Nỗi lo mang tên… dự án cao cấp

Đánh giá kết quả hoạt động 6 tháng đầu năm 2016, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, thị trường bất động sản (BĐS) vẫn đang trong quá trình phục hồi và tăng trưởng. Tuy nhiên, so sánh với năm 2015 là năm mà thị trường BĐS đã có sự tăng trưởng rất mạnh thì 6 tháng đầu năm nay, thị trường này đã có dấu hiệu chững lại, tiềm ẩn những yếu tố gây bất ổn.

Thời gian qua, thị trường BĐS phía Nam đã xuất hiện một số “con sâu làm rầu nồi canh” như trường hợp chủ đầu tư dự án như chung cư Harmona, Bảy Hiền, Rubyland, Petrolandmark… Các chủ đầu tư này đã không chấp hành đúng các quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, chưa đảm bảo đủ điều kiện đưa nhà chung cư vào sử dụng nhưng đã cho khách hàng vào ở.

Ngoài ra, hàng loạt các sai phạm khác cũng xảy ra ở những dự án “đình đám” này như chủ đầu tư chưa thực hiện đúng các quy định về thế chấp, giải chấp và bán nhà cho khách hàng đã gây thiệt hại cho người tiêu dùng và ảnh hưởng đến an sinh xã hội; tranh chấp trong chung cư vẫn còn xảy ra phức tạp...

Đây đều là những dự án cũ hệ quả của thời kỳ bong bóng BĐS năm 2006-2007 để lại. Chủ đầu tư thiếu chuyên nghiệp, thiếu năng lực hoặc sử dụng vốn huy động, vốn tín dụng sai mục đích; có trường hợp còn do sự quản lý lỏng lẻo hoặc đồng tình của tổ chức tín dụng.

Thế nhưng, yếu tố gây bất ổn không chỉ do những dự án của thời kỳ bong bóng mà chính việc hiện nay xuất hiện quá nhiều dự án BĐS cao cấp mới là điều mà thị trường “phập phồng lo sợ”. Theo HoREA, hiện có quá nhiều dự án BĐS cao cấp trong khi thiếu sản phẩm căn hộ bình dân quy mô vừa và nhỏ có 1-2 phòng ngủ, có giá bán vừa túi tiền.

Thống kê 34 dự án được Sở Xây dựng TPHCM xác nhận đủ điều kiện huy động vốn với 14.901 căn, tăng 1,8 lần; riêng căn hộ trung - cao cấp tăng đến 16%; căn hộ bình dân giảm 18,9% so với cùng kỳ năm trước. Số liệu này chưa bao gồm các dự án đã xây dựng hoàn thiện rồi bán; các dự án đất nền; các dự án chưa đủ điều kiện đã huy động vốn.

Hiện nay, trên thị trường xuất hiện nhiều dự án được “trình làng” với những lời giới thiệu “có cánh” về tính đẳng cấp vượt trội. Có thể kể đến hàng loạt dự án đình đám như căn hộ xanh Diamond Lotus Lakeview (Phúc Khang), Jamona Golden Silk (Sacomreal)… Chất lượng thực tế của những dự án hạng sang này chưa thể nói trước điều gì nhưng đã góp phần tạo lệch pha sang phân khúc BĐS cao cấp và nỗi lo về sự chênh lệch cung cầu khiến thị trường BĐS có thể rơi vào tình trạng khủng hoảng thừa.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, dấu hiệu bất ổn khác cũng gây “quan ngại sâu sắc” chính là việc một số chủ đầu tư lạm dụng chế định đặt cọc theo điều 328 Bộ Luật Dân sự trong lúc Luật Kinh doanh bất động sản lại không điều chỉnh hành vi này, để huy động vốn trước thông qua các hình thức như hợp đồng đặt cọc, hợp đồng hứa mua hứa bán, hợp đồng vay vốn người mua nhà...

Chính việc “bán lúa non” này đã góp phần làm tăng rủi ro cho người mua nhà. Đã có sự gia tăng rất lớn các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, chủ yếu nhằm mục đích mua đi bán lại ở phân khúc trung - cao cấp. Cùng với khu trung tâm thành phố và khu Nam như quận 7, phía bắc huyện Nhà Bè, phía đông bắc huyện Bình Chánh… thị trường BĐS cao cấp đang phát triển nóng ở khu vực phía đông thành phố, từ bờ tây sông Sài Gòn bắt đầu từ quận Bình Thạnh qua quận 1, quận 4 sang quận 2, một phần quận 9 và quận Thủ Đức.

“Chính việc chủ đầu tư “xé rào” như trường hợp xảy ra tại The Harmona, Bảy Hiền Tower… đến việc “bán lúa non” dự án và xuất hiện quá nhiều sản phẩm ở phân khúc cao cấp đã làm ảnh hưởng đến niềm tin thị trường, tác động tiêu cực đến thị trường BĐS trong 5 tháng đầu năm nay”, ông Lê Hoàng Châu nhận định.

Mặc dù có những “điểm trừ” như đã nêu trên nhưng ông Châu tin rằng, thị trường BĐS vẫn đang được kiểm soát tốt. Những nỗ lực vượt bậc của Chính phủ như kiến tạo sự phát triển; coi khu vực kinh tế tư nhân là động lực phát triển; thúc đẩy phong trào quốc gia khởi nghiệp; không hình sự hóa các quan hệ kinh tế; Chính phủ cam kết liêm chính và yêu cầu doanh nghiệp cũng phải liêm chính; Thông qua nhiều cuộc tiếp xúc, lắng nghe và giải quyết khó khăn của doanh nghiệp… đã truyền nguồn cảm hứng cho doanh nghiệp và tạo niềm tin cho thị trường.

Những điều chỉnh của Ngân hàng Nhà nước về gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh bất động sản lên mức 200%... đã phát đi thông điệp mạnh mẽ đưa thị trường bất động sản theo hướng tích cực, tạo áp lực buộc các nhà đầu tư phải tìm kiếm các nguồn vốn khác thay thế.

“Sự thay đổi tích cực đó đã truyền cảm hứng và khát vọng cho người dân, doanh nghiệp, chuyển hướng cơ quan chính quyền, đội ngũ công chức sang vai trò phục vụ... Tất cả các việc làm trên của bộ máy nhà nước cộng với nỗ lực vượt bậc của cộng đồng doanh nghiệp đã góp phần ổn định niềm tin của thị trường”, ông Châu nói.

Công Quang