Giấc mơ hão của "đại gia" nhà đất và gánh nặng cho toàn xã hội

Tại Bản tin kinh tế số 8 do Ủy ban Kinh tế của Quốc hội phát hành ngày hôm nay (7/3), cơ quan này dẫn số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, tính đến 30/9/2012, nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản và hoạt động dịch vụ đang chiếm khoảng 19,25% tổng số nợ xấu của hệ thống ngân hàng.

Theo đánh giá của Ủy ban, đây là một vấn đề lớn, do nợ xấu bất động sản kéo theo sự trì trệ của hai ngành quan trọng đối với việc làm và an sinh xã hội là xây dựng và vật liệu xây dựng.

Ngành xây dựng tạo việc làm cho khoảng 3,3 triệu lao động, tương ứng với 6,4% tổng lao động của nền kinh tế. Lao động trong ngành này có mức thu nhập thấp hơn so với mức trung bình của nền kinh tế và 88,9% lao động trong ngành này không có bảo hiểm xã hội.

Trong khi đó ngành vật liệu xây dựng có khoảng trên 500.000 lao động, chiếm trên 1% tổng số lao động của nền kinh tế và 62,3% lao động trong ngành không có bảo hiểm xã hội.

Quy mô nợ xấu của lĩnh vực bất động sản là đáng kể, song vấn đề còn lớn hơn khi phân tích trạng thái động: đối với một nền kinh tế đang trong quá trình điều chỉnh theo hướng thoái nợ sau thời gian tăng trưởng nóng dự trên tăng trưởng tín dụng cao thì những lĩnh vực vay nợ nhiều nhất, tăng trưởng nóng nhất như bất động sản sẽ phải điều chỉnh mạnh để có thể đưa nền kinh tế về quỹ đạo cân bằng và bền vững.

Ủy ban phân tích, tại nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết, nợ đang chiếm tỷ lệ lớn trong tổng tài sản. Giữa bối cảnh thị trường chuyển từ trạng thái giá bong bóng để trở về mức cân bằng dài hạn thì giá trị tài sản sẽ phải co lại đáng kể, trong khi giá trị của các khoản nợ sẽ tiếp tục nở ra (do lãi).

Sự kéo dài của tình trạng "nợ nở ra, tài sản co lại" sẽ làm không ít các doanh nghiệp bị cạn vốn và phá sản, ảnh hưởng mạnh đến thanh khoản các ngân hàng có liên quan, qua đó đe dọa đến sự an toàn của hệ thống ngân hàng.

Do quy mô của các tài sản "độc hại" - không có khả năng thanh toán, ít nhất là trong ngắn hạn - đã ở mức đáng kể, vì vậy, Ủy ban Kinh tế lưu ý, các giải pháp cần được thực hiện nhanh chóng để có thể "hãm phanh" lại quá trình "nợ nở ra, tài sản co lại" như đề cập.

Trong bản tin lần này, Ủy ban cũng chỉ ra nhiều thách thức liên quan đến thực hiện các giải pháp giải quyết nợ xấu của lĩnh vực bất động sản.

Thứ nhất, đó là sự sai lệch lớn trong quan hệ cung cầu bất động sản về nhà ở. Theo đó, nguồn cung các sản phẩm nhà ở trung cấp và cao cấp với giá trị cao chiếm tỉ trọng lớn. Điều này hoàn toàn sai lệch với cơ cấu của cầu, được chi  phối bởi nhu cầu đối với các sản phẩm nhà ở bình dân với giá trị khiêm tốn.

Thứ hai là sai lệch lớn trong kỳ vọng của các doanh nghiệp bất động sản. Ủy ban đánh giá, tình trạng đầu cơ diễn ra trên diện rộng và kéo dài đã làm sai lệch hoàn toàn các tín hiệu thị trường, tạo kỳ vọng sai lệch rằng "giá đất và bất động sản chỉ có tăng chứ không có giảm".

Một tâm lý nguy hiểm xuất hiện ở các doanh nghiệp bất động sản đó là: Cho dù thị trường đã bị đóng bằng một thời gian khá dài song không ít doanh nghiệp ở ngành này vẫn cho rằng khó khăn của thị trường - kể cả phân khúc nhà ở trung cấp và cao cấp - chỉ là tạm thời và giá cả đã chạm đáy nên sẽ chóng hồi phục.

"Rõ ràng điều này không đúng nếu chúng ta nhìn ra thế giới và nhìn về tương lai" - Ủy ban Kinh tế khẳng định. Hiện tại, giá bất động sản ở các thành phố lớn của Việt Nam đã thuộc loại cao so thế giới trong khi thu nhập bình quân đầu người lại thuộc nhóm thấp.

Giá nhà đất Việt Nam đã tăng lên hơn 100 lần trong vòng 20 năm. Giá nhà trung bình cao hơn 25 lần so với thu nhập bình quân hàng năm của người lao động. So với các nước phát triển, giá nhà ở Việt Nam lớn gấp 5 lần và gấp 10 lần so với các nước chậm phát triển. Trong khi đó, so với thu nhập, giá bất động sản trung bình ở các nước châu Âu chỉ bằng 7 lần, Thái Lan là 6,2 lần và Singapore là 5,2 lần.

Một thực tế khác là, quá trình điều chỉnh đưa nền kinh tế về quỹ đạo tăng trưởng cân bằng và bền vững ở Việt Nam còn cần thời gian, ít nhất là trong trung hạn. Do vậy, thu nhập và chi tiêu của người dân, kể cả giới thượng lưu và trung lưu cũng sẽ còn phải điều chỉnh theo xu hướng giảm.

"Chướng ngại vật" nữa trong quá trình điều chỉnh trên thị trường bất động sản được Ủy ban Kinh tế chỉ ra còn là tình trạng không ít các doanh nghiệp vẫn găm giá chờ một sự "giải cứu" từ phía Nhà nước.

"Tuy nhiên, đây là một kỳ vọng hoàn toàn sai lệch, vì với quy mô hiện nay của nợ xấu trên thị trường bất động sản, Nhà nước không đủ khả năng giải cứu, kể cả nếu muốn".

Ủy ban Kinh tế cũng khẳng định, Nhà nước không thể chấp nhận giải cứu, vì đều này càng khuyến khích rủi ro đạo đức, làm cho các doanh nghiệp tiếp tục kinh doanh liều mạng vì "lãi bỏ túi, lỗ sẽ có nhà nước lo" tạo ra mầm mống cho các cuộc khủng hoảng nợ xấu trong tương lai.