Bất động sản: Cơ hội thấy rõ nhưng khó hồi phục nhanh

Khả năng phục hồi có lẽ không dễ dàng như nhiều người nghĩ.

Mua nhà vẫn khó vay vốn

Khá sốt ruột khi một loạt các chính sách nới lỏng chính sách cho bất động sản và tiêu dùng gần đây, chị Hà Phương đã nhanh chóng tiếp cận với một số dự án bất động sản để tính mua một căn hộ chung cư để ở, phòng trường hợp thị trường phục hồi quá nhanh sẽ khiến mong ước có được một chỗ ở của riêng gia đình có thể tan vỡ.

Sau một tuần tham khảo, cô giáo một trường trung học cơ sở dân lập hàng đầu tại Hà Nội này đã khá thất vọng khi biết được rằng, giá bất động sản không hề rẻ như chị nghe và đọc được ở đâu đó.

Mức giá rẻ nhất mà chị Phương tìm kiếm được trên mạng là của một dự án căn hộ ở khu vực Cổ Nhuế với là 14,5 triệu đồng/m2. Nhưng trên thực tế, sau khi tìm hiểu kỹ thì đây là mức giá chưa thuế và chưa hoàn thiện nhiều hạng mục bên trong như toilet, sàn, bàn bếp...

Nếu tính đủ thì giá có thể lên tới 17 triệu đồng/m2 nhưng có điều là dự án này vẫn chưa đâu vào đâu. Thời điểm này vẫn là ký hợp đồng góp vốn, rủi ro rất cao. Thậm chí hỏi người rao bán còn không biết là móng xong tới đâu rồi. Hơn nữa, từ khi bắt đầu chuyển sang ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư - tức là điểm xong móng, thì số tiền người mua phải đóng trước lên tới 50%. Dự án không có hỗ trợ về đối tác vay vốn.

Ở khu vực ngoại thành Xa La, hay quanh khu Văn Khê, Dương Nội, Hà Đông, giá thấp nhất cũng tầm khoảng 18-20 triệu đồng/m2, khá cao so với mường tượng của chị về một thị trường bất động sản đóng băng không bán được trong gần một năm qua.

Chốt lại chị Phương quyết định xem hẳn một căn hộ ở khu vực Mỹ Đĩnh, ngay sát dự án Dolphin Plaza với mức giá 23,5 triệu đồng/m2. Mua ở khu vực trung tâm tương lai này sẽ rất thuận tiện về sau này. Ngay thời điểm hiện tại, hạ tầng khu vực này đã rất tốt lại thuận tiện trong việc đi lại, chợ búa và dạy-học.

Quyết là vậy, nhưng rốt cuộc khả năng mua một căn hộ có diện tích bé nhất trong dự án là 74m2 cũng khó thành hiện thực khi mà mức giá trên cũng chỉ là trước thuế. Giá thật trả cũng lên tới gần 26 triệu đồng/m2. Thực sự mức giá này cũng không quá đắt so với một vị trí như vậy và nhiều người đã chấp nhận, nhưng điều quan trọng là việc vay vốn ngân hàng để hiện thực hóa giấc mơ sở hữu nhà là không thể.

Mặc dù đã có quyết định nới cho vay BĐS và các ngân hàng đã bung ra nhiều gói cho, điều chỉnh giảm xuống, thấp nhất chỉ còn khoảng 14-15%/tháng. Mặc dù vậy, trên thực tế việc vay vốn để mua nhà ở không hề đơn giản bởi đa số các ngân hàng đã không mặn mà, thậm chí run sợ với các khoản cho vay dạng này, đặc biệt thế chấp bằng căn hộ hình thành trong tương lai.

Trong trường hợp của chị Phương, sau một tuần tìm hiểu và hỏi thăm một loạt ngân hàng, chị nhận ra một điều là gần như không thể vay vốn ngân hàng để mua căn hộ trong thời điểm hiện tại.

Ban đầu, hỏi một người quen làm tín dụng tại một chi nhánh ngân hàng thuộc nhóm 1 (nhóm được tăng trưởng tín dụng 17% trong năm 2012), chị được cho biết là sẽ được vay với lãi suất khoảng 20%/năm với thời hạn là 5 năm và lượng vay tối đa là 50%. Nhưng chỉ ngay sau đó, thông tin trả lời cho biết chị không thuộc đối tượng cho vay cho dù tổng thu nhập hai vợ chồng là trên 30 triệu đồng/tháng. Lý do là ngân hàng cần thêm 1 sổ đỏ hoặc tài sản thế chấp khác ngoài hợp đồng mua-bán căn hộ nói trên, bất kể là hợp đồng được ký tay ba, giữa ngân hàng, chủ đầu tư và người mua.

