Kênh đầu tư bất động sản có còn hấp dẫn trong năm 2017?

Thị trường đã có dấu hiệu chững lại...

Điểm lại về thị trường bất động sản năm 2016, ông Hồ Bảo Hùng, Giám đốc bộ phận Định giá & phân tích tài chính, Savills Hà Nội nhận định, năm 2016 diễn biến tương đối tốt trên tất cả các hạng mục, căn hộ liền kề, biệt thự và có nhiều sản phẩm mới ra thị trường, cung cấp 1 loạt sản phẩm khác nhau cho người mua nhà thực sự và nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, thị trường có sự tham gia của nhà đầu tư chuyên nghiệp ở các mảng khác nhau với định hướng tốt hướng tới khách hàng, thiết kế nhiều sản phẩm hấp dẫn như condotel… hấp dẫn nhiều nhà đầu tư tham gia thị trường.

"Tôi cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam rất tốt để phát triển. Chính trị ổn định, dư địa tốt về mua nhà luôn tăng và phần đông trong 90 triệu dân là dân số trẻ. Cải thiện thu nhập bình quân đầu người tốt. Do vậy thị trường bất động sản năm 2017 phụ thuộc vào yếu tố vĩ mô của năm 2017, đặc biệt là chính sách tín dụng", ông Hùng nói.

Đánh giá sự tăng trưởng của năm 2017 là tốt nhưng ông Hùng cũng lưu ý người mua nên thận trọng khi định hướng mua để có thể đáp ứng nhu cầu của mình. Vị chuyên gia cũng cho rằng, thị trường 2016 sôi động, cuối năm thì có dấu hiệu chững lại do nguồn cung trung và cao cấp nhiều. Nhiều nhà đầu tư đã có thay đổi định hướng chuyển sang dòng sản phẩm nhà giá rẻ.

Đồng quan điểm, ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch HĐQT Cengroup cho rằng, trong năm 2016, gần 2/3 thời gian đầu năm thị trường tiếp đà tăng trưởng của năm 2014 cả về thanh khoản, giá. Nhưng từ tháng 7, tháng 8 đến nay, giá trị giao dịch đã giảm tương đối lớn, giảm 30% so với cùng kỳ. Mặc dù tổng lượng giao dịch về số lượng căn có vẻ không thay đổi lắm nhưng giá trị giảm rất nghiêm trọng. Những căn giá rẻ giao dịch được nhưng những căn giá cao giảm rất nhiều.

"Điều này giải thích rằng những thay đổi về kinh tế vĩ mô, chính sách, đặc biệt về chính phủ mới làm cho các nhà đầu tư phân khúc giá cao có tâm lý chờ đợi và cân nhắc", ông Hưng nói.

... và có dấu hiệu hụt hơi

Theo ông Hưng, phân khúc nhà ở giá thấp đánh vào nhu cầu nhà ở thật, là những người không có quá nhiều cân nhắc về tỷ suất lợi nhuận hay các yếu tố vĩ mô mà chỉ cần một ngôi nhà để ở. Phân khúc này hoàn toàn khác với phân khúc cao cấp, khi người mua cân nhắc rất nhiều đến yếu tố lợi nhuận, lãi suất... Trong khi đó, năm 2016 nguồn cung phân khúc bất động sản cao cấp khá dồi dào, hiệu quả khai thác đối với bất động sản nhà ở khoảng 6%, ngang lãi suất tiết kiệm, trong khi nhà đầu tư còn có cơ hội hưởng giá cao hơn khi bán trong tương lai.

"Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng bùng phát mạnh mẽ trong thời gian gần đây. Đặc biệt, xuất hiện chiêu cam kết về lợi nhuận, mặc dù còn nhiều điều phải phân tích, nhưng yếu tố cam kết này góp phần làm tăng hiệu quả mảng này. Đây cũng là công cụ huy động tài chính từ người dân. Tuy nhiên, năm 2017 công cụ này kém hiệu quả và cần biện pháp thực tế hơn", ông Hưng phân tích thêm.

Còn theo ông Đặng Văn Quang, Giám đốc đại diện JLL Việt Nam tại Hà Nội, đà tăng bất động sản từ 2015 đến giữa 2016 đã hụt hơi, dẫn tới hiện nguồn cung tăng so với cầu. Tuy nhiên có những mảng trong thị trường nhà như nhà ở giá rẻ hay nhà ở xã hội hiện vẫn đang thiếu vắng.

"Giá đất hình thành nên bất động sản tương đối cao. Thu nhập bình quân đầu người 1 năm là 2.300 USD, như vậy, thu nhập của 2 vợ chồng cho 1 căn nhà vào khoảng 1 tỷ và sẽ mất 4 đến 5 năm. Nhưng để làm được nhà giá rẻ khó làm hơn rất nhiều căn hộ cao cấp. Các công ty phải có khả năng quản trị rất tốt, công ty phải áp dụng công nghệ mới để giảm chi phí. Tôi cho rằng, với những công ty có chiến lược đầu tư, có quản trị tốt sẽ nắm bắt được cơ hội", ông nói.

