Ám ảnh bong bóng bất động sản

Trong khi giới đầu tư bất động sản đang ở thời kỳ “mật ngọt” vì những tăng trưởng nóng, dư luận đã xuất hiện những lo ngại về khả năng tái diễn tình trạng bong bóng bất động sản. Nỗi lo cứ ngày càng lớn dần bởi thị trường đang tiềm ẩn những rủi ro từ nhiều phía, mà các nhà quản lý và doanh nghiệp cần cảnh giác.

Phát triển “lệch pha”

Một trong những tín hiệu gây lo ngại nhất hiện nay là sự phát triển lệch pha của thị trường bất động sản, khi phân khúc nhà ở cao cấp chiếm thế áp đảo, còn nhà ở phân khúc trung bình và giá thấp ngày càng lép vế. Tại Hà Nội và TP.HCM rất hiếm dự án có giá bán căn hộ dưới 20 triệu đồng/m2 tung ra thị trường trong một năm vừa qua. Trong khi đó, các doanh nghiệp đổ xô vào phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang với những dự án đồ sộ như: Goldmark City, Park Hill, Home City, Imperia Garden (Hà Nội), Vinhomes Central Park, Masteri Thảo Điền, Sun Avenue (TP.HCM).

Trong nửa cuối năm 2015, sẽ có khoảng 13.000 căn hộ mới được tung ra thị trường. Cộng với lượng hàng còn tồn từ những dự án trước đó khoảng 8.700 căn hộ thì nguồn cung thực tế rất lớn. Thực trạng này ở vào một thời điểm nhạy cảm sẽ tạo ra những rủi ro cho các doanh nghiệp bất động sản cũng như cho thị trường. Tất nhiên, cũng có ý kiến cho rằng, cung lớn nhưng sức tiêu thụ lớn thì không có gì đáng lo ngại. Luồng ý kiến này dẫn chứng tính thanh khoản cao của thị trường trong thời gian gần đây với khoảng 27.000 căn hộ được tiêu thụ tại Hà Nội và TP.HCM trong năm ngoái, mức tương đương với thời kỳ thị trường bất động sản sốt nóng năm 2009. Trong nửa đầu năm nay, sức mua trên thị trường cũng rất khả quan, khi các dự án mới ở TP.HCM đã tiêu thụ được khoảng 10.000 căn hộ và con số cũng tương tự ở Hà Nội.

Tuy nhiên, không thị trường nào cứ tăng trưởng mãi mà sẽ phát triển theo hình sin. Sau thời kỳ trì trệ, thị trường bất động sản đã tốt lên trong 3 năm gần đây. Bên cạnh đó, các yếu tố thúc đẩy thị trường bao gồm nền kinh tế vẫn tăng trưởng khả quan, những khó khăn kinh tế vĩ mô dần được tháo gỡ, niềm tin của người tiêu dùng phục hồi, các kênh đầu tư khác mất sức hấp dẫn. Nhưng trong khi kinh tế chỉ tăng trưởng khoảng 6% thì lượng căn hộ tiêu thụ năm sau cao gấp đôi năm trước là quá nóng. Một số doanh nghiệp thừa nhận, lượng hàng tiêu thụ phải đi đôi với khả năng tích lũy của người tiêu dùng và khi khả năng chi trả của người dân không bắt kịp nguồn cung giá cao thì lượng hàng tồn sẽ tăng lên.

Đầu cơ, tăng giá

Giá bất động sản tăng chóng mặt trong thời gian qua sẽ khiến người mua nhà thận trọng. Mặc dù đại diện của nhiều doanh nghiệp bất động sản phủ nhận hiện tượng găm hàng, đẩy giá, nhưng thực tế các dự án cả mới lẫn cũ đều đã tăng giá và xác định giá khởi điểm ở mức rất cao. Khảo sát sơ bộ trên thị trường cho thấy, trừ những dự án vùng ven có cơ sở hạ tầng kém và tiến độ xây dựng chậm, mức giá của phần lớn các dự án nhà ở đã quay trở lại thời kỳ đỉnh điểm năm 2009-2010. Thậm chí, mức giá của một số dự án còn cao hơn cả thời hoàng kim của thị trường bất động sản.

