Cải tạo “nhỏ giọt” nhà chung cư cũ

 

 

Theo báo cáo, cả nước có hơn 3 triệu m2 sàn nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1991 với hơn 100 nghìn hộ dân đang sinh sống. Trong đó, có hơn 200 khối nhà chung cư (với khoảng 10 nghìn hộ dân hiện đang sinh sống) đã bị xuống cấp nghiêm trọng, tập trung chủ yếu tại 02 thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM và một số thành phố khác, như: Hải Phòng, Nam Định, Việt Trì, Vinh…

 

Cách đây 3 năm, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 34/2007/NQ-CP về cải tạo xây dựng chung cư cũ, tuy nhiên số lượng triển khai rất chậm. Thống kê cho thấy, đến nay Hà Nội mới chỉ thực hiện cải tạo, xây dựng lại được 09 khối (block) nhà chung cư trên tổng số 434 khối nhà chung cư tại 23 khu chung cư. TPHCM thì khả dĩ hơn với 46 khối nhà chung cư đã được cải tạo xây dựng lại.

 

Thậm chí một số địa phương chưa triển khai mặc dù trên địa bàn hiện có tương đối nhiều nhà chung cư cũ đã bị hư hỏng, xuống cấp (như: Hải Phòng, Nam Định, Nghệ An…).

 

Và với tình hình như vậy, theo khẳng định của lãnh đạo Bộ Xây dựng, mục tiêu: "đến năm 2015 hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp hoặc đã hết niên hạn sử dụng tại các đô thị trên cả nước" mà Nghị quyết 34/2007/NQ-CP đã đề ra sẽ khó đạt được.

 

 

Lãnh đạo Bộ Xây dựng nhận định, hầu hết các chung cư cũ bị hư hỏng cần cải tạo, xây dựng lại chủ yếu tập trung tại khu vực trung tâm của các thành phố lớn, có vị trí thuận lợi, nếu có phương án đầu tư, khai thác hợp lý sẽ mang lại hiệu quả tích cực.

 

Tuy nhiên, khu vực trung tâm của các đô thị thường là nơi có mật độ dân cư cao, cần hạn chế phát triển về dân số nhằm tránh tình trạng quá tải về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

 

Trong khi đó, Nghị quyết 34 lại cho phép điều chỉnh tăng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và chiều cao công trình nhằm đảm bảo hiệu quả tài chính của từng dự án.

 

Mặt khác, cơ chế về bồi thường, giải phóng mặt bằng mới chỉ khuyến khích các chủ sở hữu căn hộ chung cư cũ được tái định cư tại vị trí cũ mà chưa có cơ chế, chính sách khuyến khích các hộ gia đình, cá nhân di chuyển tới các dự án ngoài khu vực trung tâm.

 

Bên cạnh đó, do khó khăn về vốn, công tác điều tra, khảo sát các khu nhà ở cũ rất phức tạp, vì vậy các địa phương chủ yếu thực hiện việc chọn chủ đầu tư trước và giao các chủ đầu tư tiến hành khảo sát, điều tra xã hội học và thực hiện lập quy hoạch khu vực cần cải tạo.

 

Đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới các chủ sở hữu căn hộ thiếu tin tưởng về tính công khai, minh bạch trong lựa chọn nhà đầu tư, không đồng thuận về phương án cân đối tài chính dự án của chủ đầu tư.

 

Các chủ đầu tư thì mong muốn có lợi nhuận tối đa nên khi lập quy hoạch thường vượt quy chuẩn về mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất, dẫn đến quy hoạch khu vực cần cải tạo chậm được phê duyệt.

 

Đấy là chưa kể các doanh nghiệp thường chỉ quan tâm thực hiện cải tạo riêng lẻ từng khối nhà chung cư cũ nằm ở các vị trí có khả năng sinh lợi cao mà chưa triển khai cải tạo theo mô hình dự án tổng thể, đồng bộ.

 

Nguyên nhân cơ bản là do thiếu quỹ nhà để phục vụ  cho công tác di dời, bố trí tái định cư, cũng như việc lựa chọn, chỉ định chủ  đầu tư của chính quyền các địa phương chưa thực sự phù hợp, năng lực tài chính và kinh nghiệm của một số chủ đầu tư chưa đáp ứng các yêu cầu khi triển khai các dự án đồng bộ có quy mô lớn…

 

Trước tình hình đó, Bộ Xây dựng đã có tờ trình đề nghị ban hành Nghị định của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nhà tập thể và khu dân cư cũ, trong sẽ sửa đổi, bổ sung một số cơ chế, chính sách có liên quan để đẩy nhanh tiến độ thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bị xuống cấp, hư hỏng, đáp ứng nhu cầu cấp bách của xã hội.