Ế ẩm thị trường văn phòng cho thuê

Khảo sát sơ bộ thị trường cho thấy, tính đến giữa tháng 3/2011, giá thuê tại một số cao ốc văn phòng đã giảm từ 2 – 5% tùy phân khúc. Giảm mạnh nhất vẫn là phân khúc văn phòng (VP) hạng A do phân khúc này đang lâm vào tình trạng tỷ lệ diện tích trống (chưa có người thuê) cực lớn (gần 40%).

Giá thuê VP hạng A vẫn giữ được mức giảm 4,5% trong quý IV/2010 là do 2 tòa cao ốc mới khánh thành đưa ra mức giá thuê rất cao so với mặt bằng giá chung. Dù đầu năm 2011 không có thêm diện tích mới nào nhưng tỷ lệ diện tích trống vẫn còn rất lớn nên một số vị trí buộc phải giảm giá để thu hút các khách hàng đang lưỡng lự giữa phân khúc hạng A và hạng B.

Bắt đầu giảm từ năm 2008, giá thuê VPCT tại TPHCM đã giảm khoảng 1/2 trong 3 năm qua. Ở phân khúc hạng A, giá thuê phá đỉnh 70 USD/m2/tháng vào quý I/2008 thì đến nay chỉ còn chưa đến 35 USD/m2/tháng.

Trong tương lai gần (năm 2011), tình trạng giảm giá nhẹ như thế này vẫn sẽ diễn ra cho đến khi cân bằng vì trong năm nay không có thêm cao ốc hạng A nào đi vào hoạt động. Tuy nhiên, trong 3 năm tới thị trường thì sẽ có thêm hàng trăm ngàn m2 sàn VPCT hạng A. Khi đó, nếu không có “đột biến” nào từ thị trường cầu thì giá VPCT sẽ tiếp tục rớt mạnh.

Tương tự, ở phân khúc hạng B, C giá cũng giảm nhẹ vì phân khúc này liên tục có hàng mới là từ các tòa nhà phố cải tạo thành cao ốc văn phòng nhỏ. Chính sự cạnh trạnh từ các tòa nhà mới này đã làm giá thuê giảm. Thậm chí, trong 2 tháng đầu năm nay, nhiều tòa nhà cho thuê ở khu vực ven đô như Tân Bình, Tân Phú… còn chào giá chỉ ở mức 10 – 12 USD/m2/tháng.

Để đáp ứng nhu cầu cần văn phòng tốt nhưng diện tích nhỏ của các công ty mới thành lập hoặc các công ty muốn mở văn phòng đại diện, các chủ tòa nhà hạng B, C còn linh động chia tách diện tích cho thuê nhỏ đến mức có thể. Điều này khiến lợi nhuận có thể giảm đi vì gánh nặng quản lý tăng lên, nhưng chính sách đó cũng giúp diện tích trống của họ giảm bớt.

Theo nhận định của Công ty TNHH CBRE Việt Nam thì: “Giá thuê dự đoán sẽ giảm xuống ngang bằng với mức của những thành phố lớn trong khu vực như Thượng Hải và Bắc Kinh, giá thuê phân khúc hạng A có thể giảm đến mức 31 – 33 USD/m2/tháng)”.

Hạ Nguyên