian sống trong các căn hộ trong dòng sản phẩm này không khác với không gian sống biệt thự. Sự khác biệt nếu có chỉ là nó tọa lạc trên cao, được hưởng nhiều tiện ích, dịch vụ và an ninh 24/7.

Phú Mỹ Hưng còn áp dụng chương trình ưu đãi lãi suất rất có lợi cho người mua. Theo đó, khách hàng mua “Biệt thự cảnh quan” chỉ cần thanh toán 30% được nhận nhà, 70% còn lại sẽ được ngân hàng Vietcombank Nam Sài Gòn và Standard Chartered hỗ trợ trong thời gian 20 năm. Trong 16 tháng tính từ lần giải ngân đầu tiên, người mua được miễn lãi hoàn toàn. Riêng Vietcombank Nam Sài Gòn còn đưa ra chính sách ân hạn gốc trong 12 tháng và lãi suất sau chương trình ưu đãi sẽ được tính theo công thức lãi suất tiền gửi 12 tháng + biên độ 3,5%. Chương trình được dành cho khách mua nhận nhà trong năm 2017 và sẽ áp dụng kết thúc đến hết năm 2017.

Đây là lần đầu tiên Phú Mỹ Hưng áp dụng gói ưu đãi này cho khách mua nhà và nhận nhà trong năm 2017. Như vậy, tính đến thời điểm hiện tại thì chỉ còn hơn 4 tháng, tuy nhiên chương trình ưu đãi có thể “đóng” sớm vì số lượng biệt thự cảnh quan được giới thiệu ra thị trường chỉ giới hạn ở con số vài chục.

Dung - Phương