Chứng khoán bất động sản: Hướng kinh doanh mới

Có thể nói thị trường bất động sản TPHCM trong 5 năm gần đây là một trong những kênh thu hút vốn đầu tư mạnh của các thành phần kinh tế trong nước và quốc tế. Tuy nhiên, vốn luôn là một bài toán khó cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đầu tư bất động sản.

Hiện nay, các doanh nghiệp tham gia vào thị trường nguồn vốn huy động của phần lớn các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực địa ốc vẫn chủ yếu là huy động trước từ các nhà đầu tư và vay ngân hàng. Song trở ngại cho việc huy động nguồn vốn này chủ yếu là do sản phẩm bất động sản thường có giá trị lớn; trong khi đó, vốn nhàn rỗi trong dân cư, theo nhiều nghiên cứu gần đây cho thấy vẫn chưa khai thác, thường nhỏ lẻ.

Để khai thông nguồn vốn này, Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn đã đưa ra mô hình “chứng khoán hóa các dự án đầu tư bất động sản”. Đây là một hình thức đầu tư kết hợp giữa hai hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư bất động sản.

Hiện Nhà nước chưa có tiền lệ nào quy định về mô hình chứng khoán này (tạm gọi là mô hình chứng chỉ đầu tư bất động sản, đó là chứng khoán được đảm bảo trị giá bằng bất động sản, cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của bất động sản sau này mà không nhất thiết phải sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ bất động sản đó trong suốt quá trình sở hữu chứng khoán).

Toàn bộ bất động sản tham gia sẽ được chia nhỏ thành những chứng chỉ có giá trị như nhau. Điều này cũng có nghĩa là, thay vì chỉ xoay vòng việc mua bán nhà, đất đơn thuần với các thủ tục phức tạp như hiện nay, một doanh nghiệp có nguồn thu trong tương lai có thể chuyển giao quyền sở hữu nguồn thu này cho các nhà đầu tư để đổi lấy một khoản tiền mặt ngay tại thời điểm thông qua việc phát hành chứng khoán mà không cần thông qua các định chế tài chính trung gian.

Các chủ thể tham gia kinh doanh chứng chỉ bất động sản này bao gồm: đơn vị phát hành (chủ đầu tư dự án), đơn vị phân phối, ngân hàng giám sát và các nhà đầu tư. Tại thời điểm phát hành chứng khoán sẽ được phát hành rộng rãi cho mọi đối tượng quan tâm không giới hạn số lượng hay khối lượng tham gia. Trong quá trình thực hiện dự án, chứng khoán bất động sản sẽ được tự do chuyển nhượng.

Tất cả các thông tin về chứng khoán tại thời điểm phát hành, trong quá trình thực hiện dự án được công bố công khai cho các nhà đầu tư với sự giám sát của một tổ chức trung gian là ngân hàng giám sát. Điều này đảm bảo cho dự án đầu tư được hoàn thành đúng tiến độ và chất lượng đã cam kết, hạn chế hiện tượng tiêu cực trong giao dịch bất động sản.

Đây được xem như một trong các kỹ thuật thành công nhất trong việc hạn chế rủi ro cho tổ chức phát hành. Ngược lại, các nhà đầu tư có cơ hội đầu tư vào nhiều dự án khác nhau để giảm thiểu rủi ro cho chính mình. Ngoài ra, việc công khai thông tin này sẽ phần nào hạn chế hiện tượng đầu tư bất động sản.

Tại thời điểm kết thúc dự án đầu tư bất động sản, toàn bộ dự án được bán đấu giá, người mua sản phẩm bất động sản sẽ là người có nhu cầu thực sự, do đó sẽ tránh được hiện tượng đầu cơ bất động sản. Còn các nhà đầu tư sẽ được chia lãi dựa trên lợi nhuận thu được từ việc đấu giá dự án đã hoàn thành.

Tuy nhiên, theo TS. Nguyễn An Bình, Tổng giám đốc Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn, thì muốn đầu tư vào thị trường này, người chơi phải có thời gian theo dõi nghiên cứu các hoạt động của những công ty mới phát triển để nắm thông tin và đưa ra quyết định cuối cùng.

Việc “nắm thông tin” ở đây phải là thông tin thật về các hoạt động của các công ty sắp lên sàn. Trước khi lên sàn, các công ty phải công khai mức cổ tức của cổ đông, lợi nhuận hàng năm, phương hướng hoạt động kinh doanh..., nhưng đó không phải là tất cả vì không loại trừ có khả năng những thông tin công khai kia chỉ là bề nổi của tảng băng chìm.

Ngoài ra, các nhà đầu tư còn phải cân nhắc hình thức đầu tư và lĩnh vực đầu tư. Nếu chưa có kinh nghiệm, kiến thức và thông tin thì nhà đầu tư có thể đầu tư thông qua các quĩ đầu tư, ở đó có các nhà đầu tư chuyên nghiệp, có khả năng phân tích tình hình để đưa ra các quyết định đầu tư nhưng đó là đầu tư vào chứng chỉ bất động sản với giá trị được đảm bảo bằng bất động sản chẳng hạn.

“Về lĩnh vực đầu tư chứng khoán, theo tôi nên ưu tiên là lĩnh vực có tiềm năng phát triển khi hội nhập kinh tế thế giới như địa ốc, ngân hàng, viễn thông”, ông Bình nói.

Việc chia nhỏ sản phẩm bất động sản cũng là một ưu điểm của chứng chỉ đầu tư bất động sản, sẽ tăng tính thanh khoản cho bất động sản và mở rộng cho các nhà đầu tư ít vốn mặc dù không có khả năng sở hữu hoàn toàn một bất động sản, vẫn có thể tham gia đầu tư vào thị trường này, thị trường mà từ trước tới nay chỉ dành riêng cho những nhà đầu tư nhiều vốn.

Ngoài ra, việc tách nhu cầu đầu tư và nhu cầu sở hữu bất động sản cũng sẽ thu hút được sự tham gia của kiều bào, các cá nhân và các tổ chức kinh tế nước ngoài đầu tư vào thị trường bất động sản. Như vậy, chứng chỉ bất động sản là sự gắn kết ở mức cao giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản.

“Là doanh nghiệp đầu tư tại Việt Nam khởi xướng mô hình đầu tư này, chúng tôi tin rằng đây là một hình thức đầu tư có hiệu quả kinh tế-xã hội. Nếu mô hình này được thí điểm thực hiện dưới sự hỗ trợ của các cơ quan Nhà nước, chúng tôi sẽ mở rộng đầu tư với các dự án quy mô lớn hơn và điều chỉnh qui trình phát hành sao cho đạt hiệu quả kinh tế và tốc độ quay vòng vốn đầu tư.

Hơn thế nữa, nếu các chứng chỉ bất động sản có tính thanh khoản cao sẽ được niêm yết trên thị trường chứng khoán, khi đó sẽ làm tăng thêm sản phẩm cho  thị trường và giúp hoạt động của thị trường sôi động hơn”, ông Bình nói.

Theo Tú Uyên

VnEconomy