Giải cứu thị trường mặt bằng bán lẻ

Nguy cơ chồng chất

Năm 2009 – 2010, dù cả thị trường bất động sản TPHCM đóng băng nhưng riêng phân khúc mặt bằng bán lẻ vẫn tăng giá đều đều nhờ ngành bán lẻ TPHCM vẫn phát triển tốt và đạt đỉnh với giá thuê 100 USD/m2/tháng. Thế nhưng, sang năm 2011 thì tình hình đổi khác.

Dù những công ty tư vấn như Knight Frank, CBRE Việt Nam, Savills Việt Nam… đưa ra nhiều con số khác nhau do tiêu chuẩn thống kê khác nhau nhưng vẫn có 1 kết quả chung là tình hình cho thuê diện tích mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM tiến triển xấu từ quý 1/2011. Từ đầu năm 2011, giá thuê mặt bằng bán lẻ liên tục giảm, diện tích trống (không có khách thuê) ngày càng tăng.

Dù chưa hết quý 3/2011 nhưng mới đây CBRE Việt Nam đã đưa ra một nhận định chắc nịch: “Giá chào thuê mặt bằng bán lẻ trong khu trung tâm thành phố được dự kiến sẽ giảm trong quý 3/2011”.

Theo CBRE Việt Nam, nhu cầu thuê mặt bằng của các đơn vị kinh doanh bán lẻ có mối liên quan mật thiết với nhu cầu mua sắm của người tiêu dùng. Tình hình tiêu thụ kém tích cực của ngành bán lẻ khiến những mức giá thuê cao kỷ lục trước đây trở nên không khả thi.

Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng trên là tình hình lạm phát tiếp tục nghiêm trọng. Theo đơn vị này, so với cùng kỳ năm trước, lạm phát tháng 6/2009 chỉ dừng ở mức 3,94%, lạm phát tháng 6/2010 tăng 8,69%, sang năm 2011 thì tình hình lạm phát trở nên đáng báo động khi lạm phát tháng 6/2011 lại lên đến 20,82% so với cùng kỳ.

Ông Adam Bury, Trưởng phòng Nghiên cứu & Tư vấn cho rằng: “Đây rõ ràng là biểu hiện của việc thiếu niềm tin trong nền kinh tế. Trong sáu tháng đầu năm 2011, doanh số bán lẻ hàng hóa và dịch vụ sau khi loại bỏ yếu tố lạm phát chỉ tăng 5,7% so với cùng kỳ năm trước, quá thấp so với mức tăng 16,4% của cùng kỳ năm 2010”.

Với tình hình trên, tương lai ngắn hạn có lẽ ngành bán lẻ còn gặp nhiều khó khăn, phân khúc cho thuê mặt bằng bán lẻ cũng sẽ ảm đạm theo. Đồng thời với tình hình kinh tế là tình trạng dư cung đang diễn ra nghiêm trọng.

Với những dự báo lạc quan của thị trường này trong những năm 2008 – 2010 khiến hàng loạt nhà đầu tư đổ tiền vào xây trung tâm thương mại và nhiều dự án đang chuẩn bị đưa vào sử dụng. Hiện nay, diện tích trống của thị trường này đã đạt 2 con số; đến năm 2013, khi diện tích cho thuê tăng gấp đôi thì tình hình sẽ rơi vào tình trạng “bội thực” nguồn cung. Khi đó, giá thuê sẽ rơi vào tình cảnh gì có lẽ ai cũng biết.

Cách nào giải cứu?

Theo CBRE Việt Nam, sắp tới xu hướng giảm giá ở khu trung tâm sẽ gia tăng áp lực giảm giá lan tỏa toàn thành phố. Khi có sự tăng nguồn cung mới trong khu vực quận 1 thì sẽ càng làm xu hướng này trở nên rõ rệt hơn trong ngắn hạn.

Thị trường luôn tuân theo quy luật cung cầu và nhiều yếu tố khác. Trước tình hình trên, yêu cầu giảm giá là điều không thể tránh khỏi. Ngoài yếu tố giảm giá, các nhà đầu tư còn phải nghiên cứu thay đổi các đối tượng cho thuê, các diện tích cho thuê theo hướng hợp lý hơn và thu hút thêm nhiều đối tượng khách hàng đến với các trung tâm bán lẻ hiện đại.

Ông Adam Bury nhận định: “Một mô hình bán lẻ hiện đại có thể so sánh với những nơi có ngành bán lẻ phát triển trong khu vực châu Á như Băng Cốc, Hồng Kông và Singapore sẽ “lên ngôi” tại Việt Nam trong 10 năm tới. Để bảo đảm cho tiến trình chuyển đổi này thành công mỹ mãn, các chủ đầu tư phải xác định những chiến lược lâu dài và một tầm nhìn rõ ràng để dự án hoạt động hiệu quả.”

Ông nhấn mạnh thêm: “Vấn đề cần đặt ra là: khi nào thì nhu cầu và lượng khách tham quan mua sắm sẽ giúp đẩy nhanh quá trình chuyển dịch thói quen mua sắm từ nhà phố thương mại và chợ truyền thống sang những mô hình bán lẻ hiện đại”.

Hiện ngành bán lẻ hiện đại đang có xu hướng phát triển tại Việt Nam, đặc biệt mạnh ở thành phố lớn như TP.HCM. Minh chứng cho điều đó là ngày càng có nhiều khu trung tâm thương mại, siêu thị được xây dựng mới ở TP.HCM. Trong đó, các trung tâm thương mại đại biểu cho dòng bán lẻ cao cấp, các siêu thị thì phục vụ cho khách bình dân.

Tuy nhiên, với điều kiện kinh tế hiện nay, các chuyên gia đều cho là chủ đầu tư các trung tâm thương mại cần nghiên cứu kỹ càng hơn các ngành hàng được hoạt động tại dự án của mình, tìm mọi cách để tăng nguồn khách. Đẩy mạnh doanh số bán hàng cho khách thuê chính là tự cứu hoạt động cho thuê diện tích bán lẻ của chủ đầu tư.

Ông Adam Bury cho rằng: “Các trung tâm bán lẻ cần những hạng mục đẩy mạnh lưu lượng khách tham quan mua sắm như siêu thị và rạp chiếu phim. Điều này, cùng với cách bố trí mặt bằng của trung tâm thương mại và trung tâm thương mại tổng hợp là yếu tố rất quan trọng góp phần kéo dài tuổi thọ của dự án. Các trung tâm bán lẻ thiếu những yếu tố trên sẽ rất chật vật trong việc thu hút khách tham quan mua sắm”.

Tùng Nguyên