Nghịch lý BĐS: Giá “nóng”, giao dịch “nguội”

Theo quy luật thông thường, khi thị trường hoạt động tốt, giá BĐS tăng cao thì lượng giao dịch nhiều nhưng vừa qua, giao dịch tại thị trường BĐS Hà Nội dường như trong tình trạng “đóng băng”, trong khi đó giá đất vẫn liên tục tăng. Thoạt nhìn hiện tượng này có vẻ phi lý, nhưng trên thực tế, lại rất có lý.

Thị trường BĐS Hà Nội đang chứng kiến mặt bằng giá “chạm trần” khi giá BĐS đột ngột tăng cao. Giá đỉnh của BĐS Hà Nội vẫn nằm trong khu vực 4 quận nội thành là Hoàn Kiếm, Ba Đình, Tây Hồ và Hai Bà Trưng với giá BĐS bình quân là 500 - 700 triệu/m2.

Tuy nhiên, khu vực phía Tây ở Hà Nội hiện “nóng bỏng” nhất khi liên tục thiết lập mặt bằng giá mới. Ở những khu vực “hot” như đường Lê Đức Thọ giá BĐS đã ở mức 350 - 370 triệu đồng/m2, đất khu vực trong ngõ thuộc các làng Phú Đô, Tân Mỹ, Nhân Mỹ, Phú Mỹ, Đình Thôn cũng có giá từ 70 đến 100 triệu đồng/m2.

Ở phía Đông Hà Nội, giá đất nền cũng tăng đột biến, rõ nhất là đất tại khu vực quanh cầu Vĩnh Tuy trong vòng bán kính 1 - 3 km đã tăng từ 30 triệu đồng/m2 trước khi thông cầu, lên 60 - 70 triệu đồng/m2 ở thời điểm hiện tại.

Nguyên nhân khiến giá BĐS ở Hà Nội tăng cao thời gian qua là do tác động của giá vàng, giá USD tăng. Ông Phạm Văn Hà, Giám đốc Trung tâm Giao dịch BĐS Quang Dương nhận định, người Việt Nam thường có thói quen sử dụng vàng để định giá BĐS, nên giá vàng tăng, giá BĐS cũng tăng.

Mặt khác, tỷ giá VND/USD trên thị trường tự do tăng vượt mức 21.000 VND/USD khiến cho giá BĐS cũng tăng theo. Một yếu tố khác là tâm lý “đi tắt, đón đầu” để đầu cơ BĐS. Cho dù Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội chưa được phê duyệt, song giá BĐS tăng đều đặn do việc đầu cơ, kích giá, “làm giá” ảo của giới đầu cơ để kiếm lời.

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, cơn sốt giá BĐS tại Hà Nội bắt nguồn từ việc quy hoạch lại Hà Nội. Quy hoạch này hướng tới một số khu vực được định hướng sẽ phát triển trong tương lai. Vì vậy, dựa theo những ý tưởng này, người dân và các nhà đầu tư đua nhau đổ tiền vào thị trường, nhằm tìm kiếm lợi nhuận trong tương lai.

Tuy giá BĐS vẫn “leo thang”, song lượng giao dịch lại “giậm chân tại chỗ”. Kết quả khảo sát lượng giao dịch BĐS trên địa bàn các điểm nóng phía Tây Hà Nội cho thấy, do giá BĐS lên quá cao, nên hầu như không có giao dịch.

Thị trường BĐS đang rất “nguội”, phần lớn bởi thủ phạm mang tên “lãi suất”. Hiện mặt bằng lãi suất cho vay của ngân hàng phổ biến ở mức 18 - 19%/năm. Mức lãi suất cao này đã cản trở quyết tâm vay vốn mua nhà của người có nhu cầu thật.

Ông Bùi Tiến Thắng, Phó tổng giám đốc Sacomreal cho rằng, với mặt bằng lãi suất cho vay 18% - 19%/năm, thị trường BĐS sẽ không còn hấp dẫn nhà đầu tư. Lợi nhuận thu được từ đầu tư BĐS sẽ thấp, ẩn chứa nhiều rủi ro và tính thanh khoản thấp.

Bên cạnh đó, các chính sách pháp luật về nhà đất như Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở , Thông tư 16/2010/TT-BXD mới đây cũng tác động ít nhiều đến thị trường BĐS.

Những dự án được thực hiện thông qua hình thức hợp đồng góp vốn sẽ không còn giá trị giao dịch, chuyển nhượng trên thị trường. Đối với những dự án chưa hoàn thành còn tồn tại hợp đồng mua bán dở dang thì sẽ không được phép giao dịch.

Theo Hữu Tuấn
Báo Đầu tư