Bất ngờ làn sóng đầu tư khách sạn cao cấp, thêm hàng chục nghìn phòng

Những ngày này, dọc Đại lộ APEC ở khu vực Bãi Đất Đỏ, phía nam đảo Phú Quốc, 17 tòa khách sạn cao tầng đang đồng loạt được đẩy nhanh tiến độ. Khi hoàn thành, cụm công trình này sẽ có khoảng 7.000 phòng, gắn với các thương hiệu của Marriott, Accor và Hilton, phục vụ Hội nghị APEC 2027 và thị trường du lịch Phú Quốc về lâu dài.

Ở đầu kia đất nước, Hà Nội đặt mục tiêu bổ sung tối thiểu 10.000 phòng lưu trú 4-5 sao đến năm 2030. Toàn thành phố hiện có khoảng 11.200 phòng thuộc phân khúc này. Nếu đạt mục tiêu, nguồn cung cao cấp của Thủ đô sẽ tăng gần gấp đôi chỉ trong 4 năm.

Tại Đà Nẵng, theo báo cáo CoStar ngày 29/10, bên cạnh 22.579 phòng khách sạn hiện hữu còn 6.725 phòng đang xây dựng, tương đương gần 30% nguồn cung hiện tại. Ông Nguyễn Đức Quỳnh, Phó chủ tịch Hiệp hội Du lịch TP Đà Nẵng, Tổng Giám đốc Furama Resort Đà Nẵng, nhìn nhận nguồn cung đang vào thị trường rất nhanh. Tuy nhiên “Đà Nẵng phải tránh trở thành điểm đến có nhiều khách sạn 5 sao nhưng lại bán ở mặt bằng giá thấp hơn giá trị sản phẩm”.

Các tập đoàn quốc tế tăng tốc

Cơ sở để nhà đầu tư mạnh tay là dòng khách. Theo Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam, 10 tháng đầu năm 2026, cả nước đón 19,5 triệu lượt khách quốc tế, tăng 13,8% so với cùng kỳ, tương đương khoảng 78% mục tiêu 25 triệu lượt của cả năm.

Trong bối cảnh này, tháng 3, Marriott ký với Sun Group thỏa thuận bổ sung 10 khách sạn, khoảng 4.500 phòng tại Phú Quốc và Vũng Tàu trong giai đoạn 2026-2030. Thỏa thuận lần đầu đưa vào Việt Nam hai thương hiệu W Hotels - dòng khách sạn phong cách sống hạng sang, gắn với thời trang, âm nhạc và thiết kế đương đại; và Moxy - dòng khách sạn trẻ trung, giá dễ tiếp cận hơn, hướng đến du khách thế hệ mới. Tại thời điểm ký, tập đoàn này vận hành 32 cơ sở trong nước và có hơn 50 dự án trong danh mục phát triển.

Trong 9 tháng đầu năm, Accor ký thêm 6 khách sạn với hơn 2.600 phòng tại Đà Nẵng và Phú Quốc. Minor Hotels ký hợp đồng quản lý Avani+ Hanoi, dự kiến khai trương năm 2028.

Dù vậy, thương hiệu quốc tế không đồng nghĩa với hạng sang. Trong 7.698 phòng Accor ký trên toàn châu Á 9 tháng qua, phân khúc trung cấp chiếm khoảng 49%, còn nhóm luxury và lifestyle (hạng sang và phong cách sống, gồm các thương hiệu như Raffles, Fairmont, Sofitel, MGallery) chỉ có 2 dự án với 583 phòng. Làn sóng mở rộng vì thế trải trên nhiều phân khúc, và sức ép cũng không chia đều giữa các thị trường.

