Khi Fed hạ lãi suất, dòng tiền thông minh toàn cầu đang chảy về đâu?

Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) vừa hạ 0,25 điểm phần trăm lãi suất quỹ liên bang, xuống 4,0 - 4,25%. Chủ tịch Jerome Powell gọi đây là “đợt cắt giảm để quản trị rủi ro”, như một biện pháp phòng ngừa bất ổn thay vì phản ứng với khủng hoảng.

Dù đã được dự báo, quyết định này vẫn mở ra chu kỳ nới lỏng chính sách tiền tệ mới, có thể kéo dài sang năm sau. Khi đồng USD vẫn giữ vai trò trung tâm trong thương mại toàn cầu, bước đi của Fed chắc chắn tạo hiệu ứng domino, buộc nhiều ngân hàng trung ương khác phải hành động.

Với dòng tiền rẻ sắp bơm vào nền kinh tế, câu hỏi lớn đặt ra là: dòng vốn sẽ chảy mạnh vào đâu, đặc biệt với thị trường bất động sản?

Thị trường nhà đất Mỹ: Người mua chờ đợi, chủ nhà "mở cờ"

Tại Mỹ, quyết định của Fed mang đến những cảm xúc trái ngược. Với những người đang muốn mua nhà, viễn cảnh lãi suất vay thế chấp giảm là một tin vui, nhưng nó chưa đủ để hâm nóng một thị trường đang bị đóng băng bởi một yếu tố khác: thị trường lao động.

Ông Orphe Divounguy, kinh tế trưởng tại Zillow, cho rằng chính sự bất ổn việc làm khiến nhiều người chùn tay trước quyết định tài chính lớn nhất đời. Dù nguồn cung đã trở lại từ mùa xuân, người mua vẫn vắng bóng, kéo theo tỷ lệ giảm giá nhà tháng 7 lên mức cao nhất từ 2018.

Khi người bán cũng dần nản lòng, kỳ vọng nay dồn vào năm 2026, khi chu kỳ hạ lãi suất đủ mạnh có thể kích thích thị trường lao động và khơi lại sức mua. Trong lúc chờ đợi, nhóm chủ nhà hiện hữu lại đang ở “thời điểm vàng”: lãi vay giảm từ ngưỡng 8% xuống dưới 6,5% mở ra cơ hội tái cấp vốn hấp dẫn.

 "Việc tái cấp vốn chỉ thực sự đáng làm khi lãi suất mới thấp hơn ít nhất 0,5 điểm phần trăm so với mức hiện tại", bà Hale tư vấn. Nhiều chủ nhà, những người đã phải vay với lãi suất trên 7%, có thể sẵn sàng trả chi phí tái cấp vốn để giảm gánh nặng trả góp hàng tháng, đặc biệt nếu họ chọn kéo dài kỳ hạn vay.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo không nên quá tham lam. Bà Melissa Cohn từ William Raveis Mortgage khuyên rằng không thể kỳ vọng lãi suất sẽ tiếp tục giảm sâu với tốc độ như vừa qua. Thế giới luôn đầy rẫy những biến số bất ngờ và việc chớp lấy thời cơ hiện tại có thể là một quyết định khôn ngoan.

La bàn cho nhà đầu tư toàn cầu

Khi chính sách tiền tệ của Mỹ thay đổi, các nhà đầu tư bất động sản toàn cầu cũng phải điều chỉnh lại chiến lược của mình. Ông Liam Bailey, Giám đốc nghiên cứu toàn cầu của Knight Frank, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xác định rõ mục tiêu: “Họ đang tìm kiếm dòng thu nhập ổn định, tăng trưởng vốn, hay chỉ đơn giản là một nơi trú ẩn an toàn?”.

Mỗi thị trường đều có những cơ hội và thách thức riêng, đòi hỏi sự nghiên cứu kỹ lưỡng về tỷ giá, thuế, chi phí và tính thanh khoản.

Mỹ: Vẫn là thỏi nam châm hút vốn ngoại, với dòng vốn đầu tư tăng 33% trong năm qua, đạt 56 tỷ USD. Sức hấp dẫn đến từ những thành phố cửa ngõ có tính thanh khoản cao và hệ thống pháp luật vững chắc. Tuy nhiên, thách thức không nhỏ nằm ở ma trận luật lệ giữa các tiểu bang và các quy định chống rửa tiền ngày càng siết chặt.

