Giàu từ đất, nghèo cũng vì… giá đất!

Cụ thể, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (đại diện cho Tập đoàn Tân Hoàng Minh) đã trúng đấu giá lô 3-12 là 24.500 tỷ đồng, gấp 8 lần giá khởi điểm.

Mừng cho ngân sách Nhà nước nhưng cũng chưa rõ doanh nghiệp sẽ thu xếp tài chính ra sao. Thôi thì, đó là việc của doanh nghiệp. Hẳn rằng họ cũng phải tự tin về nguồn tiền mới đưa ra mức giá cao như thế (?!) Trường hợp không thu xếp được tài chính, doanh nghiệp sẽ phải nộp phạt theo quy định.

Có điều, hiệu ứng của phiên đấu giá này e rằng sẽ khiến giá đất vốn đã "sốt" trên toàn quốc trong thời gian dài vừa qua nay lại càng thêm… "ảo"!

Chẳng nhìn đâu xa mà trên thị trường chứng khoán, nơi phản ánh gần như tức thì kỳ vọng của nhà đầu tư, giá cổ phiếu bất động sản, đặc biệt là ở những công ty có quỹ đất ở Thủ Thiêm đã tăng chóng mặt. Hàng chục mã bất động sản nhiều phiên liền tăng trần ồ ạt, trắng bên bán.

Nhìn lại hai năm qua, giữa lúc Covid-19 lan rộng và gây "tê liệt" nhiều ngành nghề trong nền kinh tế thì bất động sản đã trở thành một trong những "kênh làm ăn" của người dân, và mức giá choáng váng 2,44 tỷ đồng mà Tân Hoàng Minh trả cho mỗi m2 đất ở Thủ Thiêm chỉ là một hiện tượng minh chứng cho sức "nóng" vô cùng lớn trên thị trường tài sản này.

Được biết, ở Hà Nội, một dự án bán 300 triệu đồng/m2 shophouse cũng lập kỷ lục về giá. Đây là lần đầu tiên các khu vực vùng ven Hà Nội có giá cao hơn dự án nằm trong khu vực giữa vành đai 2, vành đai 3.

Sốt đất lan rộng khắp cả nước, từ bắc chí nam, từ thành thị đến cả ngoại thành, nông thôn. Cách đây ít lâu, một người bạn của tôi ngán ngẩm khi chứng kiến "nhà đầu tư" kéo về ồ ạt xem khu đất ở quê, giá đất được môi giới rao tới cả chục triệu đồng/m2 dù hạ tầng chưa có gì. Kỳ lạ là những mảnh đất như thế vẫn có giao dịch, giá vẫn tăng theo ngày.

Thị trường tài sản vốn dĩ là nơi mua bán, trao đổi kỳ vọng. Người trước mua tài sản trên cơ sở tin tưởng rằng ngay sau khi họ mua xong sẽ có người sau trả mức giá cao hơn. Cứ thế cho đến khi hết kỳ vọng thì "tắt thanh khoản".

Vì sao đất lại được người Việt chúng ta ưa thích đến thế? Dù có nhiều kênh đầu tư khác nhưng đất vẫn là kênh đầu tư truyền thống, coi như một loại tài sản. Những người có tiền dư dả, họ sẽ mua một mảnh đất và… để đó. Trên đất đó, họ có thể kinh doanh hoặc chẳng làm gì, đợi đến vài chục năm sau làm tài sản thừa kế cho con cháu. Điều này lý giải vì sao mà bất động sản có thể mất thanh khoản nhưng lại ít khi mất giá. Sau khi bong bóng bất động sản vỡ, mặt bằng giá đất dẫu xuống cũng không giảm về được mức giá ban đầu.

Hệ quả là những người dùng đòn bẩy tài chính (nói cách khác là chủ yếu dùng tiền vay mượn) để mua đất có thể bị khuynh gia bại sản. Nhưng tai hại lớn hơn khi những cơn sốt đất diễn ra, đến mức "ngáo giá" đất, là tình trạng người kinh doanh buôn bán phải tháo chạy.

Hàng hóa tiêu thụ đã khó khăn, giá mặt bằng còn tăng chóng mặt thì làm gì cho lại? Việc tăng giá bất động sản bất hợp lý, bất thường sẽ ảnh hưởng cho sự phát triển lâu dài của nền kinh tế. Mới nói "giàu vì đất, nghèo cũng vì đất" là bởi thế. Một bộ phận người dân có thể giàu lên sau một đêm nhờ bán đất, song nhìn chung với cả nền kinh tế lại chẳng lợi lộc gì. Môi trường kinh doanh méo mó, cơ hội đầu tư kém hấp dẫn, giảm cạnh tranh.

Tất nhiên là Nhà nước có thể can thiệp bằng chính sách để ổn định mặt bằng giá bất động sản, nhưng đây là việc khó. Vì lý thuyết, dòng tiền luôn chảy vào nơi có lợi nhuận và các yếu tố cấu thành của thời cuộc tạo nên những cơn sốt giá. Ngay cả với ngân hàng, nói là siết tín dụng bất động sản nhưng về cơ bản đây vẫn là kênh cho vay mà phía ngân hàng nắm chắc phần thắng nhất vì họ có tài sản đảm bảo là sổ đỏ.

Đến cuối cùng, người dân - những nhà đầu tư nhỏ lẻ - chỉ có thể tự bảo vệ mình bằng sự tỉnh táo, đừng quá ảo tưởng về giá đất, đến mức "ngáo giá" để rồi chuốc thiệt hại về mình.