Cân đo “được”, “mất” giữa đầu tư đất nền và condotel

Rủi ro đầu tư

Cơn sốt đất đã hạ nhiệt ở những nơi có thông tin phát triển như Phú Quốc, Vân Đồn, Bắc Vân Phong. Không những vậy, làn sóng này cũng xảy ra ở nhiều nhiều tỉnh thành như Thái Nguyên, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc ở phía Bắc; hay Long Thành (Đồng Nai), Bình Dương, Long An, vùng ven TP.HCM… ở miền Nam.

Tại miền trung, khu vực Bãi Dài - Cam Ranh là nơi tập trung khoảng 40 dự án bất động sản nghỉ dưỡng tỉnh Khánh Hòa. Đa số dự án có quy mô diện tích lên tới vài chục hecta và vốn đầu tư hàng nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên, sau nhiều năm, tại Bãi Dài mới chỉ có một số dự án hoàn thành và đi vào hoạt động, nhiều dự án chậm tiến độ và cơ sở hạ tầng đang dang dở. Trong tháng 8/2018, Sở Kế hoạch và Đầu tư Khánh Hòa thu hồi hơn 10 dự án do chậm tiến độ, không có quyết tâm thực hiện hoặc nhà đầu tư tự chấm dứt hoạt động trên địa bàn.

Chuyên gia thuộc Savills cho rằng việc dùng đòn bẩy tài chính quá đà là điều đáng ngại nhất bởi chỉ cần có sự thay đổi chính sách, nhà đầu tư sẽ chịu tác động mạnh. Nhiều nhà đầu tư dồn hết tiền bạc vào đất nền phân lô dự án nhưng rồi bị mắc kẹt về thanh khoản, khó thu xếp vốn để tiếp tục xây dựng. Trường hợp các khu đất nằm trong khu vực hạ tầng chưa được đầu tư, phát triển, nhà đầu tư phải bỏ hoang đất không thể tái đầu tư.

Mặt khác, pháp lý chưa rõ ràng cũng là một vấn đề khiến các nhà đầu tư e ngại. Mới đây, hàng trăm khách hàng lao đao khi góp vốn mua đất nền nhưng chủ đầu tư đã đem tài sản đi thế chấp ngân hàng. Trường hợp dự án của Công ty CP Phát triển nhà Ô Cấp (Công ty Ô Cấp), TP Vũng Tàu là một ví dụ điển hình.

Dòng tiền dịch chuyển đi đâu?

Các chuyên gia bất động sản nhận định, với sự rủi ro nêu trên, các dòng vốn sẽ có sự phân hóa và dịch chuyển dần về những kênh đầu tư năng động hơn so với đất nền. Đó là những loại tài sản dễ kinh doanh, dễ kiểm soát dòng tiền và thu hồi vốn. Việc đầu tư vào phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng là một lựa chọn khá hấp dẫn nhờ nhiều yếu tố: suất đầu tư hợp lý, lợi nhuận ổn định, cơ sở hạ tầng đồng bộ và phát triển…

Các condotel trên thị trường có giá chỉ trên dưới 2 tỷ đồng - mức giá khá hợp lý để đầu tư so với đất nền. Bên cạnh đó, hầu hết các căn hộ nghỉ dưỡng đều áp dụng phương thức cam kết lợi nhuận từ 8%-12% mỗi năm, ổn định và cao hơn lãi suất ngân hàng.

Cả đất nền dự án và căn hộ condotel đều có hạn chế về tính thanh khoản, tuy nhiên, mới đây, một dự án tại Nha Trang đã tiên phong đưa ra cam kết mua lại căn hộ của nhà đầu tư thứ cấp sau 5 năm với giá trị tăng 8% so với giá bán, đó là nhà phát triển bất động sản Marina Hotel .JSC với khu phức hợp nghỉ dưỡng quy mô 2.000 phòng Swisstouches La Luna Resort.

Về yếu tố tác động lợi nhuận, đất nền dự án chịu sự điều tiết của thị trường BĐS, trong khi condotel chịu ảnh hưởng từ sự phát triển du lịch trong khu vực. Đơn cử, so với khu vực Cam Ranh có nhiều tiềm năng về du lịch nhưng chưa phát triển mạnh, khu vực phía bắc vịnh Nha Trang với hệ thống hạ tầng có sẵn trên cung đường Trần Phú – Phạm Văn Đồng chắc chắn có lợi thế hơn về hiệu quả đầu tư. Ngoài những tiện ích và dịch vụ 5 sao của nội khu, dự án Swisstouches La Luna Resort còn nằm trong khu vực được quy hoạch đồng bộ hạ tầng hiện đại, tương lai sẽ trở thành trung tâm nghỉ dưỡng sầm uất của Nha Trang.

Khi đầu tư vào Swisstouches La Luna Resort, dòng vốn của nhà đầu tư sẽ vào guồng quay sinh lợi 9%/năm ngay sau khi nhà đầu tư thanh toán 95% giá trị căn hộ. So với đất nền, nhà đầu tư phải mất chi phí thiết kế, xây dựng, trong khi đó các căn hộ tại đây được bàn giao đầy đủ nội thất liền tường tiêu chuẩn 5 sao tích hợp công nghệ thông minh RCU…

Một trong những động lực thu hút dòng tiền đầu tư mạnh mẽ vào căn hộ nghỉ dưỡng thay cho đất nền chính là sự bảo lãnh cam kết lợi nhuận từ phía ngân hàng. Thấu hiểu sự lo ngại một số rủi ro khi đầu tư BĐS nghỉ dưỡng có khả năng gặp phải, dự án Swisstouches La Luna Resort có ngân hàng BIDV và Eximbank đứng ra bảo lãnh cam kết lợi nhuận tối thiểu 9% trong vòng 5 năm. Trong khi với phân khúc đất nền, chưa dự án nào làm được điều này.

Với tỷ lệ lợi tức cùng với những chính sách an toàn, hiệu quả từ phía chủ đầu tư, chỉ cần làm một vài phép tính đơn giản cũng dễ dàng thấy rằng nhà đầu tư thứ cấp có thể thu hồi lại vốn sau 7-10 năm. Sau thời gian đó, chủ nhân các căn nghỉ dưỡng sang trọng này vẫn tiếp tục nhận lợi tức đều đặn từ các căn hộ khách sạn mình sở hữu. Sự an toàn và hiệu quả chính là những lợi thế để phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng vượt qua đất nền trong danh sách cần phải đầu tư của giới đầu tư BĐS.