Quay sang một loạt các ngân hàng khác, gồm cả ngân hàng do chủ đầu tư giới thiệu, người có nhu cầu cũng không thể vay vốn nếu không có tài sản khác thế chấp. Hơn nữa, các ngân hàng đều yêu cầu giữ sổ đỏ, chứ không giữ bản photo như trước đây.

Phương án vay tiêu dùng cũng được tính tới nhưng mức thu nhập nói trên cũng chỉ vay được tối đa là 500 triệu đồng, trong khi lần đầu đóng đã khoảng 600 triệu và tháng 9 tới phải đóng thêm khoảng 200 triệu.

Khó hồi phục

Giống như trường hợp chị Phương, rất nhiều nhà đầu tư đã tính tới việc bắt đáy mua căn hộ hoặc nhà đất thời điểm các chính sách hỗ trợ và kích thích thị trường bất động sản được tung ra hàng loạt. Mặc dù vậy, hầu hết đã vướng mắc với việc tiếp cận vốn ngân hàng để có thể hiện thực hóa việc mua-bán.

Trên thực tế, thị trường bất động sản (ở hầu hết các phân khúc) đang có tín hiệu ấm trở lại với những giao dịch lác đác xuất hiện. Nhưng nhiều khả năng đó là hiện tượng người có sẵn tiền, đang nằm ở một kênh nào đó như vàng, chứng khoán hoặc gửi tiết kiệm được rút ra để mua.

Một điều có thể thấy khá rõ ràng là nhu cầu mua nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM là rất cao. Nhu cầu cao là vậy, nhưng mức giá hiện tại thực sự không hề rẻ và đa số người có nhu cầu không thể mua.

Trong TP.HCM, lượng cung khá lớn và đất đai rộng rãi thoải mái hơn khu vực miền Bắc nên giá mềm hơn. Nhưng khi bước vào mua thực sự có thể thấy không hề dễ. Một căn nhà sập sệ khoảng 40-50m2 tại khu vực ngoại thành như Gò Vấp cũng khoảng gần 2 tỷ đồng. Căn hộ cũng có giá khoảng 15-20 triệu đồng/m2.

Riêng tại Hà Nội, mức giá thực sự chưa giảm là bao nhiêu. Trở lại dự án tại Mỹ Đình của một công ty xây lắp điện nói trên, mức giá mà cả trăm người đã mua thời kỳ bất động sản vẫn còn nóng năm ngoái là khoảng 27,7 triệu đồng/m2 (đã gồm cả thuế), nhưng cho tới thời điểm này, giá chính thức vẫn chưa được công bố nhưng có lẽ khó lòng dưới 25,7 triệu đồng/m2 bởi mức giá mà công ty áp chiết khấu cho khách hàng ký hợp đồng góp vốn trước đó đã là tầm đó.

Mức giá tại một số khu vực được rao trên mạng giảm khá mạnh như Văn Khê thì nếu xem kỹ có thể thấy đều là căn hộ của những tòa nhà đang bị đình trệ, xây dở dang để đó. Khá nhiều nhà đầu tư rao bán giá căn hộ khu vực này chỉ còn 21 triệu đồng/m2 (so với giá gốc 26 triệu đồng) nhưng xem ra đây là một trò cắt lỗ khi mà những người đầu cơ trước đó đang cảm nhận thấy dự án không biết bao giờ mới hoàn thành.

Với các căn hộ đã xây xong hoặc những căn hộ cũ, giá vẫn khá cao. Thấp như khu tập thể Đại học Sư phạm hay ở khu Thành Công thì cũng là 40 triệu đồng/m2 với những khu nhà rất cũ kỹ, dột nát. Nhưng những căn 25-30m2 có sổ đỏ hở ra cũng mất ngay.

Mức giá cao như vậy, chính sách hỗ trợ người mua có nhưng ngân hàng thương mại không hưởng ứng thì khả năng để các doanh nghiệp bất động sản xả tồn kho là thấp. Trong khi đó, thực tế giá thành chung cư căn hộ tại khu vực miền Bắc, đặc biệt Hà Nội là rất cao do những phát sinh ngầm mà hầu như ai cũng biết.

Hơn nữa, càng kéo dài thì chi phí tài chính các càng vào giá thành khó hạ tiếp. Giá khó hạ thì đương nhiên khó bán. Có lẽ phương án tốt nhất đối với các doanh nghiệp hiện nay là chịu chấp nhận cắt lỗ, bán giá rẻ hơn thực sự để hai bên mua bán gặp nhau. Việc cứ bấu víu, hy vọng thị trường hồi phục có thể khiến các doanh nghiệp dấn sâu hơn vào khủng hoảng.

Theo Mạnh Hà

VEF