Doanh nghiệp Trung Quốc mua đất ở Bình Thuận: Đại họa đến từ khe hở của pháp luật

Cuối năm 2011, ông Phạm Phú Thạnh thành lập Công ty TNHH Nguyên Long Sơn với vốn điều lệ 90 tỷ đồng. Trong đó, ông Thạnh làm Giám đốc, với 18 tỷ đồng tham gia đóng góp, ông Thạnh chiếm 20% vốn điều lệ của Công ty. Một thành viên người Việt Nam khác góp 72 tỷ đồng còn lại. Nhưng chỉ 2 tháng sau khi thành lập, Công ty đã đăng ký thay đổi Giấy phép đăng ký kinh doanh, bổ sung thêm hai thành viên là ông Huang Bi Qiu (Quảng Tây, Trung Quốc) góp 30% vốn (27 tỷ đồng), ông Zhong Heng Shan góp 60% vốn (54 tỷ đồng) và làm Giám đốc thay ông Thạnh lúc này chỉ còn góp 5% vốn (4,5 tỷ đồng). Việc thay đổi trên được thực hiện thông qua hình thức chuyển nhượng phần vốn góp giữa các thành viên của Công ty.

Thực chất, mục đích của việc mua phần vốn góp của ông Zhong Heng Shan chính là số đất mà ông Thạnh mua gom để Công ty Nguyên Long Sơn sản xuất, kinh doanh. Và ông Thạnh phải có nghĩa vụ chuyển mục đích sử dụng 1,2 ha đất lúa hai vụ ở xã Hàm Đức sang đất sản xuất, kinh doanh để Công ty xây dựng nhà máy. Hai bên xảy ra tranh chấp khi UBND tỉnh Bình Thuận không chấp thuận cấp Giấy chứng nhận đầu tư dự án cho Công ty.

Cụ thể, ngày 24/4/2012, ông Zhong Heng Shan đã gửi văn bản tới UBND tỉnh Bình Thuận thông báo, ông này có các hợp đồng chuyển nhượng đất với ông Thạnh (gồm hơn 1,2 ha đất lúa thuộc xã Hàm Đức và 100 ha đất hoa màu tại xã Hàm Chính, huyện Hàm Thuận Bắc). Ông Zhong đã đưa cho ông Thạnh 13,5 tỷ đồng, nhưng ông Thạnh vẫn chưa giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về phần mình, ông Thạnh cho biết, hiện tại, ông mới nhận 10,5 tỷ đồng và đã giao toàn bộ giấy tờ đất cho ông Zhong. Trong số 10,5 tỷ đồng mua đất này, luật sư của ông Zhong đã yêu cầu ông Thạnh lập một hợp đồng vay vốn 4,5 tỷ đồng, với lãi suất 0%, bằng cách giao thêm 11 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của diện tích hơn 7,5 ha và giấy tờ trụ sở Công ty.

Còn việc vay khống này, theo lý giải của ông Thạnh, là do ông Zhong sợ sau khi có giấy chứng nhận đầu tư, ông Thạnh (chỉ còn 5% vốn trong Công ty Nguyên Long Sơn) không bán lại cổ phần nên giữ giấy tờ làm tin.

Luật sư Đinh Xuân Hồng, Giám đốc Công ty Luật sư Riêng nhận định, không phải nhà đầu tư Trung Quốc và luật sư của ông Zhong không biết việc mua đất tại Việt Nam là vi phạm Luật Đất đai. Hình thức mua bán này chỉ là biện pháp đảm bảo của nhà đầu tư, khi nhận chuyển nhượng 95% vốn góp của Công ty Nguyên Long Sơn. Việc mua bán này cũng là hình thức để che đậy việc đầu tư dự án có sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngoài.

Theo quy định, nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam có sử dụng đất, phải tiến hành thủ tục đầu tư, thẩm định dự án đầu tư, đặc biệt là thỏa thuận địa điểm đầu tư với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền để thuê đất theo quy định. Vì vậy, mặc dù việc thỏa thuận địa điểm đầu tư, cũng như thẩm định dự án đầu tư gặp khó khăn để đi đến thống nhất giữa cơ quan quản lý và nhà đầu tư, nhưng rõ ràng là, các nhà đầu tư theo phương thức chuyển quyền vốn góp để thành lập Công ty TNHH Nguyên Long Sơn (mới) là vi phạm các quy định hiện hành.