Anh (London): Được mệnh danh là nơi trú ẩn an toàn toàn cầu nhờ hệ thống pháp lý minh bạch và khả năng bán lại cao. Nhưng nhà đầu tư nước ngoài cần lưu ý đến thuế trước bạ bổ sung, một loại thuế phức tạp có thể ăn mòn lợi nhuận.

Canada: Các thành phố như Toronto, Vancouver và Montreal ghi điểm nhờ chất lượng sống cao và thị trường cho thuê mạnh mẽ. Rào cản lớn nhất hiện nay là lệnh cấm liên bang đối với hầu hết người nước ngoài mua nhà ở.

Australia: Sức mạnh của thị trường nằm ở sự minh bạch và tăng trưởng dân số ổn định, hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn. Tuy nhiên, lạm phát cao hơn dự kiến đang gây khó khăn cho kế hoạch cắt giảm lãi suất của ngân hàng trung ương, cùng với đó là các loại phí và thuế bổ sung dành cho người mua không cư trú.

Nhật Bản: Đang trở thành điểm đến hấp dẫn nhờ đồng yên yếu và lợi suất cho thuê cao ở các thành phố lớn. Dù vậy, ông Kashif Ansari, CEO của Juwai IQI, cảnh báo nhà đầu tư cần hành động nhanh trước những lời kêu gọi trong nước về việc cấm người nước ngoài mua nhà.

Malaysia: Thu hút làn sóng đầu tư nước ngoài nhờ các yếu tố về giáo dục, kinh doanh và lối sống, đặc biệt là cho mục đích nghỉ dưỡng hoặc hưu trí. Lời khuyên của chuyên gia là tập trung vào những khu vực có nhu cầu mạnh nhưng nguồn cung còn hạn chế.

Singapore: Là trung tâm kinh doanh hàng đầu khu vực, Singapore mang lại sự chắc chắn về pháp lý, quỹ đất hạn hẹp và đồng tiền ổn định – những yếu tố bảo chứng cho giá trị tài sản. Hạn chế lớn nhất chính là mức thuế trước bạ bổ sung khổng lồ dành cho người mua nước ngoài.

UAE (Dubai): Thị trường đang trên đà tăng trưởng ngoạn mục với nhu cầu cao. Đây là một thị trường cởi mở, dễ tiếp cận cho nhà đầu tư quốc tế và là thiên đường cho những ai tìm kiếm phong cách sống cao cấp. Dubai đang trên đường lập kỷ lục 57 tháng tăng giá nhà liên tiếp.

Lời khuyên vàng: Vượt qua mê cung quy định và rủi ro

Đầu tư bất động sản xuyên biên giới chưa bao giờ là một cuộc chơi đơn giản. Ông Kashif Ansari chỉ ra những rủi ro chính cần lưu ý, bao gồm biến động tỷ giá hối đoái có thể làm tăng các khoản thanh toán hàng tháng, và sự phức tạp của hệ thống luật pháp, thuế khóa ở nước ngoài.

Trong bối cảnh này, những nhà đầu tư có sẵn tiền mặt đang nắm giữ một lợi thế vượt trội. Họ không chỉ tránh được những rắc rối của việc vay vốn quốc tế mà còn trở nên hấp dẫn hơn trong mắt người bán. "Giao dịch toàn bộ bằng tiền mặt giúp bạn có ưu thế lớn trong đàm phán", ông Ansari nói thêm.

Lời khuyên cốt lõi từ các chuyên gia là hãy coi chính sách là một "biến số động". Nhà đầu tư không thể chỉ dựa vào một đợt cắt giảm lãi suất để đưa ra quyết định, mà phải nghiên cứu sâu về từng thị trường, chuẩn bị kỹ lưỡng về cấu trúc pháp lý và luôn sẵn sàng cho những thay đổi bất ngờ.

Chu kỳ nới lỏng tiền tệ của Fed chỉ mới bắt đầu và con đường phía trước vẫn còn nhiều bất định. Thay vì mù quáng chạy theo dòng tiền rẻ, nhà đầu tư thông thái sẽ là người nghiên cứu sâu, hiểu rõ mục tiêu của bản thân và lựa chọn thị trường phù hợp với khẩu vị rủi ro cũng như tầm nhìn dài hạn của mình. Kỷ nguyên mới đang mở ra, nhưng cơ hội sẽ chỉ dành cho những người chuẩn bị kỹ lưỡng nhất.