Trước những diễn biến tích cực của thị trường, các doanh nghiệp cũng tỏ ra “tham lam” hơn khi định giá ban đầu cho các dự án mới đều ở mức cao. Hiện nay, loại căn hộ trong khoảng giá từ 30-40 triệu đồng/m2 chiếm thế áp đảo và ngày càng xuất hiện nhiều hơn loại căn hộ có giá trên 40 triệu đồng/m2.

Với mức giá ngày càng tăng trong khi nguồn cung đa dạng, người mua nhà, đặc biệt là giới đầu tư càng thận trọng hơn. Một khi điều này trở thành thực tế thì các doanh nghiệp phải dè chừng. Thời gian vừa qua, dòng tiền đầu tư đã quay lại thị trường bất động sản khá mạnh mẽ. Nguyên nhân là do việc Nhà nước cho phép người nước ngoài; Việt kiều mua nhà ở tại Việt Nam; TTCK cho phép nới rộng room với các nhà đầu tư; các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán, tiền gửi tiết kiệm biến động thất thường hoặc mang lại lợi nhuận thấp. Cùng với đó, thị trường bất động sản tăng trưởng nóng đã tạo ra cơ hội kiếm lời ngắn hạn.

Tại nhiều dự án đã xuất hiện các nhà đầu tư ”ôm” vài sàn căn hộ và các nhà đầu cơ cũng tranh thủ “lướt sóng”, kiếm chênh lệch từ vài chục đến vài trăm triệu đồng mỗi căn. Sự tham gia của những đối tượng này khiến thị trường thêm sôi động, huyên náo và cũng là nguyên nhân tạo ra tình trạng bong bóng bất động sản. Những bài học đắt giá trong quá khứ cho thấy, nếu dòng tiền “nóng” ngưng chảy vào thị trường khi nhà đầu cơ nhận thấy không còn cơ hội, doanh nghiệp sẽ khó huy động vốn để đi tiếp và thị trường sẽ chững lại.

Bên cạnh dòng tiền của nhà đầu tư thì một trong những yếu tố cần lưu ý là tín dụng ngân hàng sẽ có vai trò quyết định đến sự “nóng, lạnh” của thị trường bất động sản. Kinh nghiệm cho thấy, khi nào tín dụng tăng trưởng mạnh thì thị trường bất động sản sẽ sốt nóng và ngược lại. Các ngân hàng đã và đang đẩy mạnh tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, khiến cho tín dụng trong lĩnh vực này tăng tới 11% trong khi tín dụng chung chỉ tăng 6% trong 5 tháng đầu năm. Ngân hàng Nhà nước cũng như các doanh nghiệp bất động sản khẳng định, tín dụng bất động sản vẫn trong tầm kiểm soát và thực tế mức tăng trưởng tín dụng vẫn thấp hơn nhiều so với mức 37,8% của năm 2007 khi thị trường ở đỉnh điểm của bong bóng bất động sản.

Tuy nhiên, đã xuất hiện những lo ngại, bởi quy mô tín dụng trong lĩnh vực này hiện nay đã phình rất to, ước tính lên đến 360.000 tỷ đồng, cao hơn gấp đôi so với thời kỳ thị trường bất động sản khủng hoảng năm 2009. Vì thế, một số ý kiến cho rằng, cần kiềm chế dòng tiền từ ngân hàng vào thị trường bất động sản để tránh nguy cơ bong bóng. Trong Nghị quyết phiên họp Chính phủ tháng 6 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ cũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước có biện pháp giám sát chặt khi cho vay các lĩnh vực rủi ro như bất động sản, các dự án có thời gian thu hồi vốn vay dài.

Cảnh giác là không thừa, bởi thị trường luôn tiềm ẩn nguy cơ khó đoán định và bong bóng bất động sản sẽ lại để những hậu quả nặng nề nếu không có những biện pháp kịp thời.

Theo Ngọc Sơn
Diễn đàn Doanh nghiệp