“Cuộc chiến” nhà chung cư và những giải pháp

Nhà chung cư đang phát triển mạnh tại Việt Nam trong những năm gần đây do nhu cầu nhà ở tại các đô thị tăng cao. Tuy nhiên, kéo theo đó là các tranh chấp, mâu thuẫn liên quan đến chung cư cũng liên tục xảy ra.

Có thể nhận thấy, trong các vụ tranh chấp hiện nay chủ yếu đến từ việc: Chuyển giao quỹ bảo trì chung cư; Diện tích căn hộ; Giấy chứng nhận sở hữu căn hộ; Sở hữu chung, riêng và Phí dịch vụ.

Một trong các nội dung tranh chấp phổ biến tại chung cư liên quan đến Quỹ bảo trì (2% giá trị mua bán căn hộ) chung cư. Về phía người dân cho biết nguyên nhân chủ yếu là do Chủ đầu tư cố tình không chịu tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ra Ban quản trị nhà chung cư. Như vậy, nếu chưa có Ban quản trị thì không có ai đứng ra tiếp nhận phí bảo trì, khichưa thể tổ chức được Hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị, thì chủ đầu tư vẫn giữ phí bảo trì.

Theo quy định tại Điều 13 thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng, trong thời gian không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên thì chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập Ban quản trị. Nếu cố tình trì hoãn thành lập Ban quản trị là vi phạm quy định tại Điều 13 Thông tư 02/2016/TT-BXD, hành vi này của Chủ đầu tư có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo Điều 66 Nghị định 139/NĐ-CP quy định về quản lý sử dụng chung cư, với mức phạt tiền từ 100 triệu đến 150 triệu đồng.

Theo quy định Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì nhà nước (UBND cấp tỉnh) sẽ cưỡng chế chủ đầu tư nếu không bàn giao phí bảo trì cho Ban quản trị. Trong báo cáo gửi Chính phủ, Bộ Xây dựng kiến nghị, với hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì, Bộ Công an cần chủ trì tổ chức điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm đối với các chủ thể vi phạm. Tuy nhiên, trên thực tế các quy định trên chưa được thực hiện, phải chăng các Chủ đầu tư đều quá mạnh nên "nhờn luật".

Hơn hết, để khắc phục tình trạng này, cần sự ra tay hỗ trợ của chính quyền cơ sở để giúp người dân nhanh chóng tổ chức thành lập Ban quản trị, để từ đó tiếp nhận quỹ bảo trì. Các cơ quan nhà nước cần mạnh tay xử lý sai phạm của chủ đầu tư, để lập lại trật tự trong trường hợp này.

Đối với các trường hợp về tranh chấp diện tích căn hộ. Hiện nay, theo quy định của Thông tư 16/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định cách tính diện tích căn hộ, theo 2 cách, tính theo kích thước thông thủy (tức là chỉ có diện tích bên trong căn hộ như Nghị định 71) hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ. Cách thức tính diện tích nào phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ. Tuy nhiên, hướng dẫn mang tính “nước đôi” này đã “khơi mào” cho nhiều tranh cãi.

Ngoài ra, tranh chấp về diện tích căn hộ hiện nay còn trường hợp tăng, giảm diện tích căn hộ so với hợp đồng. Hiện nay, không có quy định cụ thể về việc tăng hay giảm diện tích căn hộ, mà do 2 bên thỏa thuận trong hợp đồng. Do đó khi tiến hành đo đạc sẽ phát sinh trường hợp các bên có tranh chấp trong việc thuê đơn vị trung gian để tiến hành đo đạc lại diện tích.

Về giải pháp, hiện tại có 2 hướng xử lý.Hai bên có thể thương thảo lại với nhau về giá bán căn hộ hoặc bên mua có quyền trả lại nhà và bên bán có nghĩa vụ hoàn tiền cho bên mua.Trong trường hợp các bên không thỏa thuận được phương án xử lý, thì có thể đề nghị tòa án có thẩm quyền giải quyết.

Về lâu về dài, để tránh xảy ra những tranh chấp về diện tích thì phải quy định rất rõ trong hợp đồng, phụ lục hợp đồng mua bán những điều khoản liên quan đến cách đo đạc, cách xử lý khi thừa, thiếu diện tích. Điều này cũng nên được luật hóa (sửa đổi Thông tư 16), làm căn cứ giải quyết tranh chấp.

Một trong những tranh chấp phổ biến khác, đó là cư dân gặp khó khăn khi làm thủ tục cấp “sổ đỏ”. Theo quy định tại Điều 13, Luật Kinh doanh Bất động sản, chủ đầu tư nhà chung cư có trách nhiệm làm thủ tục xin cấp “sổ đỏ” cho người mua căn hộ trong vòng 50 ngày, kể từ ngày bàn giao căn hộ, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Tuy nhiên, có nhiều lý do dẫn đến sự vướng mắc khi nhà nước cấp “sổ đỏ”, như: Chủ đầu tư xin cấp Giấy Chứng Nhận nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính; Đất xây dựng chung cư được chuyển mục đích sử dụng đất trái phép; Chủ đầu tư chưa hoàn thành thủ tục pháp lý nhưng đã cho xây dựng và bán nhà ở; Chủ đầu tư thế chấp tài sản tại ngân hàng và chưa giải chấp; Chậm hoàn công do xây dựng không đúng thiết kế đã được phê duyệt.