TPHCM khan phòng mới ở trung tâm, Hà Nội và Đà Nẵng chờ phép thử

Tại TPHCM, Knight Frank ghi nhận 7.410 phòng khách sạn 5 sao, trong đó khoảng 4.700 phòng thuộc các thương hiệu quốc tế. Nửa đầu năm, công suất phân khúc này đạt khoảng 74%, tăng 4 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Giá phòng bình quân đạt 154 USD/đêm (khoảng 4 triệu đồng/đêm), riêng các khách sạn thương hiệu quốc tế phổ biến ở mức 150-250 USD (khoảng 3,9-6,5 triệu đồng/đêm).

Ở diện rộng hơn, Savills thống kê thị trường khách sạn 3-5 sao của thành phố có gần 17.000 phòng. Quý III, giá phòng bình quân khoảng 2,4 triệu đồng/đêm, tăng 20% so với cùng kỳ; công suất khoảng 70%.

Điểm tựa của các khách sạn hiện hữu là nguồn cung. Knight Frank dự báo từ nay đến hết năm 2027, TPHCM gần như không có thêm khách sạn 5 sao mới đáng kể do nhiều dự án ở trung tâm chậm tiến độ. Lợi thế này chủ yếu thuộc về khu lõi đô thị. Ở vùng ven biển của thành phố sau sáp nhập, Avison Young ước tính gần 6.000 phòng và căn lưu trú tại Cần Giờ, Vũng Tàu, Hồ Tràm sẽ hoàn thành trong giai đoạn 2027-2032.

Hà Nội đang khai thác khá tốt, nhưng phép thử nằm ở phía trước. Nửa đầu năm, Thủ đô đón 18,01 triệu lượt khách, tăng 15,7%; tổng thu đạt 74.230 tỷ đồng, tăng 19,1%. Công suất phòng bình quân của khối khách sạn đạt 65,64%, tăng 2,3% so với cùng kỳ. Riêng nhóm 5 sao, Knight Frank ghi nhận công suất 73%, giá phòng bình quân 142 USD/đêm.

Quý III, mẫu khảo sát của Savills gồm 66 khách sạn với 11.073 phòng đạt công suất 71%, tăng 1% so với quý trước nhưng thấp hơn cùng kỳ. Đơn vị này dự báo quý cuối năm thị trường có thể ghi nhận 1.353 phòng từ 4 dự án 5 sao, và từ năm 2027 có thêm hơn 7.000 phòng từ 48 dự án.

Điểm yếu của Hà Nội là lượt khách tăng chưa chuyển thành số đêm lưu trú tương ứng, vì một bộ phận du khách chỉ tham quan trong ngày hoặc thời gian lưu trú ngắn. Trong 4,64 triệu lượt khách quốc tế nửa đầu năm, khoảng 3,27 triệu lượt có lưu trú. Thành phố đặt mục tiêu đến năm 2030 nâng thời gian lưu trú bình quân của khách quốc tế lên 3,5-4 ngày, khách nội địa 2,5-3 ngày, và đạt công suất phòng 68-70%. Thành phố cũng muốn đưa chi tiêu ban đêm lên 25-30% tổng chi tiêu của du khách.

Ở Đà Nẵng, vấn đề không chỉ là số lượng mà còn là cơ cấu phòng sắp ra thị trường. Theo CoStar, nhóm hạng sang và cận hạng sang đang hoạt động tốt, nhưng 4.653 trong số 6.725 phòng đang xây, tức 69,2%, lại thuộc nhóm cao cấp và trung cao cấp. Đây là những phân khúc dễ cạnh tranh về giá khi nhiều dự án cùng mở cửa.

Hiện tại thị trường vẫn khai thác tốt: Avison Young ghi nhận công suất khách sạn 4-5 sao tại Đà Nẵng quý III, mùa du lịch hè, khoảng 88-90%. Sức ép, nếu có, sẽ đến khi lượng phòng đang xây lần lượt đi vào vận hành.

