Bỏ vài tỷ mua căn hộ cao cấp, cư dân nhận “bực mình” vì tranh chấp

Bỏ tiền tỷ, mua “bực mình”

Tại dự án Trung tâm thương mại - văn phòng - căn hộ cao cấp Discovery Complex 302 Cầu Giấy, một trong dự án có vị trí đắc địa có giá bán dao động từ 35-40 triệu đồng/m2 và cũng nơi xảy ra tranh chấp kéo dài giữa chủ đầu tư và cư dân.

Dự án này được tái khởi động từ năm 2007 do Công ty Cổ phần Đầu tư thương mại và dịch vụ Cầu Giấy làm chủ đầu tư. Trong đơn thư gửi Bộ Xây dựng mới đây, cư dân dự án Discovery đã kiến nghị Bộ này xem xét, giải quyết hàng loạt các vấn đề phát sinh mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư.

Cụ thể như việc chậm bàn giao căn hộ, cố tình tăng diện tích căn hộ quá lớn so với thiết kế ban đầu (có những căn tăng đến 25m2 mà không thông báo trước với khách hàng); vi phạm về diện tích chung, riêng, chỗ để xe trong chung cư….

Cư dân cũng phản ánh việc nhiều lần kiến nghị trực tiếp với chủ đầu tư, căng băng rôn phản đối, gửi đơn thư đến nhiều nơi… nhưng đến nay “cuộc chiến” vẫn còn âm ỉ, kéo dài.

Một cư dân cho biết, với số tiền bỏ ra lên tới 4 tỷ đồng để sở hữu một căn hộ tại dự án nhưng trong gần 2 năm qua, việc khiếu nại và đấu tranh yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đúng cam kết khiến họ thực sự mệt mỏi.

Một vụ tranh chấp chung cư khác cũng đang “nóng” gần đây đó là vụ việc tại khu chung cư cao cấp Hapulico 85 Vũ Trọng Phụng. Tại chung cư này, cư dân phản ánh một loạt những bất cập liên quan đến việc thành lập Ban quản trị, công tác quản lý, vận hành cũng như việc triển khai thực hiện một số hạng mục dự án không theo đúng quy hoạch, thiết kế phê duyệt. Những bất cập này khiến cư dân bức xức, tụ tập đông người để phản đối.

Thậm chí đại diện cư dân cho rằng, những kiến nghị chính đáng của họ đã bị chính quyền địa phương và chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Hapulico và Ban quản trị "phớt lờ".

Còn tại dự án căn hộ cao cấp Artemis số 3 Lê Trọng Tấn (Thanh Xuân, Hà Nội), cuộc tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư nảy sinh từ khi bàn giao năm ngoái đến nay.

Các cư dân đã gửi đơn thư tới nhiều nơi phản ánh về những tồn tại, bức xúc tại chung cư Artemis như: Việc đánh số tầng không đúng theo Hợp đồng mua bán; đặc biệt việc chủ đầu tư không phân định rõ ràng về sở hữu chung-riêng của tòa nhà (khu đất tam giác theo quy hoạch được duyệt là khu cây xanh - kỹ thuật hiện nay được xây dựng thành nhà 3 tầng cho thuê bán bia)…

Đỉnh điểm gần đây, cư dân căng băng rôn, chặn hầm xe... gây áp lực với chủ đầu tư. Trong lúc các mâu thuẫn giữa cư dân với chủ đầu tư chưa được giải quyết, thì hàng loạt hộ dân lại bị cắt nước khiến họ vô cùng bức xúc, tiếp tục xuống đường căng băng rôn phản đối.

Ở một dự án cao cấp khác tại Hà Nội, đó là chung cư Starcity Lê Văn Lương, cuộc đấu tranh giữa cư dân và chủ đầu tư cũng dai dẳng và “mệt mỏi” không kém. Bỏ vài tỷ đồng để sở hữu một căn hộ ở đây song vào ở tới 3 năm, các cư dân vẫn than thở vì không có sổ hồng. Lý do là công trình “chưa nghiệm thu”.

Chưa hết, cư dân ở đây cũng chịu cảnh khốn đốn vì vấn đề quỹ bảo trì. Trong khi nhiều hạng mục của tòa nhà đã xuống cấp nhưng quỹ bảo trì vẫn bị “om” nên cư dân không có kinh phí để bảo dưỡng. Mới đây (ngày 26/10), rất đông cư dân đã tập trung căng băng rôn tại trụ sở Ocean Group để đòi lại quỹ bảo trì.

Một tranh chấp kéo dài khác suốt từ năm 2015 đến nay giữa cư dân vào chủ đầu tư tòa nhà Hancorp Plaza (72 Trần Đăng Ninh, Cầu Giấy) đến nay cũng chưa có hồi kết. Chủ đầu tư của tòa nhà này là Tổng Công ty Xây dựng Hà Nội. Sau khi đưa vào sử dụng năm 2012, năm 2013, Ban đại diện lâm thời bắt đầu đấu tranh yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng mua bán về quyền sở hữu diện tích sở hữu chung, trong đó có “nơi để xe”.

Đầu năm 2015, Tổng công ty này ra văn bản khẳng định tầng hầm thuộc sở hữu của Tổng công ty đồng thời tự ra quyết định tăng tài sản, đưa phần giá trị đầu tư của tầng hầm, nơi để xe vào xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa. Cùng đó, chủ đầu tư bị cư dân cho rằng chiếm dụng Quỹ Bảo trì tòa nhà, khi đến nay mới bàn giao 1 phần và không công khai minh bạch phương pháp hay cách tính toán, không bàn giao đầy đủ và đúng hạn cho Ban Quản trị theo quy định của pháp luật; cố tình không bàn giao đầy đủ công tác quản lý vận hành Tòa nhà cho Ban Quản trị dù họ chỉ còn là 1 thành viên trong cộng đồng chủ sở hữu.

