Lãi vay tăng, thị trường bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro mới

Đó là khẳng định của TS Nguyễn Đức Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chính sách và Kinh tế (VEPR) Hội nghị Bất Động sản (BĐS) 2016 “Kịch bản và Hành động” vừa được tổ chức sáng nay (17/5) tại Hà Nội

Theo T.S Thành, sau thời gian dài đóng băng các nguồn tín dụng vào BĐS, thị trường mới mở được một thời gian nhưng đã bị đóng lại nhanh chóng. Con số tín dụng BĐS tăng 25,7% năm 2015, chiếm 10,3% tổng dư nợ ngành ngân hàng, khiến ngành ngân hàng lo lắng và thực thi các chính sách thắt chặt điển hình là Thông tư 36, trong đó đặc biệt là yêu cầu tăng hệ số rủi ro đối với lĩnh vực BĐS ở các tổ chức tín dụng từ 150% lên 250%. Đây được xem là mức cao nhất thế giới, chắc chắn sẽ làm giảm nguồn cung tín dụng vào thị trường.

Ông Thành khẳng định: “Tại Việt Nam, BĐS phụ thuộc rất lớn vào dòng vốn tín dụng và vốn vay của người dân, việc các tổ chức tín dụng thắt chặt nguồn cung vốn sẽ tác động xấu đến thị trường, trước mắt lãi suất sẽ tăng cao hơn, đối tượng tiếp cận khó hơn do các ngân hàng phải cơ cấu nguồn vốn".

"Tôi được biết, một số ngân hàng lớn đã tăng lãi suất huy động từ gần 7% đến 8%, điều đó có nghĩa là sẽ không có lãi suất vay thấp dưới mức lãi dưới 10% cho các mức lãi suất vay cho BĐS. Như vậy, thị trường sắp tới sẽ khó khăn nhiều bề”, ông Thành nói.

Rủi ro thứ hai theo ông Thành là các yếu tố vĩ mô như: Nợ công, thâm hụt ngân sách sẽ khiến dòng vốn cho nền kinh tế vào BĐS bị hạn chế hơn do dòng vốn phải ưu tiên cho các mục tiêu đầu tư khác hoặc lãi suất dành cho BĐS sẽ đắt đỏ hơn vì không thuộc lĩnh vực ưu tiên. Bên cạnh đó, từ nay đến cuối năm 2016, triển vọng thị trường BĐS sẽ không có nhiều bởi các chính sách vĩ mô – vi mô cần độ trễ nhất định.

“Mặc dù các luật như Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở có hiệu lực từ năm nay, cùng với hàng loạt cơ hội được mở ra khi Việt Nam tham gia các hiệp định hội nhập quốc tế… Tuy nhiên, các dòng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS vẫn chưa nhiều và hiệu quả chưa cao vì nước ngoài chưa đem tiền trực tiếp vào Việt Nam mà thông qua dự án để vay ngân hàng trong nước”, TS Thành khẳng định.

Theo các chuyên gia, nếu vốn chính thức từ ngân hàng cho BĐS không đáp ứng được thì sẽ xuất hiện các dòng vốn phi chính thức, vốn ngoài ngân hàng vào thị trường BĐS, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua nhà, nhà phát triển BĐS, cho dự án và thị trường.

Trước đó, theo chia sẻ của ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam: “Các doanh nghiệp FDI dù đăng ký dự án BĐS lớn, nhưng lượng vốn trực tiếp của họ đưa vào thị trường chỉ vài ba %, các DN nước ngoài lách luật bằng cách vay vốn đối ứng của các NH trong nước hoặc NH liên kết để thực hiện dự án. Như vậy, dòng vốn thực của nước ngoài không chảy vào thị trường mà dòng vốn vẫn chủ yếu là NH Việt, do đó nguy cơ bong bóng, nợ xấu BĐS tiềm ẩn vẫn lớn”.

Đánh giá về tiềm năng thị trường và những rủi ro có thể gặp phải đối với ngành BĐS, ông Marc Townsend – Tổng giám đốc điều hành của CBRE Việt Nam cho biết: Việt Nam đang nổi lên là 1 trong 5 thị trường BĐS tốt nhất châu Á hiện nay bởi các yếu tố như: thị trường luôn mới, cung cầu cao và đặc biệt có thặng dư lớn.

Ông này phân tích: Thu nhập của người Việt Nam ngày càng cao, đô thị hóa đang diễn ra nhanh chóng trong khi đó thói quen sở hữu nhà ở vẫn quan trọng hơn. Do đó nhu cầu từ nay đến năm 2018 sẽ rất cao. Thời gian vừa qua, Chính phủ đã có nhiều chính sách hỗ trợ về tài chính và ưu đãi, điều này là cần thiết và có tác động làm vực dậy nhiều phân khúc nhà ở.

Nhu cầu mua nhà ở, mua căn hộ để đầu tư và mua nhà chờ tăng giá đang là ba xu hướng thịnh hành trong kinh doanh BĐS tại Việt Nam. Các khu vực có tiềm năng tăng trưởng tốt là các thành phố lớn – nơi có lượng người trẻ, có nhu cầu nhà ở thực đang rất cao; khu vực bất động sản biển - đảo với hình thức nghỉ dưỡng, kinh doanh và du lịch – xu hướng đang tăng cao do lượng du khách đến Việt Nam đông hơn, nhu cầu nghỉ dưỡng lớn và đặc biệt là Việt Nam bắt đầu khai thác lợi thế biển mạnh hơn, sâu hơn.

Đánh giá về thị trường BĐS trong năm 2015 và triển vọng 2016, ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho rằng: Trong năm 2015, các hành lang chính sách cho BĐS đã trợ giúp cho thị trường, người mua nhà và DN làm ăn chân chính trong lĩnh vực BĐS vực dậy tốt.

Cụ thể: Luật Kinh doanh BĐS quy định rõ việc chủ đầu tư có dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải bắt buộc có bảo lãnh từ ngân hàng. Ngân hàng đứng ra bảo lãnh cho khách hàng, cho chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng thời gian bàn giao nhà, tiến độ, người dân hoàn toàn có thể yêu cầu ngân hàng trả tiền cộng kèm lãi suất.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở cũng mở rộng việc cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam được sở hữu tối đa 50 năm. Sau khi người mua nhà thực hiện hết nghĩa vụ của mình, chủ đầu tư phải chủ động làm sổ hồng cho khách hay, việc bán và mua không phải qua sàn, làm việc trực tiếp với chủ đầu tư… đây là những chính sách rất tốt, tạo điều kiện cho BĐS năm 2016 phát triển mạnh mẽ.

Tuy nhiên, ông Phấn cũng khẳng định, hiện quy hoạch các dự án Việt Nam đang có nhiều bất cập, cả nước hiện có 4.000 dự án đang triển khai, đây là số lượng quá lớn cần phải cắt bỏ hoặc điều chỉnh để cân đối cung cầu, tránh rủi ro tạo ra bong bóng cho thị trường hoặc phát triển quá nóng ở một phân khúc nhất định.

Nguyễn Tuyền