Chưa có dấu hiệu "tan băng" thị trường nhà đất

Thưa ông, đã có những lúc giá vàng, giá USD lên xuống đến chóng mặt, nhưng những yếu tố này chẳng hề lay động đến thị trường nhà đất?

Vấn đề là ở chỗ: thị trường đóng băng. Các yếu tố khác có thể ảnh hưởng khi nhà đất đang được lưu thông. Trong bối cảnh ngưng trệ của thị trường nhà đất thì tác động của những yếu tố trên gần như chỉ bằng…0.

Việc giá đất lên hay xuống chủ yếu bị tác động bởi chính sách của nhà nước, nhưng chính sách của ta trong thời gian gần đây chưa phù hợp?

Từ năm 1993 đến nay, thị trường nhà ở lên xuống phần nhiều là do chính sách. Thêm vào đó là nạn đầu cơ phát triển, rồi do tâm lí người đầu tư - tiêu dùng và tình hình thế giới. 4 lí do này có tính tổng hợp, cái nọ tác động đến cái kia chứ không tách ra. Tuy nhiên, các nhà giải thích chính sách của chúng ta thì chỉ cho một lí do duy nhất là đầu cơ nâng giá cho nên anh đưa ra giải pháp không trúng.

Ông Vũ Duy Thái

Nghị định này được coi như giải pháp nhằm sửa các chính sách nhà nước có sai lầm, nhưng bản thân nghị định ấy cũng không… sâu sắc.

Nghị định cho phép chia lô bán nền ở ngoại vi, khuyến khích các nhà đầu tư tiếp tục rót vốn, khuyến khích việc hạn chế cấp đất để làm nhà bán ra và khuyến cáo các nhà đầu tư nên bán hạ giá thấp. Những lời khuyên đó thực tế đã không có giá trị.

Điều quan trọng nữa cần phải “chữa” cùng với nghị định 17 là giảm thuế vì thuế trước bạ vẫn giữ 1%, thuế chuyển quyền vẫn 4% như trước đây, trong khi khung giá đất mới cao hơn khoảng 6-7 lần.

Rồi thuế chuyển mục đích sử dụng vẫn là 40% đất nông nghiệp thành nhà ở và 20% đất vườn thành nhà ở. Chưa kể, việc thu 20% quĩ đất và 30% quĩ nhà ở đã khiến giá bán ra không phản ảnh đúng giá đầu vào của nhà cửa xây dựng.

Cả hai cái này vẫn chưa có quyết định bỏ chính thức từ HĐND thành phố Hà Nội và TPHCM… Những tồn tại trên đây thực sự đã khiến cho thị trường nhà đất trở nên kém linh hoạt.

Với tình hình này, liệu có khả năng giá nhà đất sẽ hạ thấp hơn nữa không, thưa ông?

Bao giờ mà quỹ nhà của ta trở thành thừa thãi, người ta cần bán tháo vốn thì khi đó giá cả nhà đất mới xuống được. Còn bây giờ, ngay việc chuyển đổi đất nông nghiệp, đất vườn lên thành đất ở còn khó khăn thì chứng tỏ chúng ta vẫn còn hạn chế quỹ đất nhà ở.

Hơn nữa, những người có quỹ đất dư dả thường lý luận, người có thể đông lên chứ đất thì không thể sinh sôi thêm nên sớm muộn gì thì giá đất cũng sẽ lên. Và thế là người ta cũng ghìm, không đưa đất vào lưu thông. Nếu có bán cũng chỉ là một số người bán sổi mà số này thì không nhiều.

Với những người đầu cơ, họ đã hình thành một thời giá cao thì họ cũng sẵn sàng "ngâm" tiếp - không chịu bán với giá thấp. Những đơn vị kinh doanh vay tiền nhà nước để đầu tư nhà mà nhà không bán được, các khoản nợ chưa thanh toán vẫn gác lại đó. Không nhà kinh doanh nào lại chịu bán lỗ để tự giết mình cả mà đành chờ nhà nước can thiệp, giải quyết hộ, như khoanh nợ chẳng hạn… Tóm lại, hiện có rất ít cơ hội cho việc giảm giá nhà đất.

Có thể nói chính sách đất đai vừa qua chưa bảo vệ quyền lợi của người kinh doanh?

Đúng! Với luật đất đai mới, nhà nước giữ được vai trò của người chủ sở hữu đích thực và nhà nước cũng tăng được quyền quản lý của mình. Người dân, người kinh doanh được một số quyền, nhưng đó là phần ngọn, không phải là phần gốc, quyền ấy chỉ hiện thực khi nhà nước cho phép, ví như chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng… mà nhà nước không thừa nhận thì đó là bất hợp pháp.

Chưa kể, nhà nước còn được thu lợi từ những khoản thuế chuyển đổi đó. Cái gốc của quyền sở hữu bị hạn chế cũng là yếu tố kiềm chế thị trường bất động sản.

Từ nay đến cuối năm, liệu thị trường ngủ lâu này có “thức giấc”?

Có người cho rằng nhà đất sẽ sốt trở lại trong vài ba tháng tới, nhưng theo tôi thì tình hình sẽ không khả quan hơn.

Ở góc độ kinh doanh, tôi chưa nhận thấy dấu hiệu tích cực nào. Về chính sách vĩ mô, tôi cho rằng Bộ TN-MT đã hết cách rồi, còn Bộ Tài chính thì chưa có động thái gì. Có thể nói, chính sách hiện tại chưa đồng bộ, tâm lý thị trường cũng chưa sẵn sàng, thêm vào đó là những yếu tố bất lợi như nhiều ngành kinh doanh khác lại có triển vọng hơn, thành ra những nhà đầu tư lại chạy theo các ngành nghề khác.

Ít nhất cũng phải sang tới năm 2007 thị trường mới có thể có thay đổi với điều kiện chính sách thuế như thuế chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng, thuế trước bạ… phải "co" lại. Cũng phải thấy rằng, nguồn thu từ các loại thuế trên khá lớn nên bản thân Bộ Tài chính cũng sẽ thấy khó khi đưa ra quyết định từ bỏ.

Nhưng nếu không thay đổi, chưa thay đổi, chậm thay đổi thì sẽ không kích thích được nhu cầu tiêu dùng, kích thích thị trường nhà đất sôi động trở lại. Dĩ nhiên những thay đổi đưa ra phải có tính đồng bộ và cũng phải có những thay đổi từ tâm lí người dân.

Kim Tân - Phương Thảo (thực hiện)