Bức tranh tài sản của 10 doanh nghiệp bất động sản lớn nhất

Tính tới ngày 8/11, 10 doanh nghiệp bất động sản có vốn hóa lớn nhất trên thị trường chứng khoán được xếp theo thứ tự bao gồm Công ty cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán: VHM), Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (mã: NVL), Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (mã: BCM), Công ty cổ phần Vincom Retail (mã: VRE), Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR), Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (mã: KDH), Công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú - Invest (mã: VPI), Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (mã: DIG), Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG (mã: SIP), Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã: NLG).

Báo cáo tài chính quý III/2022 của các doanh nghiệp tiết lộ những điều thú vị về bức tranh tài sản của 10 "ông lớn" ngành bất động sản kể trên.

Tổng tài sản: 8 bên cộng lại chưa bằng 2 bên 

Xét về tổng tài sản, Vinhomes là đơn vị có quy mô lớn nhất. Tại thời điểm ngày 30/9, doanh nghiệp này có 341.601 tỷ đồng tài sản, tăng tới 56% so với cùng thời điểm năm 2021.

Đứng thứ hai là Novaland với 259.590 tỷ đồng. Thời điểm cuối quý III, tổng tài sản của Novaland cũng tăng 41% so với cùng kỳ năm ngoái. 2 doanh nghiệp bất động sản thương mại khác là Phát Đạt và Khang Điền cũng tăng trưởng tổng tài sản tương ứng 31% và 48%.

Với con số lên tới hàng trăm nghìn tỷ đồng, tổng tài sản Vinhomes hay Novaland còn lớn hơn cả con số cộng gộp của 8 doanh nghiệp còn lại trong danh sách.

Cơ cấu tài sản: Khang Điền, Văn Phú, DIC Corp có tài sản dài hạn sụt giảm 

Cơ cấu tài sản cũng phản ánh sự khác nhau giữa các doanh nghiệp.

Vinhomes, Becamex, Đầu tư Sài Gòn VRG là những đơn vị có tỷ lệ tài sản ngắn hạn và tài sản dài hạn tương đối cân bằng. Trong khi đó Khang Điền, Nam Long, Phát Đạt, Novaland, DIC Corp có tài sản ngắn hạn chiếm đa số trong cơ cấu tài sản. Riêng Vincom Retail có tài sản dài hạn chiếm phần lớn.

Novaland là đơn vị sở hữu lượng tài sản ngắn hạn lớn nhất lên tới 205.125 tỷ đồng, tăng 42% so với cùng kỳ. Vinhomes cũng tăng tới 75% tài sản ngắn hạn tại thời điểm cuối quý III so với năm 2021. Tương tự, tài sản ngắn hạn của Khang Điền tăng 52%, Phát Đạt tăng 38%, Văn Phú tăng 31%.

Về tăng trưởng tài sản dài hạn chỉ có Vinhomes, Novaland tăng 38% so với cùng kỳ 2021. Trong khi đó các doanh nghiệp khác như Khang Điền, Văn Phú, DIC Corp ghi nhận sụt giảm về tài sản dài hạn.

Chiếm tỷ trọng lớn trong cấu trúc tài sản, cơ cấu chi tiết hơn về tài sản ngắn hạn phần nào tiết lộ rõ hơn về câu chuyện kinh doanh hiện tại của các doanh nghiệp bất động sản. Hai cấu thành quan trọng nhất của tài sản ngắn hạn với các doanh nghiệp này là phải thu ngắn hạn và hàng tồn kho.

"Con dao 2 lưỡi" tồn kho 

Tại thời điểm 30/9, Novaland là đơn vị có hàng tồn kho lớn nhất thị trường lên tới 129.636 tỷ đồng, gấp 2,4 lần so với Vinhomes. Sở dĩ đơn vị này có lượng tồn kho lớn bởi trong vài năm qua Novaland đẩy mạnh phát triển các đại đô thị ở nhiều địa phương với tổng quy mô hàng nghìn hecta. Điều này khiến hàng tồn kho của doanh nghiệp tăng mạnh từ 57.200 tỷ đồng (cuối năm 2019) lên gần 86.870 tỷ đồng (cuối năm 2020) và chính thức vượt 110.000 tỷ đồng (cuối năm 2021).

Xét về tốc độ tăng trưởng hàng tồn kho cuối quý III vừa qua, Vincom Retail đứng đầu với mức 216%, Khang Điền tăng 86%, Văn Phú tăng 78%, Vinhomes tăng 71% so với cùng kỳ năm 2021.

Việc tăng lượng hàng tồn kho với các doanh nghiệp có thể xem là "con dao hai lưỡi". Một mặt nếu nằm trong chiến lược kinh doanh, điều kiện thị trường thuận lợi sẽ là lợi thế của các doanh nghiệp bất động sản tuy nhiên cũng sẽ gây áp lực lớn khi sức mua của người tiêu dùng sụt giảm.

Thời gian gần đây, một số chủ đầu tư đã hàng loạt chủ đầu tư mạnh tay chiết khấu 40-50% sản phẩm nếu khách hàng vào tiền khoảng 95% giá trị bất động sản đó. Đây là điều chưa xảy ra trong những năm trước khi việc chiết khấu thường chỉ rơi vào 5-10%. Điều này có thể đến từ áp lực giải phóng hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản.

Khoản phải thu ngắn hạn: Phát Đạt tăng 144%

Dù không tăng mạnh hàng tồn kho nhưng Novaland cũng có tăng trưởng các khoản phải thu ngắn hạn là 143% so với cuối quý III năm 2021. Còn "quán quân" về tăng trưởng khoản mục này tại thời điểm 30/9 là Phát Đạt với mức tăng 144%. DIC Corp tăng 68%, Vinhomes tăng 62%, Becamex tăng 50%...

Đặc điểm chung của Vinhomes, Novaland, Phát Đạt, DIC Corp là đều tăng mạnh các khoản phải thu khác. Trong khi đó, Becamex tăng chủ yếu đến từ phải thu khách hàng.

Cần lưu ý các khoản phải thu khác là những khoản phải thu không có tính thương mại, không liên quan đến giao dịch mua bán. Ví dụ như các khoản phải thu tạo ra doanh thu hoạt động tài chính như lãi cho vay, tiền gửi, cổ tức và lợi nhuận được chia; các khoản chi hộ bên thứ ba được quyền nhận lại; các khoản bên nhận ủy thác xuất khẩu phải thu hộ cho bên giao ủy thác; các khoản cho mượn tài sản, phải thu về tiền phạt, bồi thường, tài sản thiếu chờ xử lý.