Chặng đường "nóng sốt - đóng băng - hồi sinh" của bất động sản!

Thị trường bất động sản (BĐS) manh nha hình thành ngay từ năm 1987 sau khi TPHCM thực hiện chủ trương bán hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê sử dụng. Tuy nhiên, BĐS thực sự dần hình thành từ năm 1993 sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở, đã tạo khuôn khổ pháp lý ban đầu cho thị trường quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, trong hơn 20 năm qua, hoạt động của thị trường BĐS đã từng bước chuyển sang cơ chế thị trường dưới sự quản lý, điều tiết của Nhà nước. Theo quy luật phổ biến, thị trường BĐS thường diễn biến theo hình SIN bất đối xứng. Thị trường này phụ thuộc vào những yếu tố chính như Quy luật giá trị; Quy luật cạnh tranh; Quan hệ cung - cầu; Chính sách, cơ chế điều tiết vĩ mô của Nhà nước...

Trong một báo cáo mới đây, HoREA đã "điểm mặt" từng giai đoạn về diễn biến thị trường BĐS từ năm 2006 đến nay.

Theo HoREA, thị trường BĐS thường trải qua các giai đoạn phát triển: tăng trưởng - ổn định - nóng sốt - đóng băng - trầm lắng - phục hồi và tăng trưởng trở lại...

Những cơn "địa chấn" BĐS có thể kể đến là cơn "sốt" xảy ra vào các thời điểm năm 1993; năm 2001 - 2002; nửa cuối năm 2010; đặc biệt là cơn sốt "bong bóng" BĐS đã đạt đỉnh năm 2007.

Thị trường BĐS bị khủng hoảng suy thoái hoặc đóng băng vào các thời điểm năm 1995 - 1999; mà nặng nề nhất là từ đầu năm 2008 đến giữa năm 2009, và giai đoạn năm 2011 - 2013.

Theo quy luật, hết thoái trào thì đến hồi ổn định và phát triển. Giai đoạn này rơi vào những năm 2003 - 2006; cuối năm 2009 đến giữa năm 2010; và từ năm 2013 cho đến nay.

"Các giai đoạn thị trường BĐS bị khủng hoảng sốt bong bóng hoặc bị đóng băng đều tác động nghiêm trọng đến nền kinh tế, các doanh nghiệp, hệ thống ngân hàng, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, người tiêu dùng và đội ngũ công nhân, lao động", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định.

Đồng quan điểm trên, ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng Giám đốc Him Lam Land cho rằng, thị trường BĐS có xu thế tăng trưởng, lên, xuống cùng chiều với sự tăng trưởng của nền kinh tế.

"BĐS chịu tác động ghê gớm của quá trình đô thị hóa, phát triển hạ tầng đô thị, trước hết là hạ tầng giao thông; có tác động trực tiếp của hệ thống chính sách tài chính, tiền tệ, tín dụng; và có tác động của hệ thống pháp luật, chính sách kinh tế thông qua quá trình điều hành của các cơ quan quản lý nhà nước", ông Phúc nói.

Theo thống kê của HoREA, thị trường BĐS TPHCM trong giai đoạn 2006 - 2015 mặc dù đã trải qua những giai đoạn thăng trầm, nhưng sau mỗi giai đoạn 5 năm thì quy mô thị trường có tốc độ tăng trưởng gần gấp đôi. Cụ thể trong giai đoạn 2006-2010, tốc độ tăng trưởng là 0,9 lần, nhưng trong giai đoạn 2011-2015 tốc độ tăng trưởng đạt 1,6 lần.

Năm 2016 và 8 tháng đầu năm 2017, thị trường BĐS đã có dấu hiệu chững lại, nhất là trong phân khúc căn hộ BĐS cao cấp từ 3 phòng ngủ trở lên, BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, nhìn toàn cục thị trường vẫn giữ được sự phát triển tương đối ổn định.

Trong giai đoạn 2016-2020 dự báo thị trường BĐS sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ, tái cơ cấu sản phẩm để giải quyết hiện tượng lệch pha cung - cầu đang thiên về phân khúc bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cao cấp, chuyển mạnh sang phân khúc nhà ở, căn hộ vừa và nhỏ, có giá vừa túi tiền...

"Với việc hệ thống pháp luật ngày càng hoàn thiện, cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính, tạo lập môi trường kinh doanh minh bạch, xử lý nợ xấu một cách trơn tru, hoạt động M&A thành công... có thể dự báo thị trường bất động sản sẽ vẫn tiếp tục giữ được đà phục hồi và tăng trưởng cơ bản ổn định, không có biến động lớn", ông Nguyễn Anh Đào, Tổng Giám đốc VietHome nhận định.

Công Quang