Cư dân tòa nhà đã nhiều lần gửi đơn thư khiếu nại tới tất cả các cấp có thẩm quyền, chủ đầu tư nhiều lần hứa hẹn giải quyết nhưng đến nay, quỹ bảo trì vẫn chưa được hoàn trả, chủ đầu tư né tránh việc cung cấp số liệu kiểm toán giá trị xây dựng tầng hầm; không tôn trọng quyền đại diện tất cả cộng đồng chủ sở hữu trong tòa nhà của Ban quản trị...

Bùng nổ tranh chấp, cư dân nên làm gì?

Theo thông tin từ lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội, thành phố hiện có 840 nhà chung cư đi vào vận hành. Tuy nhiên còn nhiều tồn tại nổi lên như việc tranh chấp diện tích sử dụng, bàn giao quỹ bảo trì 2%, tranh chấp xây dựng, chuyển hóa tầng sinh hoạt chung thành căn hộ, chưa tổ chức hoặc tổ chức hội nghị nhà chung cư nhưng không thành công, kết nối hạ tầng...

Cùng sự vào cuộc của chính quyền địa phương, các sở, ngành liên quan cho đến thời điểm này Sở Xây dựng đã thống kê được 71 tòa nhà còn vướng các vấn đề nêu trên.

Trong 71 chung cư nêu có xảy ra tranh chấp, Sở Xây dựng đã kiểm tra 66 nhà chung cư và đến hết tháng 10 kiểm tra các tòa còn lại. Sở Xây dựng khẳng định sẽ tiếp tục tập trung kiểm tra, xử lý, tuy nhiên, cần sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền của các quận, huyện, thị xã nhằm hạn chế sự vi phạm của các chủ đầu tư.

Trước đó, theo báo cáo Bộ Xây dựng được tổng hợp báo cáo từ 43 địa phương và số lượng đơn thư gửi về Bộ Xây dựng cho thấy có 215 dự án có khiếu nại, tranh chấp.

Trong đó có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân hoặc giữa các chủ thể liên quan trong phạm vi dự án, còn lại 107 dự án có khiếu nại, tranh chấp không thuộc phạm vi báo cáo (tranh chấp, khiếu nại về thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và những nội dung dân sự khác).

Nội dung tranh chấp chủ yếu liên quan đến phần diện tích sở hữu chung, riêng; kinh phí bảo trì phần sở hữu chung; kinh phí quản lý, vận hành; chất lượng công trình; tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu; hợp đồng mua bán căn hộ; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hay một số tranh chấp khác trong quá trình quản lý sử dụng, vận hành…

Trao đổi với Dân trí, luật sư Trương Anh Tuấn - Trưởng ban pháp chế Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng nếu chủ đầu tư không thực hiện cam kết thì phải đưa ra toà, đồng thời gửi kiến nghị tới các cơ quan chức năng.

"Vì người dân ngại nên không muốn khởi kiện, làm rõ vấn đề pháp lý nên chưa khởi kiện nhiều, điều này, vô hình trung lại bảo vệ cho những chủ đầu tư sai phạm, vì không lôi ra ánh sáng những điều sai phạm của họ", ông Tuấn nói.

Ông Tuấn cũng lưu ý thêm, hiểu biết pháp luật về nhà ở của người dân hiện nay còn khá hạn chế. Khi quyết định bỏ cả tỷ đồng hay vài tỷ đồng mua căn hộ chung cư cần phải tìm hiểu kỹ xem dự án đó có hợp pháp không. Nhiều người mua dự án không đủ điều kiện hợp pháp, đến khi có tranh chấp thì mới “té ngửa” ra.

"Tôi lấy ví dụ vài trường hợp chưa đủ điều kiện hợp pháp như: Mua nhà khi dự án chưa xây móng; chủ đầu tư bán nhà dù dự án chưa có công văn chấp thuận; và còn nhiều điều kiện nữa mới có thể bán nhà hình thành trong tương lai mới đủ điều hợp pháp để bán...", ông Tuấn nói.

Mỗi người sẽ có quyết định riêng của mình trong việc cân nhắc, lựa chọn mua một căn hộ phù hợp, tuy nhiên theo lời khuyên của ông Tuấn, một yếu tố cần thiết phải được đặt lên hàng đầu, đó là yếu tố pháp lý

Nếu không đảm bảo yếu tố pháp lý thì mọi khoản đầu tư đều đầy rủi ro. Trong trường hợp người mua không nắm vững nên mời luật sư tham vấn về hợp đồng khi mua căn hộ.

Trên thực tế, không nhiều khách hàng hiểu hết các thủ tục pháp lý của dự án. Và không phải ai cũng có thể hiểu hết các vấn đề được đưa vào hợp đồng mua bán. Chính việc vội vàng và không hiểu hết về pháp lý đã đẩy khách hàng đến những rủi ro.

Để đảm bảo quyền lợi, khách hàng phải xem xét thật kỹ hợp đồng mua bán các điều khoản như thanh toán, thời hạn bàn giao, các khoản phạt vi phạm hợp đồng, trách nhiệm của chủ đầu tư, bảo lãnh ngân hàng, nghĩa vụ của khách hàng…

Nguyễn Khánh