Giải pháp cho hiện tượng này, có lẽ tới đây chính quyền địa phương, nhất là các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng cần thường xuyên tiến hành thanh, kiểm tra các dự án, để đảm bảo bất kỳ khu chung cư nào được đưa vào thị trường bất động sản, đều mặc nhiên là những công trình hợp pháp, đủ điều kiện cho cư dân sinh sống và được cấp “sổ đỏ”, bên cạnh đó người dân khi tham gia giao dịch mua bán nhất định phải tìm hiểu kỹ và nên mời đơn vị tư vấn pháp lý.

Về tranh chấp quyền sở hữu chung, riêng và phí dịch vụ. Sở dĩ đặt hai nội dung tranh chấp này vào một, bởi bản chất tranh chấp phần sở hữu chung, riêng thường được biểu hiện qua việc xung đột trong việc thu phí dịch vụ “đắt” hay “rẻ” của Chủ đầu tư đối với cư dân. Bởi lẽ, nguyên nhân của sự xung đột là việc xác định có hay không quyền được quản lý, kinh doanh tại tòa nhà, khu chung cư của Chủ đầu tư. Khi Chủ đầu tư bán căn hộ tại các tòa nhà khu chung cư thì Chủ đầu tư vẫn cố tình giữ lại các công trình công cộng gắn với nhu cầu thiết yếu trong sinh hoạt hằng ngày của người dân như các cầu thang máy, bãi đỗ xe… mặc dù những công trình này (thường) không thuộc về họ. Việc chủ đầu tư cho mình vai trò “độc quyền” làm chủ và khai thác, dẫn đến việc lạm thu các loại phí dịch vụ.

Còn nhớ, khoảng gần 8 năm trước, tại thành phố Hà Nội bắt đầu xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân về phí dịch vụ, điển hình là vụ tranh chấp ở tòa nhà Keangnam. Thời điểm đó, người dân cho rằng phí dịch vụ quá đắt, chủ đầu tư thì cho rằng như vậy là thấp, thấy “căng” nên thành phố “nhảy vào” đưa ra khung giá. Tại thời điểm đó, chúng tôi căn cứ vào điều 70 Luật Nhà ở 2006 để bảo vệ cho cư dân ( https://dantri.com.vn/ban-doc/chu-dau-tu-da-ao-tuong-khi-kinh-doanh-tren-tai-san-cua-khach-hang 1323863733.htm). Theo tinh thần của Luật Nhà ở 2006, thì sau khi Chủ đầu tư tiến hành bán và chuyển giao các căn hộ trong tòa nhà, khu chung cư tới người mua, thì Chủ đầu tư mặc nhiên chấm dứt quyền sở hữu của mình đối với dự án, quyền sở hữu này được chuyển giao toàn bộ cho những chủ căn hộ và Chủ đầu tư không còn bất cứ quyền gì ở khu chung cư nữa. Quy định tại thời điểm đó rất tiến bộ và công bằng, vì bản chất giá bán nhà đã được đưa ra dựa trên sự phân bổ giá thành của cả dự án bao gồm tất cả diện tích sử dụng chung, sử dụng riêng cùng các công trình phụ trợ. Nhưng rất đáng tiếc khi sửa đổi Luật Nhà ở 2014 (được biết do BXD “chấp bút”), không hiểu vì sao (?!) điều luật này đã “biến mất”, thay vào đó đại ý là người mua nhà bao nhiêu mét thì chỉ có bấy nhiêu đó cộng với thang máy và hành lang... ngoài ra không còn sở hữu chung diện tích nào khác, chủ đầu tư về cơ bản vẫn là "ông chủ" ở khu chung cư, điều này chẳng khác nào việc “Bán bò, quên đuôi”. Điều này, đã tạo ra nguồn tranh chấp phức tạp nhất, khó giải quyết nhất trong quan hệ giữa chủ đầu tư và cư dân hiện nay.

Những tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân hiện nay, đang đặt ra một bài toán khó không chỉ đối với hai phía trong tranh chấp và còn đối với cả các cơ quan quản lý nhà nước. Nguồn gốc của mọi xung đột hiện nay đến từ nhiều lý do, nhưng khó có thể chối bỏ nguyên nhân cơ bản đến từ sự tối đa hóa lợi ích của chủ đầu tư, bất chấp lợi ích người mua nhà. Bên cạnh đó là khuôn khổ pháp lý chưa hoàn thiện, đôi khi cũng do sự “biến thiên” của các văn bản dưới luật, sự chủ quan của người mua nhà… Một góc nhìn khách quan, chúng ta có thể thấy, hầu hết những trường hợp tranh chấp hiện nay đều xuất phát từ sự thiệt thòi của người mua nhà, nhưng nếu chúng ta bình tĩnh suy xét thì chủ đầu tư cũng có những “nỗi niềm riêng” của họ. Thiết nghĩ, tất cả các bên, thay vì sử dụng những biện pháp tiêu cực để ứng phó với nhau, thì nên dùng công cụ pháp lý để bảo vệ quan điểm, lợi ích của mình.Dưới góc độ quản lý nhà nước trong lĩnh vực cũng cần đặt lợi ích công cộng lên trên hết, để từ đó có sự đổi mới toàn diện, triệt để trong công tác xây dựng pháp luật chuyên ngành, cũng như thực hiện chức năng giám sát việc thực thi pháp luật của chủ đầu tư.

Luật sư Trương Anh Tú

(Chủ tịch TAT Law firm)