Chung cư mini: Rủi ro vẫn thuộc về người mua

“Đặc cách” đủ thứ

Sau một thời gian dài gây nhiều tranh cãi, vào tháng 8 năm ngoái, pháp luật đã công nhận quyền sở hữu của khách hàng mua căn hộ thuộc loại hình chung cư do tư nhân xây dựng (gọi là chung cư mini) thông qua Nghị định 71 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

Điều đáng nói là từ một loại hình nhà ở không được công nhận về mặt pháp lý, giao dịch bất hợp pháp thì sau khi có Nghị định 71, chung cư mini đã thực sự lên ngôi và được đặc cách nhiều điều kiện so với các loại nhà ở khác.

Đầu tiên là nghị định này cho phép các chủ sở hữu tư nhân chung cư mini được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong đó. Mỗi căn hộ riêng lẻ trong chung cư mini này được cho phép bán, cho thuê khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Rồi hơn thế nữa, thông qua nghị định 71, việc bán, cho thuê các căn hộ trong chung cư mini đã không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản mà chỉ cần hợp đồng mua bán căn hộ có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.

Đứng ở góc độ chủ đầu tư, chung cư mini còn đang được hưởng một “đặc cách” mang lại lợi ích kinh tế cho các chủ sở hữu nhưng gây thiệt hại cho nhà nước. Đó là nếu chủ đầu tư phát triển các dự án nhà ở thì họ sẽ phải thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước (như: thuế thu nhập doanh nghiệp). Trong khi đó, các chủ sở hữu chung cư mini thì hầu như không cần quan tâm đến việc này mà cũng không sợ bị “soi”.

Hà Nội là một trong những thành phố tập trung nhiều nhất mô hình chung cư mini do tư nhân đầu tư xây dựng. Hầu hết, các chung cư mini này thường len lỏi ở các quận huyện, nơi tập trung đông dân cư.

Và với cơ chế thoáng như vậy, sau gần 1 năm ban hành nghị định 71, không chỉ số lượng các chung cư mini ở Thủ đô tăng mạnh mà tại TPHCM cũng đã bắt đầu phát triển mô hình này. Tuy nhiên, những bất cập về từ đó cũng đang đè nặng lên vai người mua.

Người mua chịu thiệt

Rất nhiều chuyên gia đã dự báo đúng khi nghị định 71 ra đời, đó là các khu tập trung nhiều chung cư mini theo mô hình này trong thời gian tới vẫn sẽ tiếp tục là những khu vực đông dân cư, những nơi vốn đã phải chịu nhiều sức ép về hạ tầng xã hội giờ lại càng nặng gánh thêm.

Hiện tại ở Hà Nội, loại nhà căn hộ mini đang nóng do nhu cầu nhiều, khiến giá tăng chóng mặt. Nếu một căn hộ 30m2, vài năm trước giá chỉ 500 triệu đồng thì nay đã tăng gấp đôi, lên 1 tỷ đồng, thậm chí cao hơn.

Việc mua bán hai bên chỉ bằng hợp đồng tay với nhau và các điều kiện về môi trường, phòng cháy chữa cháy, nhà xe… đều không có hoặc không đảm bảo.

Lý giải về việc vì sao luật pháp cho phép cấp giấy chứng nhận mà giao dịch ở nhiều nơi vẫn chỉ là hợp đồng viết tay, một số lãnh đạo sở xây dựng cho rằng: điều này xuất phát từ việc không tuân thủ của chủ sở hữu chung cư mini.

Đó là khi xin giấy phép xây dựng chung cư mini, chủ nhà phải nói rõ mục đích chia thành nhiều căn hộ để bán. Khi đó UBND quận, huyện sẽ xét đến quy hoạch, hạ tầng, quy mô dân số của khu vực... để quyết định cho xây hay không.

Trong giấy phép xây dựng cũng ghi rõ làm nhà ở riêng lẻ chia thành nhiều căn hộ để bán. Nếu từ nhà riêng lẻ biến thành chung cư mini thì khi bán căn hộ, cơ quan chức năng sẽ xem xét và nếu không đáp ứng đủ các tiêu chuẩn chung cư thì cơ quan có thẩm quyền không công nhận việc mua bán giữa các bên với nhau.

Nhưng các quy định trên không phải khách hàng nào cũng biết. Các chung cư mini rao bán khi chưa xây xong phần móng như quy định của dự án nhà ở, thậm chí bán khi mới có giấy phép được cấp trong khi quy định không cấm chuyện này.

Xây đúng hay sai chỉ khi cơ quan thẩm quyền kiểm tra mới biết và khi mọi việc vỡ lẽ ra thì chuyện mua bán giữa hai bên đã xong. Chỉ có người mua chịu thiệt.