Căn hộ giá dưới 35 triệu đồng/m2 đã "tuyệt chủng" tại TPHCM

Đó là khẳng định của ông Võ Hồng Thắng - Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển (R&D) DKRA Group tại hội thảo về bất động sản do Thời báo Tài chính Việt Nam tổ chức chiều nay (28/10) ở TPHCM.

Giá căn hộ sơ cấp cao hơn thứ cấp

Ông Thắng cho biết, thị trường giá sơ cấp đã tăng từ 10% đến 15% so với cùng kỳ 2021 do chi phí đầu vào tăng cao. Chi phí nguyên vật liệu, nhân công và đặc biệt là chi phí vốn, doanh nghiệp đang thiếu vốn rất nhiều.

Nguyên nhân tiếp theo là sự tắc nghẽn về pháp lý. Những dự án hiện tại có thời gian làm pháp lý kéo dài hơn khiến chi phí vòng đời dự án tăng lên, giá bán cũng tăng lên.

Ngoài ra còn có nguyên nhân là khoảng 2 năm trở lại đây, khi tình hình đại dịch Covid-19 phức tạp, nhiều chủ đầu tư áp dụng thêm chương trình hỗ trợ lãi suất và mua hàng trả góp cho khách hàng, những chi phí này đều đưa vào giá bán cho khách hàng.

Ở chiều ngược lại, việc giảm giá của thị trường thứ cấp cũng có những nguyên nhân nhất định. Đầu tiên, từ giữa tháng 4, cơ quan nhà nước đã tăng cường kiểm soát tín dụng vào bất động sản, làm cho việc tiếp cận vốn vay của doanh nghiệp và cá nhân cũng khó khăn hơn.

Bên cạnh đó, nền kinh tế đang khó khăn, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, thu nhập bị ảnh hưởng nên họ phải thanh khoản bất động sản, cần tiền thì phải bán và bán giá thấp mới thanh khoản được.

Có một vòng luẩn quẩn nữa là nhà đầu tư tiếp tục muốn đầu tư căn hộ thứ cấp thì họ khó tiếp cận vốn vay, nên người bán và người mua không chạm được với nhau. Khi người bán ngày càng khó khăn về dòng tiền thì chỉ còn cách duy nhất là giảm giá và tiếp tục giảm giá cho đến khi có thanh khoản.

Ông Thắng dự báo nếu không có gì thay đổi thì thị trường căn hộ thứ cấp sẽ còn tiếp tục giảm giá và có thể giảm sâu, giảm cao hơn so với giai đoạn này.

Giấc mơ về nhà ở tại TPHCM ngày càng xa vời...

Đối với thị trường TPHCM việc lệch pha cung cầu đã diễn ra từ năm 2018 đến nay. Đầu tiên là lệch pha về khu vực, nguồn cung căn hộ ở TPHCM chủ yếu tập trung ở khu đông (Thủ Đức) chiếm trên 50%, đến tháng 09/2022 số căn hộ khu đông tại TPHCM là 77%.

Điều đáng nói hơn, cấp thiết hơn là sự lệch pha về phân khúc căn hộ. Hiện tại, các dự án căn hộ tại TPHCM chủ yếu tập trung vào căn hộ hạng A, hạng sang chiếm trên 77%.

Trong khoảng 3 năm trở lại đây, nguồn cung căn hộ hạng C có mức giá dưới 35 triệu đồng/m2 gần như mất tích trên thị trường. Thậm chí những dự án căn hộ có mức giá dưới 40 triệu đồng/m2 cũng rất khó để tìm.

"Giấc mơ về nhà ở tại TPHCM với những người làm công ăn lương ngày càng xa tầm với. Nếu không có chính sách điều chỉnh phù hợp thì giấc mơ này sở hữu nhà ở tại TPHCM của không chỉ những người làm công ăn lương mà của đại đa số người dân càng ngày càng xa vời" ông Thắng khẳng định.

Để tháo gỡ tình trạng này, ông cho biết, tháng 9 vừa qua, Chính phủ đã đặt ra mục tiêu đến 2030 cả nước sẽ đạt khoảng 1 triệu căn nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, nhiều người có thể tiếp cận mua nhà hơn, nhà nước nên có một chương trình nhà ở quốc gia một cách dài hạn.

Ông này dẫn ví dụ Singapore có chương trình nhà ở rất thú vị là xây nhà theo đặt hàng của những người có thu nhập vừa phải, chúng ta có thể cân nhắc, học hỏi theo. Ngoài ra, Nhà nước nên có một khoản vốn với mức lãi vay ưu đãi phù hợp để người dân có thể tiếp cận mua nhà.