Đi thuê tiết kiệm hơn mua nhà?

Dưới góc độ chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Đức Kiên nói: "Tôi đề xuất thử một cách nghĩ mới. Hầu như các doanh nghiệp bất động sản đều xây dựng chiến lược phát triển dựa trên cơ sở mỗi người dân, gia đình Việt Nam sở hữu căn hộ, biệt thự tôi đề nghị nhìn tỷ lệ người sở hữu căn hộ, nhà ở bao nhiêu, đi thuê bao nhiêu ở nước ngoài".

"Các công ty xây nhà cho thuê hoạt động như nào, ở Bắc Âu đây là thị trường phát triển. Tôi phản đối tư duy mỗi gia đình có 1 căn hộ, nhìn 2 năm trở lại đây phân khúc nhà ở xã hội hay phân khúc nhà ở thu nhập thấp có bùng nổ hơn. Số lượng giao dịch thành công lớn hơn nhiều", ông Kiên nói.

Chia sẻ quan điểm này, ông Phạm Thanh Hưng cho hay: "Bản thân tôi cũng đang là người đi thuê nhà. Tôi hiểu rằng thuê nhà thì tiết kiệm hơn đi mua nhà. Các nước như Úc hay Singapore lãi suất vay mua nhà chỉ 1% trong khi ở Việt Nam là 7%".

Tuy nhiên, ông Đặng Văn Quang lại cho rằng: "Ở Mỹ thì tôi biết là có thể vay tới 80%. Sau khi sao kê các chi phí trừ đi thì lãi của chủ đầu tư vào khoảng 8%. Việc họ cần làm là quản lý tốt, cho thuê được. Đó là lý do vì sao họ sẵn sàng đầu tư xây nhà để cho thuê. Ở Việt Nam thì chuyện này ít xảy ra. Việc lựa chọn sở hữu hay không sở hữu nhà, thì hầu hết các nước châu Á ham muốn sở hữu của họ rất cao".

Nhưng cũng vẫn còn nhiều điểm sáng

Ở một góc nhìn khác, TS Đinh Thế Hiển cho rằng, bất động sản là kênh đầu tư hiệu quả trong năm 2016 với lượng giao dịch dự án mới tăng mạnh, giá bán phân khúc cao cấp tăng 3-5%. Bất động sản cũng là kênh đầu tư dẫn đầu với khả năng tiêu thụ cao, nhiều dự án mở bán có lượng giao dịch trên 70%, giá bán tăng 3-5%.

TS Trần Ngọc Quang, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng dự báo trong giai đoạn tới, thị trường sẽ phát triển theo hướng bền vững và đạt được những mục tiêu quản lý của Nhà nước cũng như đáp ứng được lợi ích của nhà đầu tư và kỳ vọng của người dân.

"Thị trường hiện nay chưa có những dấu hiệu “bong bóng” bất động sản bởi hiện kinh tế vĩ mô phát triển tốt và ổn định; dư nợ tín dụng bất động sản đang nằm ở trong mức cho phép khoảng 8,5 - 9% trong tổng dư nợ tín dụng của ngân hàng; về công tác quản lý nhà nước, ngay sau giai đoạn 2008-2013, chúng ta đã có hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật tương đối hoàn chỉnh...", ông nói.

Ông Quang cho rằng, trong thời điểm cuối năm 2016, chúng ta thấy những tín hiệu tích cực trong việc phát triển nhà ở xã hội và phân khúc nhà ở thương mại giá trung bình. Năm 2017, có cơ sở để tin tưởng rằng, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ phát triển ổn định theo hướng bền vững.

Còn theo ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc điều hành Savills Việt Nam, bất động sản thương mại Việt Nam đang nằm trong số những thị trường có lợi suất đầu tư cao nhất toàn cầu với mức mua vào phải chăng và sự tăng trưởng của giá thuê, cho dù TPP có thành hiện thực hay không thì dòng vốn này vẫn tiếp tục chảy.

Theo đánh giá của vị chuyên gia này, thị trường nhà ở sẽ có sự tăng trưởng mạnh trong năm 2017 này, dù không đạt tốc độ "chóng mặt" như các năm qua. Các yếu tố hỗ trợ căn bản cho nguồn cầu nhà ở bao gồm quá trình đô thị hoá đang diễn ra nhanh chóng, quy mô hộ gia đình đang thu hẹp và sự tăng trưởng dân số ổn đinh. Cùng với đó là sự xuống cấp nhà ở tại hầu hết các thành phố và sự xuất hiện của mô hình sống độc lập.

Ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thì cho rằng, Việt Nam có 94 triệu dân, diện tích nhà ở trung bình theo điều tra tháng 9/2014 là 22 m2/người. Đây là con số rất thấp so với các thành phố lớn khác, ví dụ như Thượng Hải (30 m2/người), trong khi đó tâm lý người Việt Nam lại rất thích nhà, tỷ lệ sở hữu nhà tại Việt Nam lên tới 95%. 94 triệu dân với tỷ lệ diện tích nhà thấp và nhu cầu sở hữu cao chính là lực cầu lớn trong trung và dài hạn.

Phương Dung