Trong khi đó, việc đầu tư mua lại phần vốn góp của doanh nghiệp bản địa đã và đang đầu tư dự án lại dễ dàng hơn nhiều. Khi dự án đầu tư đã “ổn” về mặt pháp lý, nhà đầu tư Việt Nam chuyển hết phần vốn góp còn lại cho nhà đầu tư nước ngoài. Và doanh nghiệp liên doanh trở thành doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài theo quy định tại Điều 23, Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài chuyển thành tổ chức kinh tế 100% vốn nước ngoài.

Kẽ hở của pháp luật

Luật sư Nguyễn Hiệp (Đoàn Luật sư TP.HCM) lập luận, đây là hình thức đầu tư “chui”, xuất hiện nhiều trong các dự án đầu tư bất động sản khi dự án chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định của pháp luật (dự án phải hoàn thành cơ sở hạ tầng). Hình thức đầu tư này dễ thực hiện, đầu tư nhanh, rút khỏi thị trường cũng nhanh khi nhà đầu tư thấy bất lợi.

Hiện nay, nhiều chủ đầu tư vẫn lách luật khi chuyển nhượng các dự án chưa đủ điều kiện dưới hình thức chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp. Cũng có trường hợp, nhà đầu tư lách luật để chuyển nhượng bằng hình thức liên doanh và cam kết sau khi “đủ điều kiện chuyển nhượng dự án”, được cấp Giấy chứng nhận đầu tư, thì sẽ thoái phần vốn của mình trong liên doanh.

Theo Luật sư Hiệp, các dự án đầu tư trong lĩnh vực nông nghiệp không phổ biến như trong lĩnh vực bất động sản. Luật Đất đai quy định, “cá nhân, hộ gia đình góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật” (Khoản 2, Điều 110). Điều 30, Luật Doanh nghiệp 2005 về định giá tài sản góp vốn quy định: “Tài sản góp vốn khi thành lập doanh nghiệp phải được các thành viên, cổ đông sáng lập định giá theo nguyên tắc nhất trí”. Đây có thể là định giá bán, nếu thành lập doanh nghiệp xong, thành viên góp vốn bằng quyền sử dụng đất thoái vốn theo quy định tại Điều 23, Nghị định 84/2007/NĐ-CP, doanh nghiệp trở thành 100% vốn nước ngoài. Như vậy, nhà đầu tư đã đễ dàng hợp thức hóa quá trình đầu tư.

Vậy, câu hỏi được đặt ra là, tại sao ông Zhong và luật sư của mình không đi theo lộ trình trên? Luật sư Nguyễn Văn Đàm (Đoàn Luật sư Bà Rịa - Vũng Tàu) cho rằng, doanh nghiệp nước ngoài thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất và được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, hay thuê đất trả tiền hàng năm. Trong khi đó, cá nhân, hộ gia đình (ông Thạnh) sử dụng đất nông nghiệp dưới hình thức nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 1, Điều 23, Nghị định 84/NĐ-CP, trường hợp tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước (ông Thạnh) và nhà đầu tư nước ngoài (ông Zhong) chuyển thành tổ chức kinh tế có 100% vốn nước ngoài thì diện tích đất đã góp vốn vào liên doanh phải chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất và được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.

Nếu ông Zhong đưa 100 ha vào doanh nghiệp (theo hình thức góp vốn - thoái vốn), thì khi đó, đất giao không thu tiền sử dụng đất phải chuyển thành đất thuê theo quy định. Lúc này, doanh nghiệp phải đóng tiền một lần hoặc hàng năm cho Nhà nước, tùy theo doanh nghiệp lựa chọn hình thức. “Điều này lý giải tại sao, “liên doanh” này chỉ hợp thức phần đất 1,2 ha (đất sản xuất, kinh doanh) đầu tư xây dựng nhà xưởng vào doanh nghiệp”, Luật sư Đàm lập luận.

Gần đây, việc “bán ngầm”, “cho thuê ngầm” cũng đã xảy ra với trường hợp ở Đồng bằng sông Cửu Long cho người Trung Quốc thuê đất trồng khoai lang. Theo quy định, cá nhân, hộ gia đình không được cho doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài thuê đất để đầu tư sản xuất, kinh doanh. Đây chỉ được xem là mô hình thí điểm được quy định tại Nghị định 84/2007/NĐ-CP: “Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm theo dõi hiệu quả sử dụng đất đối với trường hợp doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài thuê đất của hộ gia đình, cá nhân như mô hình thử nghiệm và tổng kết để báo cáo Chính phủ”.