Kinh doanh sân golf: Lượng át chất

Phát triển ồ ạt

Trước đây, sân golf là mốt của nhiều địa phương. Nhiều tỉnh, thành rầm rộ xin cấp phép xây dựng sân golf, tiêu tốn hàng ngàn héc-ta đất, trong đó có cả đất nông nghiệp. Chính vì thế mà Chính phủ đã mạnh tay khi không cấp phép cho các sân golf trên đất lúa.

Báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư về việc kiểm tra thực hiện quy hoạch sân golf cho thấy, theo quy hoạch được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, cả nước có 90 sân golf nằm trên địa bàn 34 tỉnh, thành phố. Diện tích đất lúa sử dụng đã giảm từ 28% cách đây 3 năm xuống còn 2% và không có dự án nào sử dụng đất lúa hai vụ.

Trong 90 sân golf nêu trên, có 24 sân golf đang hoạt động, 25 sân khác đang trong giai đoạn xây dựng, 13 sân mới được cấp giấy chứng nhận đầu tư, 23 sân khác được chấp nhận chủ trương đầu tư và 5 sân đề nghị đưa ra khỏi quy hoạch.

Điều đáng nói là, mới chỉ có 13 chủ đầu tư sân golf sử dụng đất đúng mục đích, xây dựng đúng tiến độ và đúng quy hoạch chi tiết được duyệt. Có tới 46 chủ đầu tư xây dựng các hạng mục công trình chậm tiến độ hoặc sai quy định như làm sân golf khi chưa có quy hoạch chi tiết được duyệt, chưa ký hợp đồng thuê đất, chưa nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định, tiến độ giải phóng mặt bằng chậm. Cùng với đó, có 9 dự án chưa lập báo cáo đánh giá tác động môi trường.

Quá trình kiểm tra, Bộ Kế hoạch và Đầu tư còn phát hiện 27 sân golf (thuộc 13 tỉnh) nằm ngoài danh mục quy hoạch sân golf và không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được duyệt. Trong đó, có 5 dự án sân golf đang triển khai xây dựng, 5 dự án đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư của cơ quan có thẩm quyền trước khi có Quyết định 1946/QĐ-TTg ngày 26/11/2009 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Quy hoạch sân golf Việt Nam đến năm 2020.

Theo quy hoạch trình Thủ tướng Chính phủ mới đây, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã bổ sung 28 sân golf với tổng diện tích đất xây dựng là 3.812 héc-ta, nâng tổng số sân golf đến năm 2020 là 115 sân. 

Nhiều rủi ro

Nghiên cứu của Colliers Việt Nam cho biết, dù mức phí gia nhập thành viên và các phí dịch vụ rất cao, nhưng các mức phí này không sinh đủ lợi nhuận cho chủ đầu tư. Hiệu quả của các dự án sân golf chủ yếu là kinh doanh bất động sản.

Đại diện của Colliers Việt Nam cho rằng, quyền sử dụng đất đối với các dự án sân golf hiện chỉ được giới hạn trong vòng 50 năm. Điều này có thể hạn chế tính thanh khoản đầu tư, do đó cũng giảm nguồn vốn có sẵn. Thay vào đó, họ hướng tới thực hiện các dự án nhà ở cao cấp tại khu vực sân golf, do một sân golf có thể được tích hợp trong các khu resort cùng với các hạng mục phụ trợ khác, hoặc có thể tồn tại riêng lẻ. Trong cả hai trường hợp đó, chủ đầu tư sẽ xây dựng nhà nghỉ dưỡng hoặc biệt thự dành để bán, hoặc cung cấp lựa chọn hợp đồng mua kỳ nghỉ (time share).

Điều này có thể mang đến một số rủi ro cho chủ đầu tư, đặc biệt trong thời kỳ đi xuống của thị trường bất động sản hiện nay, khi phân khúc nhà cao cấp chịu ảnh hưởng nặng nề nhất. Hơn nữa, nếu một khu phức hợp sân golf không bao gồm đầy đủ cơ sở vật chất và tiện nghi, sẽ rất khó để thu hút khách mua tiềm năng.

Chuyên gia tài chính Nguyễn Trường Minh nhận xét, hầu hết dự án kinh doanh sân golf ở nước ta đang ở trong tình trạng tiến thoái lưỡng nan, với những khoản lỗ trầm trọng. Các sân golf lớn thường xuyên vắng khách.

Theo ông Chris Duffy, Tổng giám đốc Tập đoàn Life Resorts, số lượng sân golf tại Việt Nam quá nhiều, trong khi đó có nhiều sân golf thiết kế giống nhau và quy hoạch chưa hợp lý, chưa xác định và phân bố một cách khoa học giữa nhu cầu chơi golf thực tế với nhu cầu đầu tư, giữa các khu vực cần đầu tư với những nơi không cần thiết có sân golf.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Tiến Quốc, chuyên gia nghiên cứu của Colliers Việt Nam cho hay, Việt Nam đang dần được biết đến như một điểm chơi golf có tiếng trong khu vực nhờ vào chất lượng xây dựng, thiết kế và dịch vụ ngày càng tốt hơn. Diện tích trung bình của mỗi sân golf là 112,2 héc-ta và đa phần các sân golf gồm 18 và 36 lỗ. Hầu hết các dự án sân golf tương lai đều bao gồm biệt thự để bán kèm theo.