Mua bán nhà trên giấy: Rủi ro đến đâu?

Theo phản ánh của đại biểu Trần Hoàng Ngân (TPHCM), cử tri có nhiều bức xúc về nhà ở. Bởi thực tế hiện nay, tình trạng xây dựng nhà trái phép rất nhiều, sau đó thì lực lượng chức năng dỡ nhà, rất đau xót.

“Dỡ nhà là đúng nhưng phải làm sao tránh được tình trạng xây nhà trái phép xảy ra. Nhiều nơi, đất đó chỉ để xây nhà, không thể làm đất nông nghiệp, nhưng lại quy hoạch đất nông nghiệp; dân xây nhà, thế là thành vi phạm. Chúng ta đã góp phần đẩy dân đến con đường vi phạm, vì phải tính toán vấn đề quy hoạch đất đai, xây dựng”, Đại biểu Trần Hoàng Ngân bức xúc.

Đại biểu Trần Thanh Hải (TPHCM) đề nghị đối với người làm công ăn lương, nếu thực hiện chính sách nhà ở xã hội thì phải có chính sách hỗ trợ về vốn, tạo điều kiện để người dân thuê mua, thì chính sách nhà ở xã hội mới đáp ứng yêu cầu. Ngoài ra, cần có chính sách khuyến khích doanh nghiệp bảo đảm nhà ở cho người lao động, bởi thực tế nhiều doanh nghiệp có đủ điều kiện tham gia xây nhà ở cho người lao động, vì thế cần tạo điều kiện về đất cho doanh nghiệp.

Theo quy định tại Điều 144 của dự thảo Luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư các dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phát triển nhà ở nhưng phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở cho khách hàng. Đối với tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư cũng được quyền thế chấp nhà ở để vay vốn cho phát triển nhà ở.

Đại biểu Nguyễn Thị Thanh Bình (đoàn Bến Tre) cho rằng, cần có nghiên cứu kỹ về độ rủi ro, trường hợp mất khả năng thanh toán ra sao khi cho vay vốn thế chấp ở tài sản hình thành trong tương lai. Trên thực tế, tài sản hình thành trong tương lai mang thế chấp vay vốn độ rủi ro rất cao, không thu hồi vốn được.

“Anh cho vay 1 thì tài sản đảm bảo phải gấp đôi, gấp rưỡi thì còn có khả năng thu hồi vốn. Dù mục tiêu huy động thế nào thì cũng phải có nguyên tắc bất biến của ngân hàng là đảm bảo an toàn vốn chứ không thể vung tiền dễ dãi, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản. Thời gian qua, việc bảo vệ tài sản của ngân hàng trong hợp đồng thế chấp bất động sản cực kỳ phức tạp, khó khăn”, đại biểu nhấn mạnh.

Cũng theo phân tích của đại biểu Bình, tài sản chưa hình thành trong tương lai nếu đem thế chấp khi định giá tài sản rất khó. Thực tế, nhiều dự án thiết kế dự án xây dựng nhà qui mô có thể 10 tỷ để thế chấp vay vốn nhưng khi làm nhà giá trị chỉ 1-2 tỷ. Đến khi xử lý tài sản thế chấp vay lúc này là không được.

Chia sẻ quan điểm của đại biểu Bình, đại biểu Cao Sỹ Kiêm (đoàn Thái Bình) cho rằng: Đây là giải pháp tình thế đối phó với tình huống thị trường hiện nay. Chúng ta chưa thực hiện việc này bao giờ mà đưa vào luật ngay thì vội quá vì chưa có kinh nghiệm, còn nhiều thứ phải giải quyết đằng sau. “Cần có thời gian thử nghiệm, đánh giá, tổng kết đã. Cho thí điểm xem nếu sai đúng thì lùi tiến dễ. Hiện chúng ta đang làm theo qui định của chính phủ và NHNN” – Đại biểu Cao Sỹ Kiêm nói.

Còn theo đại biểu Nguyễn Minh Quang (đoàn Hà Nội), luật cho phép chủ đầu tư được bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua rất dễ nảy sinh tranh chấp. Vì thế, đại biểu kiến nghị ban soạn thảo cần có quy định chặt chẽ để bảo vệ quyền của bên mua, thuê, thuê lại, thuê mua.

Đại biểu Đỗ Văn Đương (TPHCM) lại cho rằng, luật vẫn chưa có chế định về kinh doanh bất động sản. Nhiều thực tế cho thấy, các doanh nghiệp nhận tiền hàng trăm tỷ đồng tiền của khách cả mấy năm mà nhà không xây, tiền đó nằm ở ở đâu, có phải chiếm đoạt tài sản người khác không? Luật phải làm rõ điều này.

Do đó, đại biểu kiến nghị cần có cơ chế để quản lý chặt chẽ tiền đầu tư xây dựng bất động sản, như các chuyên gia nói là phải cơ chế tay 3: doanh nghiệp - khách hàng - ngân hàng để nắm rõ nguồn tiền đó đi đâu. Ngoài ra, hàng loạt vấn đề như cách tính diện tích của căn hộ chung cư, vấn đề bảo trì tòa nhà chung cư, diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng ở tòa nhà chung cư.. cần phải được giải quyết trong luật này.