Ở các điểm nghỉ dưỡng, mùa vụ quyết định nhiều hơn. Ông Trần Thế Dũng, Tổng giám đốc Lữ hành Vietluxtour, cho biết từ nay đến hết tháng 2 là cao điểm khách quốc tế, du khách muốn đặt phòng 5 sao tại Phú Quốc có thể gặp cảnh thiếu phòng. Ngược lại, lượng phòng 5 sao tương đương tại Huế khó lấp đầy như ở Đà Nẵng hay Hội An.

Khoảng trống dữ liệu về khách chi tiêu cao

Muốn biết thị trường hấp thụ được bao nhiêu phòng cao cấp, cần biết có bao nhiêu khách chi tiêu cao. Đây lại là khoảng trống: Việt Nam chưa có số liệu chính thức về tỷ trọng nhóm khách này.

Khảo sát chi tiêu khách quốc tế gần nhất được công bố đầy đủ là năm 2019, với mức bình quân 1.151,7 USD/lượt. Lưu trú là khoản lớn nhất, khoảng 347,2 USD. Cùng với ăn uống và đi lại, ba khoản này chiếm phần lớn chi tiêu, trong khi tham quan và mua sắm chỉ khoảng 21%.

Một cách ước tính khác cho kết quả thấp hơn. Từ số liệu cán cân thanh toán năm 2025, TS Đỗ Thiên Anh Tuấn (Trường Chính sách Công và Quản lý Fulbright) tính ra Việt Nam thu khoảng 718 USD từ mỗi lượt khách quốc tế, trong khi mỗi lượt người Việt ra nước ngoài chi khoảng 2.200 USD. Ông lưu ý đây chỉ là phép tính minh họa do hai nguồn số liệu khác phạm vi thống kê. Con số này cũng không so sánh trực tiếp được với kết quả khảo sát năm 2019 vì khác phương pháp. Dù vậy, khoảng cách gấp ba cho thấy dư địa tăng thu từ khách quốc tế còn lớn.

Sự quan tâm của du khách thì đang tăng. Agoda ghi nhận lượng tìm kiếm lưu trú tại Việt Nam tăng gần 50% trong năm 2025, riêng từ Pháp tăng 217% và Đức tăng 120%. Tuy nhiên, lượt tìm kiếm chưa phản ánh doanh thu hay mức chi tiêu thực tế.

Từ góc nhìn lữ hành, ông Trần Thế Dũng cho biết khách quốc tế có khả năng chi tiêu cao thường chọn khách sạn 5 sao hoặc thương hiệu hạng sang tại TPHCM, Hà Nội và Đà Nẵng. Một số thuê chuyến bay charter đến thẳng địa phương để nghỉ tại resort cao cấp, với kỳ nghỉ 10 ngày đến nửa tháng không hiếm. Nhưng không phải ai có khả năng chi trả cũng ở lâu trong đô thị: Một bộ phận chỉ nghỉ biển, dùng dịch vụ trong khuôn viên resort rồi về.

Với khách đi tour thông thường, ông Dũng nói họ gần như chỉ chi tiền cho những dịch vụ đã bao gồm trong giá. Muốn họ chi thêm, điểm đến cần có hoạt động hấp dẫn, nhất là vào buổi tối.

Ông Farah Jaber, Giám đốc Điều hành khu vực Đông Nam Á của Palladium Hotel Group, cho rằng giá phòng cao chưa phản ánh đầy đủ đóng góp kinh tế của một du khách; thời gian lưu trú và mức chi tiêu bên ngoài khách sạn cũng quan trọng. Theo ông, khách chi tiêu cao đến từ châu Âu, Australia và phân khúc cao cấp tại châu Á, với hành vi tiêu dùng khác nhau tùy chuyến đi dành cho cặp đôi, gia đình hay kết hợp công tác với nghỉ dưỡng.

“Khách sạn có thể bảo đảm tiêu chuẩn dịch vụ trong khuôn viên, nhưng chính sức hấp dẫn của điểm đến mới tạo thêm lý do để du khách lưu lại lâu hơn và chi tiêu nhiều hơn”, ông Jaber nói.

(Còn tiếp)